פרויקט טורקיז בג'סר א־זרקא. ''בהגרלה השנייה כבר השתתפו אלפים'' / הדמיה: סטודיו לומו2
"בהגרלה הראשונה כמעט לא היו נרשמים. כל מי שרצה לקנות דירה בפרויקט - יכול היה להירשם ולקנות, ולא ניגשו. אחרי שכבר הבינו מה עומד לקום שם, הדברים השתנו, ובהגרלה השנייה שכללה את ג'סר א־זרקא כבר השתתפו אלפים. הם הבינו שאין הרבה הזדמנויות כאלה: כל מי שנרשם, וכמובן זכה, בסבב הראשון, הרוויח יותר ממיליון שקל - זכה בדירה במיליון שקל, שבשוק החופשי נמכרת ביותר משני מיליון".
● מפת השכירות של ישראל משתנה: השכונות החדשות שמושכות את המשקיעים
● בכיפת ברזל קראו לה "האמא של הסוללה". היעד הבא שלה "ישנה את תפקוד האנושות"
● טראמפ עושה היסטוריה, ועוצר מסורת אמריקאית בת 165 שנה
כך מתאר שמגר ואקנין, יו"ר ובעלים משותף בחברת גשם החזקות, את הדרך שבה התנהל אחד מהפרויקטים החריגים של בתוכנית "מחיר למשתכן". מדובר בפרויקט "טורקיז", על חוף הים, הרחבה של היישוב הערבי אשר נמצא מעט צפונית לקיסריה.
בפרויקט של גשם החזקות יהיו בסך הכול 196 יחידות דיור, ב־27 מבנים בעלי ארבע קומות כל אחד, ומתוכן רק 34 דירות אינן במסגרת תוכנית ההגרלות הממשלתית. במתחם מתוכננים להיבנות גם כ־200 חדרי אירוח, כ־200 מיטות קמפינג ומרכז גלישה חדש.
ההגרלה הראשונה של מחיר למשתכן אשר כללה דירות מהפרויקט החדש בג'סר א־זרקא נסגרה במרץ 2019. 83 משקי בית נרשמו, והתחרו על 62 דירות. במציאות שבה ביישובים מסוימים ישנם עשרות אלפי מתמודדים על כמה מאות דירות, מדובר על יחס חריג מאוד - מה גם שמתוך בני המקום, ניגשו להגרלה הזו רק 12 משקי בית. בהגרלת מרץ 2021, שנתיים לאחר מכן, כאשר גשם החזקות כבר החלה לקדם את הפרויקט, הדברים כבר נראו אחרת: ל־72 דירות נרשמו 2,537 משקי בית, ומצד בני המקום - 68 משקי בית.
"קיבלנו את הקרקע די בזול, ידענו שהבנייה זולה יחסית משום שהבניינים נמוכים, כארבע קומות, ואין חניונים תת־קרקעיים (שמייקרים משמעותית את הבנייה - י.נ). כמובן היינו צריכים לעבוד קשה, למתג לפרסם, לבנות כמו שצריך. היום זה נראה נהדר", אומר ואקנין.
החיבור הישיר לשכונה עוד לא בוצע
היישוב ג'סר א־זרקא כלוא בין חוף הים לבין כביש החוף, דבר המקשה על פיתוחו. כיום מתגוררים בו כ־15 אלף איש, ובמטרה להגדילו, הוחלט על הסטת הכביש מעט מזרחה, מהלך שיפנה קרקעות עבור התרחבותו.
מהלך נוסף, כחלק מהחלטת הממשלה 1804 מיולי 2022, לחיזוק ופיתוח כלכלי־חברתי, הוא ביצוע חיבור ישיר אל השכונה החדשה (ושכונות חדשות נוספות מתוכננות) מכביש 2, שכן כיום כדי להגיע אל השכונה יש לנסוע דרך היישוב הקיים. ואקנין סבור כי ביכולתו של החיבור הזה להכפיל את שווי הדירות בפרויקט.
"ככל שרמת היישוב תעלה, ובמיוחד כשיהיה חיבור אל השכונה מכביש החוף, רמות המחירים יעלו משמעותית", הוא אומר. "זה נמצא בתוכנית החומש של משרד התחבורה, וצריך לקרות בארבע השנים הקרובות. להערכתי, אם החיבור הזה היה קיים כבר היום, רמת המחירים לא הייתה ב־20 אלף שקל למ"ר, אלא ב־40 אלף שקל למ"ר, כמו באזור החוף של חדרה שנמצא במרחק יריקה".
"הפערים במחיר: יותר מפי שניים"
באופן טבעי, בפרויקטים מעורבים שבהם ישנן גם דירות בסבסוד ממשלתי וגם דירות בשוק החופשי. ראינו כבר מקרים של פערים של מאות אלפי שקלים. במקרה של הפרויקט בג'סר א־זרקא, הפערים משמעותיים מאוד.
