יותם בן חמו, קבוצת חכם / צילום: איל יצהר
בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל אתמול (א') את בקשתם של 124 רוכשים בפרויקט ישראל ב"ק בתל אביב והורה על מינוי נאמן לשותפות, לשותף הכללי ולחברת הניהול במה שכונה "קבוצת חכם".
● רשות המסים מאיימת בשומות של עשרות אלפי שקלים על רוכשי דירות
● בין החוק לחוזה: מה יכולים לעשות משכירים ושוכרים מול מציאות בעייתית?
קבוצה גדולה של רוכשים טענו כי הפרויקט עליו חתמו ובמסגרתו שילמו מיליונים נקלע למבוי סתום בעקבות חדלות פירעון. נטען כי הקרקע אותה קנו שועבדה לגורם שלישי, וכי קבוצת חכם עשתה שימוש לרעה ב-40 מיליון שקל ששולמו כדמי הניהול לחברת הניהול - ונעלמו כליל. זאת, מבלי שחברת הניהול תקיים את התחייבותה כלפי הרוכשים, מבלי שהוגשה תב"ע ומבלי שניתנו היתרי בנייה לפרויקט.
עוד נטען כי משרדיה של קבוצת חכם נסגרו, עובדיה פוטרו, ונותני השירותים לקבוצה לא קיבלו את שכרם, בעוד חשבונות הבנק שלה נותרו ריקים, והרוכשים בפרויקט עמדו מול שוקת שבורה. כתוצאה מכך, הם לבית המשפט בבקשה למינוי נאמן בחברות.
את הרוכשים ייצגו עו"ד ורו"ח משה אביקם ועו"ד יוסי וקנין ממשרד אביקם, וקנין ושות'.
קבוצת חכם: לדחות על הסף
מנגד, בקבוצת חכם טענו כי יש לדחות את הבקשה על הסף. לטענתם, בהסכם בין הצדדים נקבע כי כל מחלוקת ביניהם תיקבע בהליך בוררות, והפנייה לבית המשפט אינה ההליך המתאים.
עוד טענה הקבוצה כי הרוכשים אינם נושים שלה, ולכן לא ניתן לפתוח נגדה בהליכי חדלות פירעון, וכי היא מגבשת בימים אלה הצעה להסדר חוב.
לבסוף נטען כי השיעבוד לגביו נטענו נטענות הרוכשים ניתן בעבור אשראי שבלעדיו לא ניתן היה להשלים את רכישת הקרקע, וכי אין זה נכון שדמי הניהול ירדו לטימיון. הכספים, כך לפי קבוצת חכם, הושקעו בקידום התכנון, וכל שנותר הוא להגיש תב"ע ולקבל היתרי בנייה.
לגבי מצבה הכלכלי של הקבוצה, נטען כי היא מצוייה בקשיים כלכליים ונקלעה לסחרור בשל פטירתו של שלמה פריאנטה ז"ל שניהל את החברות, אולם היא בעלת כושר פירעון מבחינה מאזנית.
על איזה פרויקט מדובר?
124 רוכשים התקשרו בהסכמים עם מה שכונה "קבוצת חכם" שמנהלה הוא יותם בן חמו, לקידום פרוייטק נדל"ן המכונה פרויקט ישראל ב"ק בתל אביב, שכולל השבחת קרקע ובנייה של 10,190 מ"ר שטח למגורים ו-600 מ"ר שטח למסחר.
במסגרת ההסכמים, הרוכשים קנו 65% מהזכויות בקרקע תמורת 56 מליון שקל ושילמו לחברת ניהול דמי ניהול בסך 40 מיליון שקל, בתמורה להתחייבותה לנהל את הליכי התכנון של הפרויקט.
מה קבע בית המשפט?
בית המשפט קבע כי יש למנות נאמן לחלק מהמשיבות בקבוצת חכם. תחילה נקבע לגבי טענת הבוררות כי הליכי חדלות פירעון הם קוגנטיים, ולא ניתן להתנות עליהם ולא למנוע מהמבקשים לבקש מבית המשפט למנות נאמן זמני לקבוצת חכם, גם לא באמצעות תניית בוררות.
בנוגע לטענות עצמן, נקבע כי השותפות והשותף הכללי הפרו את התחייבותם החוזית למכור למשקים נכס מקרקעין נקי מזכויות צד ג'. עוד נקבע כי השותפות הפרה הפרה יסודית את הסכמי המכר שנכרתו בינה לרוכשים, וכי הפרה זו מזכה את המבקשים בהשבת התמורה ובפיצוי כספי בגין נזקי ההפרה.
לפי בית המשפט, במצב שנוצר, שבו השותפות אינה מסוגלת להשיב למבקשים את כספי הרכישה, השותפות הפרה את ההתחייבות החוזית שלה מול הרוכשים.
גם לגבי חברת הניהול נקבע כי היא התחייבה בעבור 40 מיליון שקל להביא את הפרויקט לשלב תכנוני מתקדם, אולם חברת הניהול לא קיימה את ההתחייבות כלפי המבקשים עד תום.
"אין חולק כי לא נותרו ברשותה של חברת הניהול הכספים הדרושים כדי להביא את התכנון אל ייעדו הסופי. הכסף הדרוש לשם כך אינו בנמצא", ציין בית המשפט, והוסיף כי הפרה זו יכולה מבחינה עקרונית לזכות את המבקשים בסעדים של השבה ופיצוי. אולם לגבי חלק מהמשיבות קבע בית המשפט כי למרות שהן היו מעורבות בניהול הפרויקט ובשיעבוד הזכויות, אין ביריבות חוזית בינן לבין המבקשים.
כאמור, בית המשפט קבע כי יש למנות נאמן זמני לשותפות, לשותף הכללי ולחברת הניהול, ובתפקיד זה יהיו שני אנשים - עורך דין ורואה חשבון. עוד נקבע כי השותפות, השותף הכללי וחברת הניהול - חלק מהמשיבים - מצויים במצב של חדלות פירעון לפחות מהבחינה התזרימית, ודי בכך כדי שהנושים שלהם יהיו זכאים לפתוח נגדם בהליכי חדלות פירעון.
בית המשפט קבע כי אין די בקיומם של צווי איסור דיספוזציה ביחס לנכסים כדי לייתר את הצורך במינוי נאמן, זאת בין היתר בשל טענות בדבר מרמה והברחת כספים - טענות חמורות שיש לברר בזהירות המתחייבת.
נקבע כי קבוצת חכם מודעת היטב לצורך בקיום חקירות ממצות על-ידי בעל תפקיד, וכי אין עוד ערך אמיתי בהותרת השליטה בתאגידים בידי ההנהלה הנוכחית בנסיבות העניין. "אין חולק שההנהלה הנוכחית כשלה בניהולה של קבוצת חכם", כדברי בית המשפט.
לגבי ההנהלה הנוכחית תהה בית המשפט: "איזה יתרון יש בהותרת השליטה בתאגידים בידיו של מי שנקלע בעל-כורחו לניהול הקבוצה בעקבות פטירתו של הרוח החיה", ומדוע לא עדיף למנות נאמן ניטרלי ובלתי תלוי שיזכה לאמון הנושים.
את קבוצת אקסטרה, שהעמידה מימון לרכישת הקרקע ורשום לטובתה שיעבוד, מייצגים עורכי הדין עמית לדרמן ודורית קרני ממחלקת חדלות פירעון והבראת חברות בפירמת AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'.