השמאים גולן שבי ורועי פישמן / צילום: יניב בן יהודה, מתן קפלן
בתרחיש האופטימי ביותר, פרויקט המטרו של גוש דן יפעל בתצורה חלקית החל משנת 2037. בעוד 11 שנה. לא מדובר בפרשנות, אלא בתאריך הרשמי שבו נוקבים כיום הגופים הרשמיים במדינה. האם משקיעי נדל"ן צריכים לבחון נכסים על ציר המטרו, או שמועד ההפעלה רחוק מדי בשביל להכליל אותו בשיקולי מיקום?
לדברי השמאי ואיש הנדל"ן רועי פישמן, אין ספק שככל שנתקרב למועד ההפעלה, ערך הנכסים בסביבה יעלה, אך גם שלבים שונים בקידום התוכנית ישפיעו על עליית ערך הנכסים. "כשאנחנו מסתכלים על השקעות, אנחנו מסתכלים על העתיד. כמובן יש את הטווח הקצר, הטווח הבינוני והטווח הארוך, והמטרו לגמרי נמצא בתכנון לטווח הארוך. אבל חשוב לומר שעליית הערך מתקיימת על פני זמן. היא מתחילה החל משלב התכנון, בעיקר כשהתוכניות מאושרות, ומתקדמת ככל שהביצוע מתקדם, והמטרו היום עובר לשלב הביצוע", אומר פישמן שהתארח בכסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס.
"אישור התוכנית - זה הכסף! וזה קורה היום, לכן כדאי להיכנס להשקעה באזור המטרו כמה שיותר מוקדם. כשתמ"א 70 (תוכנית הבינוי סביב תחנות המטרו - ג.ל) אושרה, נרשמה קפיצת מחירים, אז ככל שההליכים יתקדמו, עליית המחירים תמשיך", אומר גם השמאי גולן שבי, שכתב את "ספר המטרו" שסוקר את סביבתן של 109 התחנות שצפויות להיבנות כחלק מהפרויקט. שבי פחות אופטימי לגבי 2037. "אם אגיד 2040, אני אהיה אופטימי. אני מאמין שהמטרו יתחיל לפעול בתוך 14־15 שנה. ולגבי הפעלה מלאה של כל שלושת הקווים, קטונתי", הוא אומר.
הסיפור הגדול - סביב 109 תחנות מתוכננות
הרכבת התחתית העתידית של גוש דן תיבנה בעלות משוערת של 200 מיליארד שקל. היא תפעל בשטח המוניציפלי של 24 רשויות מקומיות, תהיה באורך של 150 ק"מ, ותפעל באמצעות שלושה קווים (M1, M2, M3).
ה"סיפור" הנדל"ני הגדול יתרכז סביב 109 התחנות שייבנו כחלק מהפרויקט, ולדברי אנשי נדל"ן יש לשים לב לשונות גדולה בעיקר בין שני סוגי תחנות: כאלה שייבנו במרכי ערים קיימים וכאלה שייבנו באזורים המרוחקים יותר מהמרכז ושבהם צפוי להתרחש השינוי התחבורתי הגדול ביותר.
"בעבר הייתי חלק מצוות שייעץ לתוכנית המטרו, וכחלק מהעיסוק שלנו קראתי מחקרים על ההשפעה של פרויקטים תחבורתיים כמו המטרו על הנדל"ן והמחירים", נזכר פישמן. "אחרי הקמת המטרו בהלסינקי, מצאו שלפרויקט יש השפעה גדולה בהרבה על שכונות פרבריות מאשר על שכונות במרכז העיר".
כשאתה אומר השפעה, אתה מתכוון למחירים?
"כן בהחלט. אם אנחנו מקבילים את זה לישראל, אז היום הכל קורה - מבחינת פנאי, בידור, אקדמיה, ותעסוקה - בתל אביב. אז שם ההשפעה צפויה להיות נמוכה ביחס לערים במעגלים רחוקים יותר, שפתאום יפגשו נגישות ברמה אחרת לגמרי".