כך, המחירים שנקבעו במסגרת מכרזי מחיר למשתכן שבהם זכתה גשם החזקות - באותן שנים המכרזים נקבעו לפי מחיר למ"ר, בניגוד למצב היום, שבו המחירים הם עבור הקרקע - היו בין 5,800 ל־6,000 שקל למ"ר, כלומר עד 600 אלף שקל לדירת 100 מ"ר. מאחר שהדירות בפרויקט גדולות למדי, ומשום שמחירי הדירות עלו משמעותית מאז התקיימו המכרזים בשנת 2019, דירת מחיר למשתכן שווה היום כמיליון שקל. דירה בשוק החופשי בפרויקט נמכרת במחיר שחצה את רף שני מיליון שקל, ואף הרבה יותר מזה.
על פי נתוני רשות המסים, מנובמבר 2023 נמכרו בפרויקט ארבע דירות שוק חופשי בשווי של יותר מארבעה מיליון שקל כל אחת. נכון להיום, הדירה שנמכרה במחיר הגבוה ביותר היא דירת שישה חדרים בשטח 206 מ"ר, בקומה השלישית מתוך ארבע, תמורת כ־4.55 מיליון שקל, ביוני 2023 - דירה שאוכלסה באותה שנה. בנובמבר 2024 נמכרה דירה בנתונים דומים מבחינת השטח, מספר החדרים והקומה, שאוכלסה בשנת 2024, תמורת 4.4 מיליון שקל.
"הבניינים הקרובים לים קיבלו עדיפות בשוק החופשי", מאשר ואקנין, "וגם הדירות עצמן אחרות: אומנם המפרט של מחיר למשתכן (מפרט אחיד שנקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון - י.נ) הוא טוב, אבל בדירות השוק החופשי הוא משודרג משמעותית.
"הפער במחיר הוא יותר מפי שניים. אם דירה סטנדרטית בפרויקט שווה היום 1.1 מיליון שקל, בשוק החופשי היא שווה 2.3 מיליון שקל. מי שקונה כאן, בשוק החופשי, הם אנשים שמחפשים את השקט, גן עדן פרטי במרחק קצר מאוד ממרכז הארץ, בחוף מהיפים שיש בישראל.
"קצב המכירות בפרויקט הזה טוב, לא משנה מה קורה מסביב: לאורך כל הדרך אנחנו מוכרים דירה או שתיים בחודש, כמו שצפינו. את שלב א', עם 91 דירות, אכלסנו באופן מלא, ובשלב ב' שבקרוב מקבל טופס אכלוס נשארו בערך 15 דירות, מתוך קצת יותר מ־100.
"דירות מחיר למשתכן נקנו בעיקר על ידי צעירים, עוד מוקדם לקבוע אם למגורים או להשקעה. מעט מאוד רכשו דירות מהיישוב ג'סר א־זרקא עצמו: בגלל קולות שונים ועניינים פוליטיים פנימיים, הייתה מצידם היענות נמוכה: נוצלו אולי 25% מההקצאות לבני המקום, ואנחנו הערכנו שהן ינוצלו ב־100%".
"החרדים שולחים את הילדים לבנימינה"
ואמנם, "מרבית הרוכשים בפרויקט עד היום הם בודדים, ללא משפחות", אומר שמאי המקרקעין אביגדור מינס, הפועל שנים באזור זה. "חלק מהקונים הם בעלי מקצועות חופשיים מנצרת והסביבה, שביקשו להתקרב לים. חלק מהדירות מושכרות ב־Airbnb ובשכירויות אחרות לתקופות קצרות.
"אף שרוב דיירי המתחם הם לא משפחות וללא ילדים, מתברר כי מתגוררות בו 32 משפחות, בהן אף כמה משפחות חרדים, אנשי חב"ד. נכון להיום, הילדים לומדים בבתי ספר בבנימינה ובסביבתה (מרחק כרבע שעה נסיעה, שעשוי להתקצר כאשר יבוצע החיבור הישיר מכביש החוף - י.נ), והתושבים החרדים הולכים בשבתות להתפלל בקיסריה.
"מבחינת מחירים, ללא ספק מי שקנה דירה בפרויקט עשה עסקה טובה: מאז שבוצעו רוב הרכישות, המחירים בפרויקט קפצו פי שלושה".
נציין כי בתוכנית שבתחומיה כלול הפרויקט של גשם החזקות, ג'סר א־זרקא מערב, מתוכננים מבני ציבור בשטח בנוי כולל של 6,205 מ"ר, ובתוכנית תמל/1080 בג'סר, מעט צפונית משם, מתוכננים עוד 2,170 מ"ר של שטחי ציבור.