בניין משרדים של חברת מבנה. ''סמוך לתחנה של הקו הירוק'' / הדמיה: אלכס לובימוב
בחודשים האחרונים ניכרת האצה משמעותית בפעילות היזמית בשדה דב: שורה ארוכה של יזמים מקדמים את שלבי התכנון של מגדלי המגורים - מחשיפת הדירות לציבור, דרך יציאה לשיווק ועד תחילת מכירות בפועל. במקביל, הולכות ומתקדמות גם תוכניות לשטחי מלונאות, מסחר ותעסוקה, שצפויים להשלים את תמונת הפיתוח ולהשתלב בשכונה. יצאנו לבדוק מה מתוכנן מעבר למגדלי המגורים, כיצד ישתלבו המלונות ושטחי התעסוקה במרחב העירוני - ומה צפוי להיות טווח המחירים.
● המועצה שתצמח פי 3, והעיירה שתגדל מפנינת יוקרה לעיר קטנה: היישובים שבדרך להפוך למרחבים אורבניים
● "ביקוש לשכונה": בכמה נמכר פנטהאוז בנס ציונה?
המספרים | כ־3,000 חדרי מלון בשלושת מתחמי הרובע
נתחיל ממספרים - ברובע שדה דב, שבו צפויות להיבנות כ־16 אלף יחידות דיור (יח"ד), מתוכננת גם הקמה של כ־3,000 חדרי מלון שייפרסו על פני שלושת מתחמי הרובע, לצד שטחי תעסוקה הכוללים משרדים ושטחי מסחר.
המגרשים שכבר שווקו מתרכזים במתחם אשכול, שם מעבר ל־4,844 יח"ד, כ־33 דונם מוקצים לשטחי מסחר, תעסוקה ותיירות שיכללו בין היתר משרדים, מכונים ומעבדות מחקר, שירותי הסעדה, מכוני כושר ובריכת שחייה. בשלושה מגרשים (301, 303, 305) יתאפשר להקים גם מלונות, אולמות כנסים ושמחות ומועדוני בילוי.
במכרז האחרון, שנסגר בדצמבר 2024 זכתה חברת הדס קפיטל במגרש 301 ששטחו כ־6.6 מ"ר ומיועד לבניית 9,000 מ"ר משרדים, 11 אלף מ"ר מלונאות ו־4,500 מ"ר מסחר, עליו החברה תשלם 112 מיליון שקל.
באותו מכרז זכו במגרש 302 רמי שבירו יחד עם חברת רייסדור. שם צפויות להקים החברות על שטח של 5.4 דונם מ"ר משרדים בשטח של 35 אלף מ"ר במגדל בן 39 קומות, 2,800 מ"ר מסחר ו־11 אלף מ"ר מלונאות, עליהם ישלמו החברות 164 מיליון שקל.
בשני מגרשים נוספים ייבנו רק משרדים ומסחר (ראו תיבה).
לצד היזמים שזכו במכרזי התעסוקה והתיירות, ישנם גם יזמים המתכננים לשלב בתי מלון כחלק מפרויקטי המגורים. כך למשל, בפרויקט של דמרי, הכולל ארבעה מבנים שייבנו סביב חצר פנימית, מתוכננת הקמתו של מלון בן תשע קומות שיכלול כ־70 חדרי מלון.
חזי דמרי, סמנכ"ל יזמות למגורים של החברה, מסביר בשיחה עם גלובס כי הייעוד של המלון הינו מלון עסקים שקט, שאינו מתאים למשפחות וילדים. לדבריו, "את הפרויקט מלווה יועץ מלונאי, ובמקביל קיבלנו מספר הצעות מרשתות מלונאות בנוגע לניהול המלון - בין אם במסגרת השכרה ארוכת טווח ובין אם במכירה מלאה לגורם מפעיל".
לדברי דמרי, בקומת המסחר תוקם מסעדה ייעודית שתשמש את אורחי המלון - בעיקר לארוחות בוקר - ותהיה פתוחה גם לקהל הרחב בשעות הערב. חלק מהשטחים המשותפים עשויים לשמש גם את דיירי מגדל המגורים, בהתאם למודל הניהול שייבחר.
נוסף לכל אלה, במתחם צפון צפויים להתפרסם מכרזים עבור חמישה תאי שטח בייעוד מלונאות שמתוכם ארבעה בקו ראשון לים. שם סה"כ צפויים להיבנות כ־1,300 חדרי מלון. במקביל, במתחם מרכז, שבו נפתחו המכרזים אך טרם נסגרו, צפויים לצאת למכרז כשישה תאי שטח בייעוד מלונאות, מתוכם שני בתי מלון בקו ראשון לים עם סה"כ כ־1,300 חדרי מלון.
תכנון הרובע | מלונות של מאות חדרים לצד מלונות בוטיק
לדברי ג'ינה שלגר, סמנכ"לית תשתיות במסד עוז CPM, המנהלת עבור עיריית תל אביב את הקמת רובע שדה דב, המגרשים המיועדים לעירוב שימושים יאפשרו הקמת משרדים, מסחר ומלונות בוטיק, ואילו במגרשים המיועדים למלונאות בלבד יוקמו מלונות גדולים יותר בהיקף של מאות חדרים.
