הפנטהאוז ברחוב חושן 12 בנס ציונה
העסקה: ברחוב חושן 12 בשכונת הדגל בנס ציונה נמכר פנטהאוז בן 5 חדרים, בשטח של 127 מ"ר עם שתי מרפסות בשטח של 55 מ"ר ו־10 מ"ר, בקומה החמישית תמורת 5.4 מיליון שקל.
● היישוב הקטן שיצמח פי 3, וזה שיהפוך מפנינת יוקרה לעיר קטנה: אילו יישובים כפריים בדרך להפוך למרחבים אורבניים?
● טור סופ"ש | 71% צמודי קרקע: המתכון הבטוח לעיר בלי ביטחון, בלי תחבורה ובלי עתיד
● המושבניק שהפך למלך חוות השרתים: צחי נחמיאס כבר שווה 5 מיליארד שקל
שוק הנדל"ן בעיר: זמן רב לא סקרנו את נס ציונה, כך שיש מקום לשוב בקצרה אל המאפיינים העיקריים של שוק הנדל"ן בעיר. בדיקת דירות 4 חדרים בעיר העלתה כי מחיריהן הממוצעים מגיעים לכ־2.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים עולות כמיליון שקל יותר.
כשמדובר על שוק היוקרה העירוני, הוא מתמקד בעיקר בצמודי הקרקע, וכבר ארע שבתים בודדים נמכרו בסכומים של 8 מיליון שקל ויותר. בתקופה האחרונה נמכר קוטג' בשכונת רמת סמל ב־7.6 מיליון שקל. אולם כשמדובר בדירות פנטהאוז בבנייה רוויה, המחירים יורדים מדרגה לכיוון ה־6־6.5 מיליון שקל, אך רק בתנאי שמדובר בדירות גדולות.
הפרויקט והאזור: שכונת הדגל מצויה מערבית לפרויקט המפורסם של אפריקה ישראל בעיר, "סביוני נצר סירני". מדובר בשכונה שהוקמה על סמך תוכנית מ־2008 שארגנה את מבני המגורים בשכונה כך שמצפון ומדרום יוקמו קוטג'ים, לאורך רחוב חושן יוקמו בתים בני חמש קומות ואילו במזרח השכונה יוקמו מבני שהוגדרו כ"מגורים מיוחד" בני תשע קומות.
הפרויקט שבו מצויה הדירה שנמכרה הוקם על ידי קבוצת א. דורי על סמך היתר בנייה שהתקבל בסוף 2010. ביולי 2013 ניתן לבניין טופס 4. הבניין כולל 19 דירות, בהן שני פנטהאוזים בקומה החמישית.
עיון בעסקאות שבוצעו באחרונה מעלה כי שתי דירות 5 חדרים רגילות ברחוב חושן נמכרו בסביבות 4.2 מיליון שקל, בעוד שדירת גן בת 5 חדרים בשטח של 146 מ"ר, עם חצר גדולה בשטח של 300 מ"ר נמכרה ב־5.9 מיליון שקל.
ניתוח העסקה: השטח של הדירה נאה - 121 מ"ר לפי אתר רשות המסים, אך הרישומים שלה שונים - אך אינו גדול בהשוואה לדירות פנטהאוז מקובלות, שרובן יכולות להגיע לשטח של 140 מ"ר.
לכן להערכתנו נוצר מצב שבו במקום פער של 40% במחיר בין דירות פנטהאוז 5 חדרים לדירות 5 חדרים רגילות - כמקובל, קיבלנו בעסקה הזו הפרש של כ־25% בלבד. אם נקח את דירת הגן להשוואה, נמצא, כי היא גדולה בהרבה בשטח, ואף מציעה חצר גדולה, כתחליף לשטח הגג שמוצע בדירה שנמכרה. לא פלא שהיא נמכרה בכ־10% יותר.
לפיכך המחיר נראה סביר.
דבר המתווכים: "המחיר משקף את הביקוש לשכונה הזו", אומר ירון בן בכור מסוכנות ירונדל"ן. "אם הייתי לוקח את הדירה הזו על המפרט שלה, ומציע אותה בשכונות כמו 'סביוני נצר' ו'לב המושבה', היא היתה נמכרת במחיר נמוך יותר.
"אם אני משווה לדירות רגילות, מחירי דירות 4 חדרים בשכונה מגיעים ל־3.4 מיליון שקל, כך שהפרש המחירים בין העסקה הזו לבין הדירות הרגילות נראה לי סביר. מבחינת שטח, אני חושב שמדובר בדירה מרווחת, אבל לא בפנטהאוז גדול, אבל מי שרוצה לקנות דירה עם מרפסת יהיה מוכן לשלם הרבה על זה".
"שטח הדירה קטן, וזה חלק מההסבר", אמר לנו יוגב עובד, מקבוצת יוגב נכסים. "יש בסביבה פנטהאוזים שנמכרו בסביבות 5.5 מיליון שקל, אבל יש כאלה שנמכרו במחירים שקרובים יותר ל־6 מיליון, אבל מדובר בדירות גדולות בהרבה".