פינוי-בינוי בתל אביב / צילום: שי אשכנזי
בפרויקט תמ"א 38 ברובע 4 בתל אביב, רגע לפני שלב הוצאת היתר בנייה, הציג היזם לבעלי הדירות דוח כלכלי המעיד כי רווחיות הפרויקט ירדה לכמעט אפס אחוז. לצד זאת טען היזם כי במהלך שנת 2025 לא הצליח למכור אפילו דירה אחת בשלב הפריסייל, ולכן לא יוכל להשיג ליווי בנקאי להמשך הפרויקט. בעקבות זאת ביקש היזם מבעלי הדירות לוותר על תוספות השטח לדירותיהם כפי שהובטח להם במעמד חתימת החוזה. בתגובה לכך החליטו הדיירים להשהות את המשך קידום הפרויקט, בתקווה שעם הזמן השוק ישתנה ויתאפשר להם לקבל את התמורות שהובטחו.
● חברות תובעות 343 מיליון שקל מרמ"י: שיווקה קרקעות שאי-אפשר לפתח
● לפחות 3 מיליארד שקל רווח: מי דוחף לפינוי הספארי ברמת גן?
על המקרה הנ"ל שמענו מעו"ד גל חסון, מומחה לייעוץ בעסקאות נדל"ן. חסון מציין כי מדובר בדוגמה אחת מתוך תופעה רחבה יותר של יזמים הפונים לדיירים בדרישה לשנות את התמורות שהובטחו להם במעמד החתימה, בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
הדיירים, מצידם, מוצאים עצמם בעמדה מורכבת במיוחד, כשהם ניצבים בפני דילמה כואבת: אם יבחרו לוותר על הפרויקט, יישארו עם בניין ישן ומוזנח, וייתכן שיעבור זמן ממושך עד שימצאו יזם חדש שיביא את הפרויקט להשלמתו. מצד שני, הם נדרשים להחליט אם לוותר על התמורות שהובטחו להם מלכתחילה, רק כדי להוציא את הפרויקט לדרך, על אף השינויים בתנאים.
רק בתל אביב?
על פניו, מקרים שבהם יזם מבקש לשנות תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית נראים שכיחים יותר בתל אביב, בעיקר בשל ריבוי הפרויקטים בעיר, שמצמצם את זכויות הבנייה שהעירייה יכולה להקצות ליזמים. בנוסף, מחירי הדירות הגבוהים בתל אביב מקשים על היזמים למכור את "דירות היזם", מה שמוביל לכך שהיזם מתקשה להגיע לשיעור רווח יזמי של 16% בהתאם לתקן 21, המגדיר את המתודולוגיה והכללים לבדיקת כדאיות כלכלית של תוכניות פינוי-בינוי בישראל.
עם זאת, מדובר בתופעה שלא מוגבלת רק לתל אביב, אלא מתפשטת גם לערים אחרות ברחבי הארץ. כך, למשל, עו"ד שי פרטוש, בעלים של משרד עורכי דין המייצג דיירים בפרויקטים בהתחדשות עירונית ופועל בעיקר בפתח תקווה, מציין כי גם משרדו מטפל בלא מעט מקרים שבהם יזמים מבקשים לשנות את התמורות שהובטחו לדיירים.
"הגורם המרכזי לתופעה טמון בעובדה שעובר זמן רב בין התמורות שהיזם מבטיח לדיירים במעמד המכרז לבין האישור הסופי לתוכנית שהוא מקבל מהרשות המקומית", מסביר פרטוש. "תהליך הקליטה של הבקשה בעירייה עשוי להימשך זמן ממושך, לעיתים עד שנה וחצי. במהלך התקופה תנאי השוק ומדיניות הרשות המקומית משתנים, ולרוב השינויים הללו פועלים לרעת הדיירים".
לדבריו, יזמים שפעלו כחלוצים בפרויקטים של התחדשות עירונית זכו לזכויות בנייה גבוהות יותר מאשר אלו שהגישו בקשות מאוחר יותר. זאת, משום שלעירייה יש מכסה מסוימת של זכויות בנייה שהיא יכולה להקצות. לכן, ככל שמוגשות יותר בקשות להיתרי בנייה, כך התמורות לדיירים מצטמצמות.
