מיכאל סטרוד / צילום: אידל סטרוד
חשבו לרגע על הסיטואציה הלא דמיונית הבאה: הטלפון מצלצל. על הצג מספר לא מוכר. כשאתם עונים, נשמע קולו של אדם זר שמספר על זכויות שיש לכם בקרקע ששוות הון. לאנשים זה עשוי להישמע כמו ניסיון עוקץ. אלא שבשוק הנדל"ן פועל כבר שנים תחום פחות מוכר, שמעטים עוסקים בו: איתור קרקעות ויורשים, והשיחה הזו עשויה להיות אמיתית לחלוטין.
● 4 עסקאות בבאר שבע מגלות: ירידת מחירים בדירות להשקעה
● רחוב דיזנגוף מתרוקן: "מחירי השכירות של חנויות צנחו ב־10%־20% תוך שנתיים"
● האם בניין יכול להיות עצמאי אנרגטית?
מיכאל סטרוד, בן 62, אב לעשרה וסב לנכדים, הוא בין הבודדים שהפכו את העיסוק הנדיר הזה למקצוע. "אני בעצם מאתר קרקעות, או יותר נכון מאתר יורשים", הוא מסביר.
"במדינת ישראל יש עדיין הרבה מגרשים נטושים, בעיקר בשל ההיסטוריה של העם היהודי. אנשים קנו כאן קרקעות כשגרו בחוץ לארץ, אם עבור גאולת קרקע, ואם בשביל להשקיע", הוא ממשיך. הכוונה לרוב לקרקעות שנרכשו הרבה לפני קום המדינה, קרי לפני 80 שנה ויותר.
סטרוד החל את דרכו כמתווך בבאר שבע, שם נחשף לראשונה לתופעת הנכסים הנטושים. "יום ממוצע של מאתר קרקעות מתחיל בבחינה של 20־30 תיקים שמונחים לו על השולחן. לעתים כדי להגיע למקורות עבור איתור שם (של יורש או בעלים - ג.ל) צריך להפוך כל דבר, מימין ומשמאל", הוא אומר. במקרים רבים, הוא מודה, קצוות חוטים לא מובילים לפיצוח כך ששעות עבודה רבות יורדות לטמיון.
במקרים שבהם הוא מאתר את שמות בעלי הנכס ואת פרטי ההתקשרות עימם, השיחה הראשונית חשובה במיוחד.
איך נשמעת הפעם הראשונה שאתה פונה לבעלי קרקע?
"שלום, שמי מיכאל, אני עוסק באיתור קרקעות ונראה לי שיש לכם איזה משהו בירושה - ומיד אני מדגיש איפה אני גר ושיש לי משרד".
למה, כדי שלא יחשבו שזה עוקץ?
"ברור".
אם אתה חש שהצד השני משוכנע שמדובר בעוקץ, כיצד אתה עובר את המחסום הזה?
"לצערי לא תמיד עוברים. יש אנשים שאני יכול לתת להם כסף טוב והם לא מוכנים לשמוע".
במקרים שבהם בעלי הקרקע משתכנעים שמולם אדם אמיתי ורציני, נקבעת פגישה שבה ייחתם ההסכם בין הצדדים, שבין היתר יקבע את מנגנון העברת פרטי הנכס, גובה שכר הטרחה ומועד התשלום, שנגזר ממימוש הנכס. לדבריו, שכר הטרחה ניתן לו רק לאחר שהיורשים מוכרים את הנכס שאיתר עבורם ומקבלים כסף.
הרוכש מראשוני חדרה
אחת העסקאות הראשונות שביצע ממחישה את פוטנציאל התחום. סטרוד איתר קרקע בהיקף של כ־600 מ"ר באזור חדרה, וגילה בהליך ארוך שהיורשת כלל לא מתגוררת בישראל.
לדבריו, "התחלתי לחפש וגיליתי שהרוכש היה מראשוני חדרה, וכך הגעתי ליורשת שמתגוררת בשיקגו. אישה נעימה, שיחה סימפטית. היא אומרת לי, 'תראה, אני יודעת איפה הקרקע נמצאת, אבל עבדת, מצאת, בוא נעשה הסכם'.
"קצת התכתשנו על אחוזי שכר הטרחה. אבל זה התקדם. היורשת אמנם הכירה חלקה אחת, אך לא הייתה מודעת לפיסת קרקע נוספת שהייתה רשומה על שמה". במקרה הזה, ובאופן לא שגרתי העמלה שולמה לו לפני שהקרקע נמכרה, לבקשת הבעלים.
