בנייה למגורים באשקלון. נוכחות חזקה לערי הדרום בטבלת השיאניות / צילום: Shutterstock
הדרום מתעורר - ולא רק במגורים: בשנים האחרונות אנחנו רגילים לראות נתוני צמיחה מרשימים בערים שונות בדרום, בעיקר בנגב המערבי, מבחינת היקפי הבנייה למגורים. מבט אל נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לסיכום 2025, מראה כי בשנה זו גם היקפי התחלות הבנייה למגורים בדרום היו גבוהים, אך גם בייעודים אחרים - אולי לראשונה אי־פעם - הדרום מוביל את הרשימה, או לכל הפחות מציג נוכחות משמעותית. עד כמה מדובר בנתונים משמעותיים? גלובס מפרט בשלוש נקודות מרכזיות.
● בין ציונות להטבות מס: הפריחה הנדל"נית בדרום והמחיר שמשלמת באר שבע
תעשייה ואחסנה: אשקלון לפני כולם
מתוך 10 הערים המובילות בהיקף התחלות הבנייה לתעשייה ואחסנה ב־2025, חמש הן ערים דרומיות. בחמש הערים הללו יחד החלה בנייתם של 294,043 מ"ר - 27% מכלל התחלות הבנייה בייעוד זה בכל הארץ.
הנתון המרשים ביותר הוא זה שמציגה אשקלון: העיר הדרומית ניצבת במקום הראשון בארץ בהתחלות בנייה לתעשייה ולאחסנה, עם 161,763 מ"ר. מדובר בנתון הגבוה ביותר של התחלות בנייה בייעוד תעשייה ואחסנה בעיר מאז 2009 לפחות. לפני כן, המספר השנתי הגבוה ביותר של העיר היה ב־2022, התחלות בנייה בהיקף של 34,445 מ"ר - כחמישית מנתון השיא של 2025.
אחרי אשקלון בדירוג הכללי ניצבת בית שמש, עם 118,335 מ"ר. ארבע הערים הדרומיות הנוספות בעשירייה הראשונה הן אשדוד הרביעית, עם 39,424 מ"ר; באר שבע השביעית עם 31,637 מ"ר; קריית מלאכי התשיעית, עם 30,701 מ"ר; וקריית גת העשירית, עם 30,518 מ"ר. נתיבות נמצאת מעט מחוץ לעשירייה, עם נתון מכובד משלה: 26,746 מ"ר.
נציין כי בירושלים החלה ב־2025 בנייתם 12,109 מ"ר בייעוד זה, ובתל אביב 556 מ"ר - אך יש לזכור כי ערים אלו מתאפיינות בשנים האחרונות בבנייה מעטה יחסית של שטחי תעשייה ואחסנה, הממוקמים בדרך כלל מחוץ לערים הגדולות. אגב, היקף התחלות הבנייה הכולל בייעוד זה, בכל הארץ, עמד על כ־1.088 מיליון מ"ר - מעט גבוה יותר מ־2024 אך נמוך מנתון השיא של 2023: 1.391 מיליון מ"ר.
"כמי שגדל ופועל שנים בנתיבות ובערים נוספות בדרום, אני יכול לומר שהתנופה שאנחנו רואים היום בהחלט משקפת ביקוש אמיתי מהשטח, ולא רק יוזמות תכנוניות על הנייר", אומר גבריאל טרבלסי, בעלי חברת GT נדל"ן שלה נכסים מניבים בין היתר בשדרות, בנתיבות ובאופקים, ובהקמה עוד נכסים בדימונה, באופקים ובערד.
"גם הרשויות המקומיות הפכו לשחקן מרכזי. הן מבינות ששטחי תעשייה, לוגיסטיקה ומסחר הם מנוע הכנסות חשוב, ולכן הן פועלות לקדם אזורי תעסוקה חדשים ולהאיץ תהליכים תכנוניים. בדרום זה מורגש במיוחד, כי כל אזור תעשייה חדש מייצר גם מקומות עבודה וגם יציבות כלכלית לרשות".
"הרבה יזמים שאני בקשר איתם אומרים לי שהבירוקרטיה נחתכה על ידי ראשי הערים בדרום", מוסיפה עו"ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה. "התהליך להוצאת היתר קל יותר מאשר במרכז הארץ, כי ראשי הערים הבינו שאם ישחררו, זה ייתן להם הרבה כוח וימשוך עוד ועוד יזמים אליהם".
