עבודות על המטרו בשכונת כפר גנים בפתח תקווה / צילום: דרור מרמור
המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, כרמית יוליס, מגבשת מתווה שיאפשר לנת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) לרכוש דירות מבעלי דירות שאמורות להתפנות ולהיהרס כחלק ממתווה המטרו. על פי המתווה, לא יהיה צורך לעבור את הליכי פיצויי ההפקעה המקובלים, ובעלי נכסים שיעמדו בקריטריונים ויחפצו בכך, יוכלו למכור את הנכסים במחירי שוק לנת"ע, מבלי להמתין להליכי ההפקעה הרשמיים.
● עיר מעל האיילון: התוכניות להקמת מתחמי התחבורה החדשים של גוש דן
● פרויקט התשתית הגדול בישראל מסתבך: המימון לא פתור, הרשות לא מתפקדת
● פרויקט המטרו מתקרב לשוק ההון: נת"ע בוחנת גיוס חוב בבורסה
כפי שפורסם בגלובס, כ-11 אלף דונם ואלפי יחידות דיור ב־24 הרשויות המקומיות שמתחתן יעבור המטרו יופקעו, לצורך הקמת פרויקט התשתית הגדול והיקר ביותר שהוקם אי פעם במדינה. ההערכה היא, כי עלות פיצויי ההפקעות תגיע ל-10 מיליארד שקל לפחות.
איך מתרחשת הפקעת השטחים?
מנגנון מתקופת המנדט הבריטי קבע את מתווה ההפקעה הנהוג בישראל גם כיום. על פי הנהוג, בשלב ראשון מודיעה הרשות לבעלי הנכסים על הכוונה להפקיע מקרקעין לצורך ציבורי, ואילו בשלב שני, שיכול להתקיים זמן רב אחרי השלב הראשון, מודיעה הרשות לבעלי המקרקעין לפנות אותם.
כיצד מחושבים פיצויי ההפקעה?
לפי הלכה משפטית שנקבעה לפני למעלה מ-40 שנה, הפיצויים מחולקים לשני חלקים: הראשון - פיצוי בגין תוכנית ההפקעה, שהיא זו שמשנה את ייעוד המקרקעין ממגורים, ממסחר וכד' לייעוד ציבורי (במקרה שלנו קו או תחנת מטרו), ועל כן היא זו שמסיבה לבעל הנכס את עיקר הנזק הכלכלי. ברגע שהיא מאושרת, שווי הנכס שלו קורס; החלק השני של הפיצוי משולם כשהרשות מקבלת החלטה לממש את התוכנית ולבצע את ההפקעה. במצב זה, הנכס מאבד את שארית שוויו.
מה הבעיות עם נכסים לאורך ציר המטרו?
ההלכה הישנה טובה בעיקר למגרשים ולנכסים שאינם מיועדים למגורים, אבל מתגלה כלא פרקטית כשמדובר במקרים של הפקעת דירות למגורים. לבעלי דירות רבים אין זמן להמתין לקבלת הכספים בשתי פעימות, וגם לא ליהנות מפירות ההשבחה שיגיעו בעקבות התוכניות החדשות שיאושרו לאורך ציר המטרו. הם צריכים כסף נזיל במהירות, כדי שיוכלו לרכוש לעצמם דירה חדשה במקום זו שתיהרס.
לאור זאת, בעלי דירות שמיועדות להפקעה ולהריסה פנו לנת"ע, הגוף האחראי על המטרו, וביקשו למכור לה את דירותיהם, לפני תחילת הליכי ההפקעה. זה העלה את השאלה, האם עסקאות אלה יכולות להיחשב כמחליפות את פיצויי ההפקעה.
לשאלה זו יש משמעות פרקטית, משפטית ומיסויית כבדה. אם, לדוגמה, יוברר שרכישת דירה מבעליה במחיר שוק אינה מהווה את מלוא פיצויי ההפקעה - נת"ע תסרב לרכוש את הנכס. במקרה אחר רשות המסים יכולה לטעון, כי בעל הנכס אינו פטור ממיסוי, כי העסקה לא בוצעה כחלק מהליך הפקעה.
מה הפתרון המוצע במשרד המשפטים?
במכתב ששלחה בשבוע שעבר יוליס לגורמים המעורבים, גובשו תנאים שאם יתקיימו ניתן יהיה לעקוף את ההלכה המשפטית, ולקבוע כי התשלום עבור הדירה, שייעשה בתנאי השוק החופשי, ייחשב לפיצויי הפקעה, אף שלא בוצע כחלק מהפקעה. זאת בתנאים מסוימים.
מהם התנאים העיקריים שעל הפרק?
בין היתר, הנכסים הרלוונטיים צריכים להיכלל בתוכנית המטרו, שניתן יהיה לבצע בהם תוכנית משביחה, וכן שייכללו במונח המשפטי-תכנוני "ייעוד נדחה". זה אומר, כי כל עוד נת"ע לא הודיעה על כוונתה להפקיע את הנכס - ייעודיו התכנוניים הקודמים יישמרו, כמו גם זכויות הקניין של בעלי הנכסים. במקביל נת"ע תוכל לקדם במקום תוכניות חדשות משביחות. עניין זה ייתן לבעלי הנכסים את האופציה ליהנות מפירות ההשבחה העתידית. מכאן עולה התנאי הבא, שבמקום אכן תקודם תוכנית משביחה.
כאמור, מדובר באופציה, אך כבר עכשיו ברור, כי חלק גדול מבעלי הנכסים לאורך ציר המטרו לא ימתינו לתוכניות המשביחות, ויעדיפו למכור את הדירות שלהם באופן מיידי.
ומה לגבי חבות במיסוי עקב מכירת הדירות?
המתווה המוצע אומנם עוקף את הליכי ההפקעה והפיצויים בגינה, אך בסופו של דבר רשויות המס יתייחסו לעסקאות אלה כאל עסקאות כפויות, כמו בעת הפקעה, ולכן יפטרו אותן ממס.