60־70 יורשים בקרקע אחת
בקרקעות עם ריבוי יורשים, ההליך מסובך יותר. "הקרקע עם הכי הרבה יורשים - 60־70 יורשים - שטיפלתי בה הייתה בצפון מזרח קריית אתא, בפרויקט שנקרא גבעת כלניות שבימים אלו מתחיל להיבנות.
"בשנות ה־30 של המאה שעברה יהודי ערירי רכש שם קרקע. הוא נפטר ללא ילדים, והייתי צריך לאתר ולגייס את כל הענפים במשפחה", הוא אומר.
סוד מקצועי שהוא חולק סייע לו בהליך המורכב: "בדרך כלל במשפחה אתה מוצא את המנהיג, את המבוגר האחראי. ברגע ששכנעתי אותו אז כולם הולכים אחריו", הוא מספר.
במקרים אחרים, הבעלים הוא לא אדם אלא חברה או עמותה, ואז ההתנהלות היא אחרת. "בימים אלה אני מטפל בקרקע הכי ותיקה שאי־פעם טיפלתי בה. זה מגרש של 100 מ"ר שנרכש סביב שנת 1890 במרכז ירושלים", מספר סטרוד. "הוצאתי נסח טאבו, וקיבלתי שם משונה מאוד, שלא נראה כמו חברה או ארגון. התחלתי לחקור את ההיסטוריה של השכונה, והבנתי מי הגוף. מכיוון שמדובר בגוף מחו"ל, לא ידעתי איך לפנות אליהם, אז עשיתי את זה דרך עו"ד שפועל בארץ, אך הוא מגיע מאותה ארץ וחשבתי שהוא יכיר הכי טוב את המנטליות".
ההסכם נחתם, וכיום הנושא נמצא בהליכים מתקדמים.
יש גם מקרים שבהם הוא מקבל פניות יזומות מגורמים בתחום. "לפני כעשר שנים פנה אלי עו"ד מהמרכז, שייצג אנשים שיש להם חלק ממגרש בנתניה ו'שותפים' לא מוכרים מעסקה שנעשתה לפני קום המדינה. אין מספר תעודת זהות. אין שום דבר והם תקועים", מספר סטרוד.
ההנחה הראשונית שלו הייתה שמדובר ברוכשים ירושלמים. "ירושלמים קנו בעבר הרבה קרקעות במרכז נתניה. אבל זו הייתה קרקע בשיכון המזרח, מזרחית לפסי הרכבת וזה הצריך חשיבה מחודשת", הוא נזכר.
ושוב בהתחקות אחר ההיסטוריה המשפחתית, הוא הצליח ללמוד כי החלקה הועברה בירושה לבית חולים בניו יורק. "לקחתי עו"ד מניו יורק שנפגש איתם, הצלחנו לחתום ולמכור את הקרקע, וגם קיבלתי שכר טרחה יפה", הוא מספר.
הוא אינו מסגיר מה שכר הטרחה שהוא גובה, אך מודה כי במקרים מסוימים הסכום עשוי להיות בן שש ספרות. "מהרגע שאני מתחיל עסקה. מציאת האנשים. ההתקשרות איתם, חתימות, הוכחת בעלות מול הרשויות ועוד ועד המימוש זה תהליך של בין שנתיים לארבע שנים", הוא מבהיר.
118 קרקעות בשנת 2024
לשאלתנו אם אין זה מתפקידה של המדינה לטפל בקרקעות עזובות, הוא משיב כי "המדינה יכולה לעשות הרבה יותר כדי להפשיר קרקעות".
מי שאמון במדינה על טיפול ברכוש נטוש של נעדרים, קטינים וחסרי ישע הוא האפוטרופוס הכללי - תאגיד סטטוטרי עצמאי במשרד המשפטים.
מהאפוטרופוס הכללי נמסר: "אחד מתפקידי הליבה של האפוטרופוס הכללי במשרד המשפטים, לפי חוק האפוטרופוס הכללי, התשל"ח - 1978, הינו טיפול ברכוש של נעדרים, שתכליתו המרכזית היא איתור הבעלים החוקיים והשבת הרכוש לידיהם.
