בסיס אופק רחב שאליו יעברו חלק מהבסיסים המתפנים / הדמיה: סטודיו 84
ערב פתיחת מלחמת "שאגת הארי" פרסמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הביטחון הודעה משותפת על קידומה של תוכנית שוה"ם 4 (שיווק והעתקת מחנות) - מהלך שמטרתו לפנות בסיסי צה"ל מאזורי ביקוש ולהפוך את הקרקעות שעליהן הם יושבים לשכונות מגורים חדשות. במסגרת התוכנית מתוכנן פינוי של 11 מחנות צבאיים, שעל שטחם צפויים כ־19 אלף יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה ומסחר.
הרעיון פשוט: משרד הביטחון מפנה בסיסים צבאיים מאזורי ביקוש במרכז הארץ ומקים עבורם מחנות חלופיים, לרוב בפריפריה. במקביל, רמ"י משווקת ליזמים את הקרקעות המתפנות לבנייה, וההכנסות משיווק הקרקע משמשות למימון עלויות ההעתקה והקמת הבסיסים החדשים עבור משרד הביטחון.
כך, לפחות על הנייר, ניתן גם לפנות קרקעות יקרות לבנייה וגם לממן את המעבר של מערכת הביטחון למתקנים חדשים ומודרניים.
על פניו מדובר בבשורה משמעותית לשוק הדיור: בסיסים צבאיים רבים ממוקמים בלב אזורי ביקוש, ולעיתים תופסים מאות ואף אלפי דונמים של קרקע יקרה. פינוים עשוי לאפשר הקמה של שכונות חדשות במרכז הארץ - משאב נדיר בתקופה שבה עתודות הקרקע הולכות ומצטמצמות. כעת עולה השאלה האם שוה"ם 4 תצליח להתקדם מהר יותר מקודמותיה. מהם האתגרים שכרוכים בהעתקת הבסיסים? האם תוכנית שוה"ם 4 תצליח לעמוד ביעדיה? מתי יהיה הסיום? ומהי העלות הכרוכה בפינוי המחנות?
1הפוטנציאל המספרי: 19 אלף יח"ד ושטחי תעסוקה ומלונאות
ההסכם בין רמ"י למשרד הביטחון, כולל פינוי של 11 בסיסים צבאיים, המשתרעים על פני כ־2,300 דונם, כאשר שווי הקרקעות עומד כיום על 24.8 מיליארד שקל ועלות העתקת הבסיסים מוערכת ב־16.2 מיליארד שקל. על שטח זה מתוכננת כאמור הקמה של כ־18,914 יחידות דיור, לצד כמיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכ־1,000 חדרי מלון.
בהודעה המשותפת למשרד הביטחון ולרמ"י נאמר שיש צפי לכ־19 אלף דירות, אף שבטבלה המלאה של שוה"ם 4 שהגיעה לידי גלובס דובר על כ־22 אלף. הפער מקורו בפינוי מחנה רחבעם, שכרגע אינו כלכלי (כלומר ההכנסות מהקרקע לא יכסו על הפינוי) ולא ברור אם יוכל להתממש.
הבסיסים שיתפנו כוללים בין היתר את המכללות הצבאיות בגלילות, מרכזי השיקום והאחזקה של צה"ל בצריפין, בתל השומר ובחיפה, מחנה הטירונים 80 בצפון השרון, בסיס הציוד "טירה" בטירת הכרמל וחלק ממפקדת פיקוד העורף במחנה רחבעם ברמלה.
ומה לגבי לוחות הזמנים? לפי משרד הביטחון, העתקת הבסיסים תתבצע במסגרת תהליך מדורג שיימשך כעשור, ובו ישתתפו כמה גופים ממשלתיים. בכל הנוגע למועד פרסום מכרזי התכנון והאפיון, לפי המשרד הוא ייעשה בהדרגה - החל מהשנה הנוכחית ולמשך כל 2027.
2האתגרים הצפויים: העברת הבסיסים ורצף בנייה למגורים
כבר בשנת 1993 קיבלה הממשלה החלטה עקרונית בנושא פינוי הבסיסים מאזורי הביקוש. מאז עבר המהלך גלגולים רבים, וביניהם הושקו תוכנית שוה"ם שחלקן יצאו לפועל וחלקן סבלו מעיכובים של שנים.