"גיים צ'יינג'ר בהוד השרון"
תן לנו דוגמאות לתחנות שכדאי לשים לב אליהן להערכתך.
"סביב תחנת הבנים בהוד השרון אני מעריך שיהיה שינוי משמעותי. חוץ מהמטרו אין באזור תחבורה ציבורית נוספת מפותחת. אז אנחנו מדברים על ממש גיים צ'יינג'ר לאזור הזה. דוגמה שנייה זו תחנה מתוכננת בלב ראשון לציון, ברחוב הרצל. כמו בהוד השרון, גם כאן יהיה שינוי גדול, לרבות תוכניות התחדשות עירונית שמתוכננות באזור. דוגמה שלישית היא רחוב ויצמן בכפר סבא".
השמאי גולן שבי מציע לשים לב לתחנות עתידיות שייבנו באזורים שכיום הם חקלאיים, וכאלה לדבריו לא חסר. "קח את מרכז תל אביב. באזור הבימה מתוכננת תחנה של המטרו, אבל לא תהיה שם העצמת בנייה, ולכן ההשפעה על המחיר לא צפויה להיות דרמטית. אותו הדבר באזור הים ששם יש תוכניות לשימור", הוא מעריך. "לכן האזורים המעניינים בהעצמת זכויות בנייה זה בעיקר תחנות הקצה, או יותר נכון התחנות שיש סביבן אזורים שהם דלילים מבנייה, כי שם הרבה יותר קל לפתח את האזור".
שבי מונה מיקומים כמו רעננה, כפר סבא, באר יעקב ואפילו באזור גלילות שבצפון תל אביב.
אלא שיש גם אבל. "העניין הוא להבין מה אתה קונה. אנשים חושבים שאם זה לצד המטרו אז הכל שם זה זהב. זה לא נכון.
"צריך להעריך נכון את השווי שאתה נכנס איתו, ולהכיר מושגים כמו תוכניות איחוד וחלוקה ואת נושא ההפקעות. כרגיל צריך לעשות בדיקות נכונות", הוא אומר.
המרחק הרצוי בין התחנה לנכס להשקעה
החלטתם להתמקד באזורים בסביבת תחנת מטרו עתידית? עכשיו תכירו את חוק ה־800 מטר. "נמצא שההשפעה של המטרו על תחום המגורים היא עד כ־800־850 מטר מתחנה", מסביר פישמן. "לתחנות המטרו יש השפעה על בתים והמחירים עד לטווח הזה. כל מה שהוא מעבר לטווח זה, אז ההשפעה או שהיא אפסית או שהיא מאוד מאוד נמוכה, פשוט כי זה כבר לא מרחק הליכה".
פישמן מציין דוגמה מקומית לבדיקה שערך לפני כשנה השמאי אוהד דנוס בהזמנת החברה הממשלתית נת"ע, שאחראית על פרויקט הרק"ל והמטרו.
לפי הבדיקה, מחירי נכסים שממוקמים לצד תחנות של הקו האדום, בערים הרלוונטיות, עלו בעד 17% לעומת מחירי נכסים ביתר חלקי העיר. פישמן מציין עובדה חשובה נוספת לפיה גם בתוך הרדיוס המדובר, יש הבדל בין קו ראשון, לשני ולשלישי מהתחנה.
לדבריו, "מצאו שאנשים פחות רוצים לגור בקו הראשון. בזמן התכנון יש חשש מנושא ההפקעות, ובזמן של העבודות זה די ברור. וגם אחרי שפרויקט פועל יש המולה סביב התחנות, אנשים נכנסים ויוצאים. לכן רוב האנשים מעדיפים לגור לא בטווח של 50־100 מטר מהתחנות, אלא דווקא 200 מטר ומעלה, כמובן באזורי ההשפעה שעליהם דיברנו".