בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי תנובה אינה בעלת זכויות בעלות בשטח שהחזיקה במשך עשרות שנים. הסיפור שעומד במוקד פסק הדין הוא איך תאגיד עתיר-משאבים, המלווה ביועצים משפטיים צמודים, שוכח לחתום על הסכם לקבלת מקרקעין.
● כעשור לאחר מכירת קרקע ברעננה: משפחת חבס חויבה במע"מ בהיקף מיליוני שקלים
● קשישה חיה 50 שנה בדירה שלא רשומה על שמה. האם היא הבעלים החוקיים?
טיוטות בנושא חילופי שטחים
הסיפור מתחיל כאשר תנובה תכננה והקימה את המכרז הלוגיסטי שלה על שטח בבאר שבע של למעלה מ-20 אלף מ"ר. לצד המתחם הזה היה מתחם נוסף בבעלות חברת מאיה כימיקלים. בשל חריגה מסוימת של מבנים של מאיה כימיקלים למתחם תנובה, נדרשה הסדרה הסכמית לחילופי שטחים.
הצדדים דיברו ביניהם והחליפו טיוטות בנושא חילופי השטחים, במסגרתן נדונה האפשרות ששטח בבעלות מאיה כימיקלים יועבר לתנובה, בתמורה לכך שמאיה כימיקלים תוכל להשאיר את המבנים החורגים שלה בקרקע של תנובה.
במסגרת הטיוטות שהוחלפו בן הצדדים, מאיה כימיקלים הוסיפה סעיפים לטיוטות לפיהם תנובה תטפל בהליך רישום בוועדה המקומית ובספרי המקרקעין בתוך זמן סביר, כולל נשיאה בעלויות ודיווח לרשויות המס בתוך 30 יום מחתימת הסכם. עוד צוין כי יחס הזכויות יהיה שווה וללא שינוי.
הסכם זה לא נחתם, ובמשך שנים תנובה החזיקה והשתמשה באותו שטח בגודל 115 מ"ר ללא הסדרה, שטח המכונה "שטח המריבה".
המחלוקת התפוצצה כאשר מאיה כימיקלים רצתה לעשות שימוש באותו שטח, למכור לרוכש אחר ולקבל היתר בנייה, ואילו תנובה ביקשה להשכיר את השטח, מפני שלא ידעה על קיומן של הטיוטות, אשר מי שהיה אחראי עליהן הלך לעולמו. משגילתה עובדה זו, פנתה לבית המשפט כדי שיצהיר שהיא הבעלים של השטח או שיש לה זכות להשתמש בו.
תנובה טענה כי הטיוטות בין הצדדים השתכללו לכדי הסכם מחייב, שכן הייתה מסוימות וגמירות דעת. לטענתה, הפרטים שהיו חסרים או שלא היו עליהם הסכמות היו טכניים בלבד, ולפי ההלכה הפסוקה הם לא מונעים את השתכללות החוזה.
לגבי הטענה כי לא היה הסכם בכתב כפי שנדרש בעסקאות מקרקעין כדי שיהיו תקפות, נטען כי תום-הלב במקרה הזה, הסתמכותה של תנובה כל אותן שנים והתנהגותה בשטח כמנהג בעלים גוברים על דרישת הכתב.
מנגד, מאיה כימיקלים - שיוצגה בידי עו"ד מיכל אפרת-אלפרין, שותפה בפירמת AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות' - טענה כי ההסכם לא נחתם, כי דובר רק בהחלפת טיוטות שלא עולות כדי הסכם מחייב, וכי ההערות שהעבירה היו מהותיות ולא טכניות. גם מן הבחינה המהותית, דרישותיה של מאיה כימיקלים במסגרת המשא-ומתן לא נענו, לא הייתה הסדרה של השטח מול הרשויות, ובעלות תנובה לא נרשמה בשם מקום ולא דווחה לרשויות.
האם טיוטות בכתב מספיקות לכריתת הסכם?
לאחר בחינת הטענות, בית המשפט קבע כי הצדדים לא חתמו על הסכם ולא ראו את עצמם מחויבים להוראות הטיוטות שהוחלפו, ולכן תנובה אינה הבעלים החוקיים של שטח המריבה. "טיוטות משא-ומתן המוחלפות בין הצדדים עשויות ללמד על אבני-דרך לעבר החוזה הנכסף, אך ככלל הן מוחזקות כשלב ביניים בתהליך ולא כהסכם מוגמר", ציין בית המשפט.
באותו מקרה קבע בית המשפט כי הצדדים לא חתמו על הסכם, וכי תנובה זנחה את הליכי המשא-ומתן. לפי בית המשפט, טיוטה שלא נחתמה מקימה חזקה ראייתית בדבר היעדר גמירות דעת. "לצד אדישות שליוותה את דרך הילוכה של תנובה בזמן אמת, לרבות אי-משלוח טיוטה מעודכנת וקביעת מועד לחתימה", כלשון בית המשפט, הצדדים לא סברו כי נחתם הסכם מחייב.
עוד נקבע כי ההסכם כלל התחייבויות שונות שעיקרן הוטל על תנובה, והיא לא עשתה דבר מכל אלה. "טיוטות ההסכם לא נחתמו על-ידי הצדדים, והם ישבו בחוסר מעש במשך עשרות שנים ולא נקטו שום פעולה לביצוע החיובים", ויש לראות בכוונתם ככזו שפקעה מהעולם, כך נקבע.
בית המשפט גם דחה את הטענה כי היה הסכם בהתנהגות כיוון שתנובה נהגה בשטח מנהג בעלים. לגישתו, הוכח כי מאיה כימיקלים לא היה ערה לכך שתנובה השתלטה שלא כדין על שטח המריבה.
בית המשפט הביע ביקורת על ההתנהלות של תנובה, בקובעו כי "בשלב כלשהו תנובה השתלטה שלא כדין על שטח המריבה בו חפצה, ללא ידיעת מאיה כימיקלים".
נוסף על כך, בית המשפט קבע כי תנובה התרשלה בכך שלא פעלה לרישום זכותה הנטענת בשטח המריבה, ואף יצרה מצג אובייקטיבי כלפי כולי עלמא שהיא שכרה את השטח. "החזקת תנובה בשטח המריבה במשך שנים רבות אינה בתורת מנהג בעלים, כי אם כפולשת", כך בית המשפט.
ביקורת על היועצים המשפטיים
בית המשפט לא הסתפק בכך וביקר את התנהלות היועצים המשפטיים של תנובה. "קשה להלום כיצד תאגיד כה גדול, המלווה ביועצים ועורכי דין לרוב, התיר לעצמו לפעול כך, ובהמשך השתלט על שטח המריבה שלא כדין, כאשר גם בשלב זה לא טרח לעדכן את רשות מקרקעי ישראל ואת מאיה כימיקלים על כך".
לגישת בית המשפט, רצונה המאוחר של תנובה לקרוא קיומו של הסכם לתוך התנהלות בלתי ראויה החל מראשית ועד אחרית, מעורר קשיים.
