איור: גיל ג'יבלי
ד', פנסיונרית כבת 70, המתגוררת באותה דירה בשכונה ותיקה בפתח תקווה יותר מ־35 שנים, ביקשה לשפר את תנאי מגוריה ולרכוש דירה חדשה, כדי "שיהיה יותר נעים לילדים ולנכדים להגיע לארוחות שישי".
לפני כשנתיים היא רכשה על הנייר דירת 3 חדרים בכ־2.2 מיליון שקל בבניין שנבנה במרחק רחוב וחצי ממקום מגוריה. היא דיווחה על העסקה לרשות המסים, מתוך כוונה ליהנות מההקלות בשיעור מס הרכישה ופטור ממס שבח המוענקות למשפרי דיור אם תמכור את דירתה הישנה בפרק הזמן שנקבע בחוק - 18 חודשים נכון לאותה תקופה - ופרסמה את דירתה למכירה.
● שוקלים לבטל את רכישת הדירה החדשה? הנה מה שחשוב לדעת
● אולי יש לכם נכס ובכלל לא ידעתם: האיש שמאתר בעלים של קרקעות אבודות
אולם עד היום, רגע לפני שהיא אמורה להיכנס לדירה החדשה, לא הצליחה ד' למכור את דירתה הישנה. כעת היא לא יודעת כיצד תצליח לשלם עבור דירתה החדשה, ונוספו לה גם חיובי מס בלתי צפויים מהם הייתה אמורה להיות פטורה כ"משפרת דיור": מס רכישה בשיעורים גבוהים ומס שבח.
ד' לא לבד. עקב המצב בשוק הנדל"ן, יותר ויותר משפרי דיור לא מצליחים למכור את דירתם הישנה ונאלצים "לספוג" מס רכישה גבוה ומס שבח - או להתפשר על מחיר הדירה.
הנתונים: 23% לא הצליחו למכור דירה בזמן
מנתונים של רשות המסים שהגיעו לידי גלובס באופן בלעדי, עולה שבין ספטמבר 2024 ועד אוגוסט 2025, 23% מקרב משפרי הדיור אשר רכשו דירה חלופית לדירתם הקיימת, לא הצליחו למכור את דירתם המקורית במסגרת תקופת ה"גרייס" של 24 החודשים המוענקת להם על פי חוק.
מדובר ב־3,533 משפרי דיור שיאלצו לשלם מס רכישה גבוה יותר וכן מס שבח, מתוך 15,547.
על פי מקורות ברשות המסים, מדובר בקפיצה דרמטית בשיעור משפרי הדיור שאינם מצליחים ליהנות מההטבות המוענקות להם בחוק, שכן בשנים קודמות, שהוגדרו כ"שגרתיות", טרם המלחמות והמבצעים הצבאיים, הממוצע של משפרי הדיור שעברו את תקופת הגרייס נע בין 7% ל־10%.
רו"ח איריס שטרק, שותפה מנהלת ב"שטרק את שטרק רואי חשבון", ונשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר, מזהירה: "יש עלייה משמעותית בקרב משפרי דיור הנאלצים לוותר על הפטור ממס שבח ומס רכישה, משום שרכשו דירה ולא הצליחו למכור את הדירה הקודמת, במהלך תקופת הפטור של עד שנתיים. על משפרי הדיור להיות מודעים למלכודת המס. מדובר בחשיפה לסכומי כסף גבוהים".
לדבריה, "הגידול המשמעותי בשנים האחרונות מצביע על קושי אמיתי במכירת הדירות. יוצא שמשפרי דיור 'מוותרים' על פטור או מס מופחת ונדרשים לשלם מס גבוה בדומה למשקיעי נדל"ן, בעוד שבפועל הם מנסים למכור את הדירה הקיימת אולם נתקלים בקשיי השוק, ואינם יכולים למכור את הדירה במחיר שהם מעוניינים".
בפוסט שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, היא טוענת שמי שמיהר למכור נאלץ להתפשר פחות על המחיר. היא בדקה מי שקנו דירות בשנת 24 והיו להם 18 חודשים למכור את הדירה הישנה, ומצאה שנכון למרץ 26, 70% מהם כבר מכרו אותה. עוד ציינה כי "קרוב ל-40% מאותם מוכרים במרכז עשו זאת תוך שלושה חודשים בלבד ממועד רכישת הדירה החלופית", ומי שחיכה - אכן נאלץ להתפשר יותר במחיר.
ההטבות שנעלמות: פטור ממס שבח וחישוב מקל במס רכישה
נסביר: רבים מבעלי דירת מגורים אחת המבקשים להחליפה באחרת רוכשים את הדירה החדשה טרם מכירת הדירה הישנה.