הסיבה לעיכובים היא שפינוי מחנה צבאי פעיל אינו מסתכם בהעברת מבנים בלבד: לפני שניתן לשחרר את הקרקע לבנייה יש להקים בסיסים חלופיים, לפתח תשתיות, להעביר יחידות צבאיות שלמות ולבצע התאמות מבצעיות ולוגיסטיות. מדובר בפרויקטים הנדסיים וביטחוניים רחבי היקף שנמשכים שנים ולעיתים נתקלים גם במחלוקות תקציביות ובחסמים תכנוניים.
כך למשל, תוכנית שוה"ם 3, שנחתמה בשנת 2015 בין רמ"י, למשרד הביטחון ולמשרד האוצר, נועדה לפנות שישה מחנות מרכזיים במרכז הארץ - בהם שדה דב, צריפין, תל השומר וסירקין- ובמקומם לאפשר הקמה של כ־69 אלף יחידות דיור, בעלות שהוערכה ב־14 מיליארד שקל. לפי התכנון, הפינוי היה אמור להסתיים עד ינואר 2023. אולם בפועל ההתקדמות הייתה איטית בהרבה: דוח מבקר המדינה שפורסם בשנת 2023 מצא כי שבע שנים וחצי לאחר החתימה פונו רק כ־5,323 דונם - כ־65% מהשטח שהתחייבה מערכת הביטחון לפנות.
בחלק מהמחנות, כמו מחנה השלישות ברמת גן, הפינוי כלל לא החל (אף כי לאחרונה שווקו הקרקעות במכרז של רמ"י), ובאחרים - בהם תל השומר וצריפין - הוא בוצע רק באופן חלקי, כך שנותרו "איים" צבאיים שמקשים על תכנון רציף של שכונות חדשות. כתוצאה מכך נדחה מועד השלמת התוכנית בכמעט שש שנים, והוא צפוי להסתיים רק בנובמבר 2028.
למרות העיכובים בתוכנית שוה"ם 3, עו"ד עדיאל שמרון, לשעבר מנכ"ל רמ"י, רואה בהתקדמות תוכניות העתקת הבסיסים סימן חיובי, כאשר להערכתו גם אם התהליכים מתעכבים, בסופו של דבר הם יוצאים לפועל.
לדבריו: "להעתיק בסיס זו אופרציה מורכבת, שתלויה בבסיסים הקולטים. חלק מהבסיסים הם טכנולוגיים, ולכן מדובר בהרבה יותר מפינוי כיתות לימוד או אוהלים בלבד. למרות העיכובים, למשרד הביטחון יש מחויבות לקדם את התוכנית, ובסופו של דבר המדינה מרוויחה - משדרגים את הבסיסים החדשים ואת המתקנים".
שמרון מוסיף כי שוה"ם 4 משלבת את יתרות ההסכמים הקודמים - שוה"ם 1 ושוה"ם 2 - לצד תוכניות חדשות, ובהן פינוי מחנה 80 והמשך פינוי מחנה צריפין מתוכנית שוה"ם 3.
עו"ד שמרון מזכיר כי לצד העיכובים, לאורך השנים ניתן לראות שיצאו גם לפועל תוכניות להעתקת בסיסים כמו עיר הבה"דים וקריית המודיעין בבאר שבע שצפויה להיפתח בקרוב. עוד הוא מזכיר את תוכנית קרן הקריה, שנדחתה במשך שנים, שגם מתחילה להתממש בהדרגה.
לדבריו, "באזור הקריה נבנה בימים אלה מגדל תמ"ך 1, אשר צפוי לקלוט יחידות ופעילויות מתוך מתחם הקריה. המהלך נועד לפנות שטחים בלב המתחם לטובת קידום תוכנית מגורים הכוללת הקמה של יותר מ־700 יחידות דיור".
3היתרונות העתידיים: "הזדמנות נפלאה לפיתוח והתחדשות"
אחת הבשורות המרכזיות בתוכנית שוה"ם 4 היא פינויו של הבסיס הוותיק מחנה 80, שהוקם עוד בתקופת המנדט הבריטי ומשתרע על פני כ־260 דונם.