מלכת המסחר: אופקים
נתון מפתיע אולי אף יותר מזה של אשקלון, מגיע מאופקים: העיר, המככבת בתקופה האחרונה ברשימת הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות חדשות, מובילה גם את היקפי התחלות הבנייה בתחום המסחר. בעיר החלה ב־2025 בנייתם של 59,312 מ"ר שטחי מסחר - הנתון הגבוה ביותר באופקים מאז 2009, אך חשוב מזה: הנתון הגבוה ביותר בארץ ב־2025.
גם ב־2024 רשמה אופקים שיא מבחינת היקף התחלות הבנייה למסחר, אבל אז הוא עמד על 12,258 מ"ר בלבד. למעשה, למעט השנתיים האחרונות, בשנים רבות כלל לא נרשמו התחלות בנייה למסחר באופקים.
העיר שניצבת במקום השני היא אותה אשקלון שלקחה את הבכורה בייעוד תעשייה ואחסנה. באשקלון החלה ב־2025 בנייתם של 57,762 מ"ר למסחר, וגם במקרה הזה מדובר בשיא מקומי. לשם השוואה, ירושלים ניצבת במקום ה־11 ברשימה, עם התחלות בנייה של 26,497 מ"ר שטחי מסחר ב־2025, ותל אביב הרחק מאחור עם 12,659 מ"ר בלבד.
ניתן היה להניח כי הנתונים הללו מגיעים בין היתר בשל כמות נמוכה למדי של שטחי מסחר שהחלה בנייתם באופן כללי, אלא שמבט על הנתונים הכלל ארציים מראה ההפך - ומחזק את ההישג של אופקים ואשקלון: ב־2025 החלה בכל הארץ בנייתם של 822,429 מ"ר שטחי מסחר, הרבה יותר מבשנים הקודמות: ב־2024 החלה בנייתן של 485,624 מ"ר שטחי מסחר, ב־2023 מדובר על 499,902 מ"ר, ב־2022 על 538,672 מ"ר וב־2021 על 467,089 מ"ר.
"יש הזדמנויות מאוד גדולות בדרום בעיקר במרכזים שכונתיים", אומרת עו"ד אלמוזלינו־ארנון. "עוד מאז הקורונה, נושא עירוב השימושים בין מגורים למסחר הפך להיות חזק מאוד, גם בדרום, ויש 'פוש' חזק מאוד בנושא. אנשים נוהרים לשם. אנשים מחפשים את הנוחות, בטח בתקופה של מתיחות ביטחונית, של מלחמה. לכן המרכזים האלה קיבלו הרבה כוח. למרכזים הגדולים ולקניונים עדיין יש כוח, משלהם, ולכן אנחנו רואים גם שם התחלות בנייה רבות, כי זה עוד סוג של בילוי, זו חוויה שאין לה תחליף".
"אנחנו רואים בשטח את הביקוש לשטחי מסחר וצרכנות", מספר טרבלסי, "גם בקרב השוכרים וגם בקרב קהל הצרכנים. כל מרכז שאנחנו משיקים מביא הרבה מאוד בקשות להשתלבות בשטחים. גם בדרום יש צרכנים עם אותם רצונות וצרכים, בדיוק כמו במרכז, ויש עדיין צורך בשטחי מסחר חדשים באזורים האלו, בדגש על שירותים קרובים לבית ועל שטחי תעשייה ואחסנה שתומכים בפעילות העסקית המקומית. בערים כמו אופקים, שדרות ודימונה רואים בבירור שהאוכלוסייה גדלה מהר, והמסחר צריך להדביק את הקצב".
"היקפי התחלות הבנייה למסחר חסרי תקדים ברמה הארצית", אומר איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית. "זה מספר שלא ראינו בעבר, והוא נובע בין היתר מריבוי של אותם מרכזים שכונתיים, של מסחר מלווה רחוב. אגב, אלו שטחי מסחר עם מורכבות גדולה מאוד באכלוס, לא טריוויאלי לאכלס אותם ומעניין לראות איך השלב הזה יתנהל, כשתסתיים הבנייה של כל אותם שטחים".
ומה בתחום המשרדים? שם הערים הגדולות מובילות עדיין, בגדול - ירושלים עם 154,535 מ"ר התחלות בנייה למשרדים ב־2025, ותל אביב עם 129,077 מ"ר.