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך תקופת "גרייס" של 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
אם ימכור את דירת המקור תוך 24 חודשים, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה. אם הדירה החדשה נרכשה בתקופה שבין 1.6.2023 ל־31.5.2025, התקופה עומדת על 18 חודשים בלבד.
בעקבות מלחמת "שאגת הארי" התווספו למועדים אלה שלושה חודשים נוספים שבהם משפרי הדיור יוכלו למכור את דירתם הישנה (ראו מסגרת).
תקופת הגרייס מאפשרת את חישוב מס הרכישה על הדירה שקונים לפי שיעורי המס של דירה יחידה. המשמעות היא 0 תשלום מס רכישה עד לעלות של כ־2 מיליון שקל, ושיעורים מופחתים - במדרגות מס של 0%, 3.5%, 5%, 8% ו־10% - לפי מחיר העסקה מעל סכום זה.
נוסף לכך מוענק פטור ממס שבח שעומד על 25% על הרווח ממכירת הדירה הקיימת.
לפיכך, מי שלא מצליח למכור את הדירה צריך לשלם מס רכישה בשיעור 8% על דירה נוספת ששוויה עד 5,348,565 שקל, ו־10% על דירה ששוויה מעל לסכום זה; ותשלום מלא של מס השבח.
איום הקפאה: הוראת השעה אמורה להתבטל
מעל שוק הנדל"ן, המושפע לרעה מגורמים שונים כיום, בהם המלחמות המתמשכות, מרחף "איום הקפאה" נוסף בימים אלה, הקשור לשיעור מס הרכישה. הוראת השעה המקבעת את סכומי מס הרכישה הגבוהים (8%־10%) תקפה עד סוף השנה, ואמורה להתבטל אוטומטית ב־1 בינואר 2027, אז ירד שיעור המס ל־5%.
גורמים באוצר לוחצים כבר כעת להאריך את הוראת השעה או להעביר חקיקה קבועה בנושא, ולהותיר את המס בשיעורו הנוכחי של 8%־10%, כדי לייצר ודאות - אך בינתיים לא הוחלט דבר.
בפעם הקודמת שהוראת השעה עמדה להתבטל, היא הוארכה ימים ספורים לפני שפג התוקף שלה. התוצאה הייתה חוסר ודאות בשוק וקפאון בעסקאות, תוך המתנה לכך ששיעורי המס ירדו. כעת עלול להיווצר מצב זהה אשר יפגע במשפרי הדיור: משקיעים יבחרו להמתין עם רכישת דירות עד ינואר 2027 - מועד פקיעת הוראת השעה - דבר שיכול ליצור קיפאון לא רצוי בשוק הדיור.
"המחוקק חייב ליצור ודאות כבר עכשיו בחקיקה או בהוראת שעה ולמנוע קיפאון עד סוף שנה שמקשה עוד יותר על משפרי דיור למכור הדירות", אומרת רו"ח שטרק. היא סבורה כי במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן חייבים לחזור לשיעורי מס הרכישה המופחתים. "רצוי לחזור לשיעור המופחת של 5% במטרה לעורר את השוק, לעודד כניסת משקיעים, כצעד נוסף שיתרום לענף הנדל"ן המצוי במשבר", היא אומרת.
נחזור למצבם של משפרי הדיור בהווה. "כל אדם שרוצה לבקש את הפטור צריך לדווח על כך ברגע שעסקת הרכישה של הדירה החדשה יצאה לדרך. ביום חתימת החוזה כשמדווחים על העסקה למס רכישה מבקשים את ההטבה של משפרי דיור - פטור ממס שבח במכירה והטבת מס רכישה מופחת", מסבירה רו"ח שטרק.
באותו רגע, עם הדיווח, מתחילה ספירת הזמן של "תקופת הגרייס". שטרק: "אם עבר הזמן, הכול מתבטל. אין הקלה במס רכישה, ואין פטור ממס שבח. ואז עסקה שהייתה צריכה להסגר כעסקה של שיפור דיור בתנאים מוטבים הלכה לעזאזל".
המלחמה: "ההארכה שניתנה לא מספיקה"
כשלושה שבועות אל תוך מלחמת "שאגת הארי" הודיעו משרד האוצר ורשות המסים על הארכת "תקופת הגרייס" למשפרי דיור, אשר יזכו לשלושה חודשים נוספים למכירת דירה ישנה בפטור ממס שבח והקלות במס רכישה, כדי להתמודד עם העיכובים שנוצרו בשוק הנדל"ן בעקבות המלחמה מול איראן.
