ירושלים / צילום: Shutterstock
פרדוקס הנדל"ן בישראל: שתי הערים המבוקשות ביותר הן גם שתי הערים שלא מצליחות להתמודד עם היצע הדירות הגדול שבהן. מסקירת הלמ"ס המסכמת את עסקאות הנדל"ן בישראל ב-2025 עולה כי ירושלים ותל אביב הובילו את כמות העסקאות שבוצעה בארץ בשנה שעברה, והן גם ריכזו לתוכן כרבע מכלל היצע הדירות בישראל, תוך שירושלים רושמת מיני-מהפך, כשבדצמבר עקפה את תל אביב בכמות הדירות החדשות הלא מכורות בה - וכל זאת על רקע שוק שמצוי בשפל כבד.
● שפל של שני עשורים: בשנה שעברה נמכרו פחות מ-85 אלף דירות
● בנק ישראל מקשיח את דרישות ההון העצמי מנוטלי המשכנתאות
נתחיל ברקע: בשנת 2025 בוצעו על-פי הלמ"ס כ-91 אלף עסקאות נדל"ן בישראל (כ-5,000 יותר מאשר מנה הכלכלן הראשי בסקירתו מאתמול; ההפרשים נובעים בין היתר משיטות ספירה שונות של עסקאות). מדובר בירידה של כ-12% ממספר העסקאות שבוצעו בשנת 2024 ועלייה של כ-27% לעומת מספר העסקאות שבוצעו בשנת 2023, שבה פרצה מלחמת "חרבות ברזל".
כמו הכלכלן הראשי, גם בלמ"ס שמים דגש על כך שהשוק לא התנהל באופן שווה בין דירות חדשות לדירות יד שנייה: בעוד שמספר הדירות החדשות שנרכשו בשנה שעברה היה נמוך ב-26% לעומת 2024, הירידה ברכישת דירות יד שנייה הייתה מינורית והסתכמה ב-1%.
בסך-הכול 2025 נחשבת לשנה שדומה לשנים 2017-2018, שאף אותן אפיין שפל גדול של עסקאות. ואולם אז הדבר נבע במידה רבה עקב תוכנית הדיור "מחיר למשתכן", שהייתה אז בשיא והכניסה עשרות אלפי זוגות צעירים להמתנה בציפייה לזכות בדירה מוזלת. השפל של 2025 מוסבר בריבית הגבוהה ובמצב הכלכלי.
הערים המובילות
הערים שהובילו את העסקאות בשנה שעברה היו ירושלים, שבה בוצעו 5,638 עסקאות על דירות (שליש מהן בדירות חדשות); ותל אביב, שבה בוצעו 5,159 עסקאות (46% חדשות). אחוז הירידה בכמות העסקאות שבוצעו בשתי הערים הגדולות היה גבוה מהירידה הכללית שנרשמה בשוק. חיפה (4,726 עסקאות) ובאר שבע (3,572) הגיעו לאחר מכן.
הערים הגדולות שבהן נרשמה הירידה הגדולה ביותר בכמות העסקאות היו אשקלון ובית שמש, שבכל אחת מהן חלה ירידה של יותר מחמישית במספר העסקאות שבוצעו ב-2025, לעומת 2024; ולאחריהן דורגו אשדוד (19%) ופתח תקווה (18%).
הירידה בכמות העסקאות בדירות חדשות הגדילה מאוד את היצע הדירות ב-2025 לשיא של 86 אלף, וכאמור, ירושלים ותל אביב הן הערים המובילות. בירושלים נרשמה קפיצה בהיצע שחצה לראשונה בשלוש השנים האחרונות את רף העשרת אלפים (10,234), ובתל אביב ההיצע הגיע ל-9,709 דירות חדשות לא מכורות. אחריהן דורגו בת ים (5,145) ונתניה (3,599).