שני שמות "דרומיים" נמצאים בכל זאת במקום גבוה: נתיבות חמישית ברשימת הערים שבהן היקפי התחלות הבנייה למשרדים הם הגבוהים ביותר, עם 27,494 מ"ר. מדובר בשיא מאז 2009, ולמעשה ברוב השנים הללו כלל לא נרשמו התחלות בנייה למשרדים בנתיבות - כולל שמונה שנים רצופות מאז 2017 - כך שהמספר הזה מרשים למדי. אופקים נמצאת במקום ה־11 ברשימה, עם 12,754 מ"ר התחלות בנייה למשרדים - גם כן הכי גבוה מאז 2009.
מגורים: אזור הדרום מוביל
התחלות הבנייה למגורים, באופן מסורתי, מציגות את ההיקף השנתי הגבוה ביותר מכל הייעודים, ואזור המרכז - אזור הביקוש העיקרי למגורים - מוביל את הטבלה הזו בגאון.
לצד זאת, ב־2025 - וגם בשנים קודמות - אפשר לראות נוכחות יפה של ערי הדרום, עובדה שיכולה להסביר גם היא את הביקוש העולה לייעודים האחרים, שכן תוספת ביקוש למגורים מובילה לעלייה בביקוש לשטחים בייעודים האחרים.
אם כך, גם כאן הערים הגדולות מובילות, עם 1.182 מיליון מ"ר התחלות בנייה למגורים בירושלים ב־2025, ו־1.161 מיליון מ"ר התחלות בנייה למגורים בתל אביב.
בהמשך הרשימה נמצאות גם כן ערי המרכז, אך את העשירייה הראשונה "סוגרות" נציגות הדרום: קריית גת במקום השביעי עם 392,031 מ"ר התחלות בנייה למגורים ב־2025 - שיא מקומי מאז 2009. אשדוד נמצאת במקום השמיני עם 384,738 מ"ר; אופקים במקום התשיעי עם 380,705 מ"ר; ונתיבות במקום העשירי עם 363,611 מ"ר - גם עבורה זהו שיא מאז 2009.
בסך הכול מרכזות ארבע הערים הללו 1,521,085 מ"ר של התחלות בנייה למגורים ב־2025 - מתוך נתון ארצי של 14.9 מיליון מ"ר התחלות בנייה, שהוא, אגב, גם כן שיא חדש מאז 2009, על אף המלחמה והקשיים האחרים שאיתם מתמודד ענף הבנייה כיום.
"הדרום עבר בשנים האחרונות שינוי משמעותי, גם מבחינת גידול אוכלוסייה וגם מבחינת רמת החיים והצריכה", אומר טרבלסי. "יש גידול אוכלוסייה משמעותי בדרום בשנים האחרונות ותנופת בנייה למגורים, גם של זוגות צעירים וגם של משפחות שמחפשות איכות חיים ועלויות דיור נמוכות יותר לעומת המרכז. הפיתוח באזור עוד לא הגיע לשיאו, ונראה עוד ועוד פרויקטים משמעותיים שיקומו".
"אופקים, לדוגמה, זו עיר שאמורה להכפיל ואולי גם לשלש את עצמה", מוסיף שפרן. "ההיצע של המתוכנן לתעשייה, תעסוקה ומסחר, מכוון לשם. ככלל, הסיבה לביקוש ולתנופת הבנייה המתגברים באזור הדרום נובעת מצורך כלכלי של הרשויות, מצורכי התפתחות אזוריים - וגם, לדעתי, מתכנון מוטעה של שכונות מגורים שיוצר עוד שטחים חדשים בייעודים השונים".
"אנחנו חווים התעוררות ולחץ אדיר להשלים עסקאות של מסחר, לוגיסטיקה ותעשייה באזור הדרום, בצורה מאוד חזקה", מסכמת עו"ד אלמוזלינו־ארנון. "זה נכון למרכזי מסחר, למרכזים לוגיסטיים, לתעשייה, לחוות שרתים וכמובן למגורים.
"כל האזור של אשדוד ודרומה מקבל הרבה מאוד ביקוש בתקופה האחרונה, בעיקר כי המחירים יותר שפויים - הם לא זולים, אבל יותר נוחים. אני מאמינה שנראה את המגמה הזו נמשכת, וכשהדברים יתייצבו מבחינה ביטחונית, אני חושבת שיהיו עוד יותר התחלות בנייה בדרום, ותהיה עוד עליית מחירים".