עו"ד ורו"ח שי עינת, המתמחה במיסוי מקרקעין מסביר, כי "התקופה הרלוונטית להקלות הינה תקופת הזמן שמיום 28.2.26 ועד ליום 31.5.26. זו 'התקופה הקובעת' לעניין החוק המקל".
עו"ד ורו"ח עינת מסביר כי "ברכישת דירה יד שנייה, בהתאם לחוק הארכת המועדים, ידחה היום האחרון של תקופת הגרייס ל־31.8.26. כך למשל, באם אדם רכש דירת מגורים יד שנייה ברמת גן ב־1.9.24 כתחליף לדירתו בבני ברק, הרי ברגיל היה עליו למכור את הדירה בבני ברק עד ל־1.3.26 זאת על מנת ליהנות מפטור ממס שבח. בעקבות החוק הוא נהנה מדחייה עד ל־31.8.26. הוראה זו רלוונטית גם לעניין מס הרכישה".
מה קורה אם תקופת 24 החודשים מסתיימת לאחר 'התקופה הקובעת', כלומר בתום ההארכה?
"גם משפרי דיור אלה ייהנו מההארכה. כך למשל אדם רכש בעיר לוד דירת מגורים יד שנייה ביום 1.6.25 כתחליף לדירת מגורים שיש לו ברמלה - בהתאם לנוסח החוק גם הוא ייהנה מדחיית המועדים באופן שהתקופה הקובעת לא תספר במניין תקופת הגרייס. משמע, המועד האחרון למכירת הדירה ברמלה ידחה ליום 1.9.27".
ההטבה חלה גם במקרה של רכישת דירה מקבלן. עו"ד ורו"ח עינת מסביר: "יחיד שרכש דירת מגורים מקבלן ביום 1.6.24 אשר מועד מסירתה נקבע ליום 31.12.25, והדירה נמסרה לו במועד, היה מחויב למכור את דירתו המקורית עד ליום 31.12.26. בפועל, לאור החוק להארכת המועדים בשל המלחמה, המועד ידחה עד ליום 31.3.27".
עו"ד ורו"ח עינת מוסיף כי הארכת תקופת הגרייס משפיעה גם על זכויותיהם של תושבים חוזרים ועולים חדשים. לדבריו, "חוק מיסוי מקרקעין מקל גם על תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים בשיעורי מיסוי מקרקעין, ובין היתר מעניק להם את ההקלות של תושבי ישראל בחישוב מס הרכישה הפרוגרסיבי כדירה יחידה על אף שהם עדיין בחו"ל.
"זאת, בתנאי שתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה הפכו לתושבי ישראל. גם כאן החוק החדש מקל. כך למשל, באם יחיד רכש דירת מגורים ביום 1.3.24 היה עליו להפוך לתושב ישראל עד ליום 1.3.26. לאור החוק החדש הוא יוכל לדחות את החזרה לישראל עד ליום 31.8.26".
בהתאם להוראת הביצוע, הארכת המועד תתבצע אוטומטית על ידי מחשבי מס שבח, אך על המייצגים בדיווחים לציין זאת.
רו"ח שטרק אינה מתרגשת מההארכה האמורה. לדבריה, הנתונים - שכוללים את המלחמה הקודמת מול איראן - מוכיחים שזה לא מספיק. "הנתונים על כך שכ־23% ממשפרי הדיור לא הצליחו למכור את הדירה בתקופת הפטור התקבלו לאחר מלחמת עם כלביא, כלומר כבר הרגישו את המלחמה עם איראן וניתנה אורכה גם שם למכירת דירה למשפרי דיור, ובכל זאת אנשים לא הצליחו לעמוד בלוח הזמנים. אני בטוחה שהיום זה הרבה הרבה יותר גרוע", היא אומרת.
"המטרה של ההקלות היא לאפשר למשפרי דיור שהם בד"כ אנשים שאין להם כסף להשקעות בשוק הנדל"ן - להשתדרג בלי קנס מס, ולהיות בסיטואציה שנופל עליך קנס כזה בדיעבד כי לא הצלחת למכור, זה נוראי. ההארכה הנוספת של שלושה חודשים, שגם מוגבלת למי שקנה בתקופה מסוימת, לא תעזור. מה זה שלושה חודשים? אנחנו במלחמה אחרי מלחמה, שוק הדיור נמצא בנפילה ממושכת. רק באזור מחוז ת"א יש 90 אלף דירות שלא נמכרו, וזה האזור הכי לוהט, אז אפשר לחשוב מה קורה בכל הארץ. לנוכח המצב, צריך לתת הארכה של לפחות שנה".