לאורך העשור האחרון קודמו כמה תוכניות לפינוי המחנה, אך הן לא צלחו בשל אי־כדאיות כלכלית של פינוי הבסיס. לפי נתוני רמ"י, שווי המחנה כולל פיתוח מוערך ב־1.62 מיליארד שקל, בעוד עלויות העתקתו למחנה הקולט, הר קרן שבנגב, עומדות על כ־752 מיליון שקל.
על שטח הבסיס מתוכננת שכונה עירונית חדשה שתכלול כ־1,700 יחידות דיור על פני 40 אלף מ"ר למגורים, 3,300 מ"ר שטחי מסחר ו־16 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. התוכנית מתפרסת על כ־329 דונם מצפון לדרך 65, בין מחלף חנה במערב למחלף כרכור במזרח, במקום שבו מצוי כיום מחנה 80 במערב ומתחם המסחר אלונית במזרח.
בסיס מרכזי נוסף שצפוי להתפנות הוא מש"א תל השומר, המתפרס על פני 615 דונם, שם צפויות לקום שתי תוכניות הכוללות מעל 9,000 יחידות דיור. שווי המחנה כולל פיתוח עומד על 10.9 מיליארד שקל ועלות העתקה לבסיסים הקולטים, ציפורית וג'וליס, עומדת על 10 מיליארד שקל.
התוכנית הראשונה, תמל/1001 - תל השומר מרכז - כוללת כ־9,500 יחידות דיור, כ־440 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכן מוסדות ומבני ציבור. התוכנית משתרעת על שטח של כ־1,357 דונם וממוקמת מצפון לדרך מס' 461 ולאור יהודה, מדרום לקריית אונו, ממערב לדרך מוטה גור ולמרכז הרפואי 'שיבא' תל השומר.
תוכנית נוספת למתחם ב' (המתחם המזרחי) בתל השומר מרכז, כוללת הקמת כ־781 יחידות דיור בבינוי של 3־12 קומות, ותתפרש על כ־70 דונם בחלק מתחום מחנה תל השומר, מדרום מזרח לבית החולים תל השומר ורחוב מרים נאור.
לצד זאת, שוה"ם 4 כוללת גם את סיום פינוי בסיס צריפין, שתאפשר לסיים חלקים מתוכנית שוה"ם 3, להקמת שכונה חדשה בבסיס הוותיק. התוכנית כוללת פינוי של בסיס מגל, מרפא, איריס, פנינה כחולה ומש"א צריפין שבמקומם יוקמו מעל 5,000 יחידות דיור. שווי הקרקעות כולל פיתוח של אותן המחנות עומד על יותר מ־3 מיליארד שקל וסה"כ עלויות העתקה לבסיסי היעד - אופק רחב, מחנה קריות, ציפורית וג'וליס, תעמוד על כ־3 מיליארד שקל.
ערן לשם וערן שקד, אדריכלים במשרד CityBee, מתכננים אלפי יחידות דיור ותעסוקה במתחם בסיס תל השומר שחלק מפינויו אושר תחת תוכנית שוה"ם 1.
בשיחה עם גלובס הם מסבירים כי פינוי הבסיסים באזורי ביקוש מוביל מצד אחד לגידול האוכלוסייה ולתהליכי פיתוח ועיור שכן מחנות צה"ל בלב המטרופולין בפרט ובפריפריה בכלל הפכו ל"חור שחור" תכנוני ולעיתים למעכבי פיתוח באזורים מסוימים. לדבריהם, "תהליך פינוי המחנות יצר הזדמנות נפלאה לפיתוח והתחדשות.
"הדוגמה הטובה ביותר ואולי הגדולה ביותר לפינוי מחנה צה"ל הינו פינוי מחנה תל השומר מלב בקעת אונו. כ־1,800 דונם ללא גישה לציבור נהפכו להיות שלל ציבורי ולעתודות פיתוח לשלוש ערים מרכזיות בגוש דן - אור יהודה, קריית אונו ורמת גן. לצורך העניין העיר קריית אונו גדלה כמעט בן לילה במושגי זמן של תכנון, בהיקף של 20%".
עוד הם מסבירים כי "הזדמנות תכנונית דרמטית מעין זו מתרחשת אחת להרבה מאוד זמן אם בכלל. היקף כה משמעותי ובעל השפעה דורש ראייה תכנונית רחבה במיוחד ועמוקה כמעט ללא קצה, כאשר תוספת שטחים כה משמעותית משנות תפקוד עירוני".