לדבריה, "התכנון העירוני ברובע חצוי מצפון לדרום: המגרשים המיועדים למסחר ולמלונאות ממוקמים קרוב לחזית הים, בעוד שמתחמי המגורים פרוסים לכיוון ציר אבן גבירול".
שלגר מוסיפה כי הרובע כולו מתוכנן לבנייה לגובה, כך שחלק ממגדלי המשרדים והמלונאות צפויים להתנשא לגובה של כ־40 קומות, בהתאם לשיקולי היזמים.
שלגר מדגישה כי "עיריית תל אביב צמצמה במכוון את היקף תקני החניה במגדלי המגורים, תוך עידוד תחבורה ציבורית, שיתופית ורכיבה על אופניים. יתרון משמעותי נוסף הוא מיקומה של השכונה כולה לאורך תוואי הרכבת הקלה - תשתית נדירה בקנה מידה עירוני".
תוכניות היזמים | "יעד לכנסים ולאירועים בינלאומיים"
עו"ד גלעד מעוז, ראש מחלקת הנדל"ן והמלונאות במשרד ERM, מסביר כי היתרון היחסי של הקמת בתי מלון, שטחי תעסוקה ומסחר בשדה דב נעוץ בעובדה שמדובר ברובע המתוכנן כמעט מאפס.
"זו הזדמנות נדירה לתכנון הוליסטי כמקשה אחת - מגורים, מסחר, מלונאות, תחבורה ונגישות", אומר עו"ד מעוז ומדגיש כי מדובר במצב שונה לחלוטין מהקמת מלון בתוך מרקם עירוני קיים וצפוף, כמו ברחוב הירקון למשל.
לדבריו, שדה דב מהווה המשך טבעי להתפתחות רצועת המלונות של תל אביב. בעוד שחלק ניכר מהמלונות בעיר הם תוצאה של הסבת ושיפוץ מבנים ישנים משנות ה־90 - תהליך מורכב, יקר ומגביל תכנונית - בשדה דב נוצרת הזדמנות להקים בתי מלון חדשים ומתקדמים, המותאמים לסטנדרטים עדכניים ולצרכים של תיירות עסקית.
"עם התייצבות המצב הביטחוני וחזרת התיירים, תל אביב יכולה לשוב ולמצב את עצמה כיעד לכנסים ולאירועים בינלאומיים ברמה הגבוהה ביותר, ושדה דב הוא המיקום המתאים לכך", מציין עו"ד מעוז.
עו"ד מעוז מוסיף כי היזמים הפועלים בשדה דב מכוונים לרמות יוקרה גבוהות במיוחד, ולהערכתו רבים מהם יבחרו לשתף פעולה עם רשתות מלונאות בינלאומיות במטרה לייצר בידול ולחזק את ערך הפרויקטים. "שיתוף פעולה עם רשת מלונות, שממתגת את הבניין כחלק ממתחם מלונאי, הוא כלי מוכח להעלאת ערך וליצירת מוצר יוקרה", הוא מסביר.
לדברי עו"ד מעוז, שדה דב מתאים במיוחד לכניסת רשתות בינלאומיות, בין היתר בזכות השילוב בין מלונאות למגורים והחזון של הקמת ‘המרכז החדש של תל אביב’. "זה אזור שמדבר לתיירות חוץ ולתיירות עסקית כאחד, ויכול להפוך למוקד משיכה מרכזי עבור תיירים ואנשי עסקים מרחבי העולם".
השמאית רלי טריסטמן מצטרפת לדבריו של עו"ד מעוז ומציינת כי התכנון הכולל של רובע שדה דב נחשב חדשני ומרשים, ומאפשר שילוב מאוזן ומושכל של מלונאות ותעסוקה בתוך מרקם עירוני חדש.
"לא כל המגרשים ממוקמים בקו הראשון לים - חלקם פנימיים יותר -- אך השילוב בין מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות יוצר רובע עירוני חדש ושלם", מסבירה טריסטמן. לדבריה, המלונות שייבנו בחזית הים צפויים להיות ברמת יוקרה גבוהה, בדומה למלונות בתל אביב, בהרצליה ובנתניה, בעוד שבמיקומים הפנימיים יותר ניתן לצפות למלונות עסקיים או לכאלה הפונים לקהלים רחבים יותר, ברמות מחיר נגישות יחסית.
עוד מוסיפה טריסטמן כי ענף המלונאות נמצא כיום בעיצומה של תקופת תנופה, לאחר שנים של תנודתיות חדה שכללה את הקורונה והמלחמה. לדבריה, בחודשים האחרונים ניכרת עלייה ברורה בעניין שמגלים יזמים ומשקיעים בהקמת בתי מלון וברכישת קרקעות ייעודיות - לא רק בתל אביב, אלא גם בערים ואזורים נוספים ברחבי הארץ, בהם בת ים, נתניה, קיסריה, חיפה, אזור הכנרת, הערבה ואילת.