"במסגרת תפקיד זה, האפוטרופוס הכללי מקבל דיווחים על רכוש, שעשוי להיות רכוש עזוב, מגורמים שונים, כגון: עיריות, משטרה, בנקים ויזמים. לאחר קבלת דיווח כזה, האפוטרופוס הכללי מפעיל את סמכויות הבדיקה והחקירה שלו, לפי החוק, כדי לבדוק אם אכן מדובר ברכוש עזוב. בשלב זה, בכ- 80% מהמקרים, מאותרים בעלים לרכוש והם מקבלים הודעה על קיומו כדי שיוכלו לפעול. ביתר המקרים, פועל האפוטרופוס הכללי להוצאת צו לניהול הרכוש מבית המשפט המחוזי. לאחר קבלת צו ניהול, האפוטרופוס הכללי למעשה משמש כנאמן של אותם בעלים פרטיים, ומנהל את הרכוש כדי לשמור ולהגן עליו ואף להשביח אותו במקרים המתאימים. במסגרת זו, קודם בתקופה האחרונה שיתוף פעולה עם הרשות להתחדשות עירונית, הן ביחס לקרקעות בניהולו של האפוטרופוס הכללי שמקודמים לגבי הליכי התחדשות עירונית והן ביחס לרכוש המונע הליכים של התחדשות עירונית מאחר ובעליו אינו ידועים, שלגביו יכול האפוטרופוס הכללי להפעיל את הסמכויות שפורטו.
"יודגש, כי רכוש בניהולו של האפוטרופוס הכללי אינו בבעלות המדינה וכי האפוטרופוס הכללי פועל, גם לאחר הוצאת צו ניהול, לאתר את הבעלים או את יורשיו החוקיים. גם בשלב זה, בכ80% מהמקרים מאותרים בעלי זכויות ברכוש והאפוטרופוס הכללי פונה אליהם באופן יזום עם הנחיות כיצד לפעול לשחרור הרכוש ולהחזירו לחזקתם. פעמים רבות אותו אדם כלל לא מודע לקיומו של אותו רכוש שנרכש בידי קרוב משפחתו לפני שנים רבות.
"בנוסף, שמות הנעדרים שרכושם מנוהל בידי האפוטרופוס הכללי מפורסמים באתר האפוטרופוס הכללי, כדי לאפשר לאדם הסבור כי הינו בעל הזכויות החוקי ברכוש זה לפנות לאפוטרופוס הכללי, להוכיח את זכאותו ולקבל לידיו את הרכוש. לשאלתך ביחס לאדם אשר סבור כי קרוב משפחתו הנו בעלים של רכוש המנוהל בידי האפוטרופוס הכללי, אך אין בידיו מסמכים המוכיחים זאת - אנו ממליצים לאותו אדם לפנות לאפוטרופוס הכללי ולפרט את הידוע לו. יתכן ודי יהיה בנסיבות ייחודיות או בסיפור משפחתי מיוחד לקדם זיהוי והשבה וייתכן כי בידי האפוטרופוס הכללי מידע נוסף שאותר על ידו שיוכל להספיק כדי לאפשר את הוכחת הזכאות ושחרור הנכס. כמו כן, יתכן והאפוטרופוס הכללי יוכל להנחות אותו היכן לחפש מסמכים או מהם הראיות הנדרשות שיאפשרו שחרור הרכוש.
"ככל שהאפוטרופוס הכללי שוכנע שלא אותרו יורשים חוקיים לרכוש, לאחר ביצוע פעולות איתור מקיפות, ובחלוף תקופה הקבועה בחוק, הנכסים מועברים לקניין המדינה. לאחר העברת הנכס לקניין המדינה, יכולה המדינה לעשות בו כבשלה, לפתחו, למכרו או לבצע כל פעולה אחרת. ואולם, זכויותיו של בעל הזכויות נשמרות והוא יכול להוכיח את זכאותו גם לאחר העברת הנכס לקניין המדינה ולקבל לידיו את הנכס או את תמורתו. בתיקון לחוק ממרץ 2026, שתכליתו לייעל את הטיפול ברכוש עזוב, נקבע כי תקופת הניהול לרכוש מסוג כספים הינו 10 שנים ולרכוש מסוג מקרקעין הינו 15 שנה".
"בדוח האפוטרופוס הכללי ל־2024 נכתב כי ב־2024 היו 118 קרקעות שבעליהן או יורשיהן אותרו. ב־2023 היו 105 קרקעות כאלה וב־2022 היו 194 קרקעות".