חסון מצטרף לדבריו של פרטוש ומציין כי סיבות נוספות לתופעה קשורות גם לעובדה שהרבה מאוד חוזים שנחתמו סביב 2021 התבססו על ריבית אפסית ועל עלויות בנייה של "עולם ישן". "מאז, חווינו עליית ריבית אגרסיבית שייקרה את הכסף פי שלושה, ואת מלחמת 'חרבות ברזל' שהזניקה את מחירי הביצוע וצמצמה את כוח האדם באתרי הבנייה". התוצאה: פרויקט שתוכנן להרוויח 18% - צנח לרווחיות של 12% או פחות. במצב כזה, הבנק המלווה פשוט סוגר את הברז ולא יעמיד ליזם ליווי לפרויקט.
כאן הוא מדגיש כי "יזם שמבקש לפתוח חוזה לא בהכרח מנסה לשפר עמדות בשביל להרוויח עוד כסף, לעיתים היזם עושה זאת מתוך ניסיון להנשים את הפרויקט לפני שיהיה מאוחר מדי והוא יאלץ לבטלו".
האם מותר ליזם לפתוח את ההסכם?
חסון מסביר כי על פי החוק טעות בכדאיות העסקה אינה עילה לביטול חוזה. עם זאת, הוא מציין כי ליזמים יש נשק שקט - "התנאים המתלים": "ברוב החוזים ישנו סעיף הקובע שאם תוך פרק זמן מסוים לא התקבל היתר בנייה, החוזה פוקע. הדבר מוביל למקרים שבהם היזם 'יושב על הגדר', מפסיק לקדם את התכנון ונותן לשעון לתקתק. כשהחוזה יפקע הוא יפנה לדיירים שוב, הפעם מעמדת כוח, או שפשוט ינטוש את הפרויקט תוך שהוא משתמש בתנאי המתלה".
עוד הוא מחדד כי הדילמה של עוה"ד המייצג את הדיירים היא אכזרית. "אם נתבצר בעמדתנו, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עם פסק דין מנצח ביד, אבל בלי דירה ובלי יזם, שבינתיים כנראה כבר פשט רגל", הוא מסביר. לכן, לטענתו, הגישה המודרנית בהתחדשות עירונית היא ניהול סיכונים. "אם היזם מציג 'דוח אפס' (תחשיב כלכלי) שקוף ומוכח המעיד על חוסר רווחיות, אנחנו נשקול ויתורים".
מה מותר ליזם לשנות בחוזה?
חסון מסביר כי כאשר נכנסים לחדר המו"מ מחדש, היזם ינסה "לקצץ" איפה שיוכל, אבל יש מספר סעיפים שאסור לוותר עליהם. הראשון הוא סעיף "ערבויות חוק מכר" - שהוא, לטענתו, תעודת הביטוח של הדיירים במקרה של קריסת היזם באמצע הבנייה. הערבות חייבת לשקף את שווי הדירה החדשה ולא הישנה: "שמעתי על יזמים שמנסים להצמיד את הערבות לשווי הדירה הנוכחית כדי לחסוך עמלות. זהו הימור על כל ההון העצמי שלכם. אל תסכימו", הוא מחדד.
עוד הוא מציין את סעיף "ערבות שכירות אוטונומית": "בפרויקטים של הריסה ובנייה, אתם מפנים את הבית. הערבות המבטיחה את שכר הדירה חייבת להיות 'אוטונומית' - כזו שניתן לחלט בבנק בלי דיונים בבית משפט. אם היזם נעלם, אתם צריכים כסף לשכור דירה מחר בבוקר, לא בעוד שנתיים אחרי תביעה משפטית". לבסוף הוא מציין את סעיף "ערבויות מסים": "היזם אמור לשלם את מס השבח, אבל החוב רשום על שמכם. דרשו ערבות ספציפית לכך. לא הייתם רוצים לגלות עיקול על חשבון הבנק שלכם בגלל שהיזם בצרות".
איפה כן מתגמשים?
כדי להציל את הפרויקט, מסביר חסון כי אפשר לוותר על ה"שומן", לא על ה"בשר". "אפשר להסכים למפרט טכני צנוע יותר כמו מטבח של ספק זול יותר או ויתור על נקודות חשמל חכמות". בנוסף הוא מציין כי אפשר לתת ליזם ארכה בלוחות הזמנים למסירה כדי שלא ישלם קנסות, כל עוד דמי השכירות משולמים. "אלו ויתורים כואבים בכיס, אבל הם לא מסכנים את הנכס עצמו. הפשרה היא לעיתים הניצחון האמיתי. עדיף מפתח לדירה חדשה עם מטבח סטנדרטי בעוד שלוש שנים, מאשר חוזה 'מושלם' ויזם בחדלות פירעון", הוא מסכם.