אייל לפידות, מייסד ויו''ר ארכימדס מימון נדל''ן / צילום: הגר בדר
הסכם מימון ענקי נחתם לאחרונה על ידי חברת הנדל"ן תדהר, שנמצאת בדרך לאחת ההנפקות הגדולות בבורסה בשנים האחרונות, לפי שווי מוערך של 7־8 מיליארד שקל. לגלובס נודע כי לפי תנאי ההסכם, יועמד לקבוצת תדהר ואברהם פלוק מימון בהיקף של כ־1.1 מיליארד שקל, עבור הקמת בניין משרדים במתחם הבורסה ברמת גן, הכולל מסגרת אשראי מחברת מימון הנדל"ן ארכימדס, שמוביל אייל לפידות. לצד זאת תועמד מסגרת פוליסות וערבויות שיונפקו על ידי מנורה מבטחים.
● מיליארדים יזרמו לשוק: קרנות הריט רוצות להיכנס לתחום חוות השרתים
● בלי כרטיס אשראי ובלי טיסות: כך עלולים להיראות חייו של נוחי דנקנר
הפרויקט יכלול הריסת מבני משרדים ישנים בשטח של כ־2 דונם, ובמקומם ייבנה מגדל משרדים בן 40 קומות הכולל כ־39 אלף מ"ר שטחי משרדים, ציבור ומסחר. ניתן להניח שבדומה לעסקאות אחרות בעולם ההתחדשות העירונית, הריבית שתשלם תדהר לארכימדס נמצאת בטווח של פריים פלוס 0.5%־1.5% וכן עלויות חוק מכר בשיעור 0.6%־1% לשנה.
תדהר, שמובילים היו"ר גיל גבע והמנכ"ל אורי לוין, לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט, נחשבת לאחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בענף. החברה מתכננת להנפיק את מניותיה בת"א בחודש הבא (או בתחילת יוני), על בסיס הדוחות השנתיים ל־2025, ולגייס 1.5-2 מיליארד שקל.
ארכימדס, שבשליטת לפידות, החלה לפעול בתחום של מימון נדל"ן, בעיקר בפרויקטים להתחדשות עירונית (הריסה ובניית מבנים חדשים), בשנת 2022 - לאחר שלפידות פרש מניהול ענקית הבנייה שיכון ובינוי. מאז ליוותה החברה, לפי נתוניה, כ-120 פרויקטים וכ-17 אלף דירות.
בסך הכול העמידה ארכימדס עד היום מסגרות אשראי בהיקף מוערך של 9 מיליארד שקל לפרויקטים שבהם היא מנהלת את הליווי הפיננסי, הכולל גם העמדת ערבויות על ידי מוסדיים לטובת רוכשי ובעלי הדירות בהיקף של 47 מיליארד שקל.
שיטת מימון ייחודית
אריכימדס שהינה חברת אשראי חוץ בנקאי, נכנסה לסוג של ארביטראז' שקיים במימון פרויקטי הנדל"ן בישראל. עלות החוב של יזמי הנדל"ן בליווי פרויקטים דרך הבנקים, כולל עמלות וריביות, גבוהה יותר מעלות גיוס חוב באמצעות אג"ח בשוק ההון. "שוק האג"ח מתמחר סיכונים בצורה הרבה יותר ליברלית, בעוד הבנקים מתמחרים אותם בצורה מחמירה יותר", מסביר גורם בשוק.
למעשה, בעקבות ההפקדות החודשיות העצומות לגמל והפנסיה, שכבר מסתכמות ב־200 מיליארד שקל בשנה, המוסדיים גם כך נאלצים לרכוש אג"ח בשוק המקומי בהיקפי ענק, מה שגם תורם לעיוות ולתמחור הנדיב (כלומר ריבית נמוכה) בשוק החוב.
לפער הזה - בין מחיר האשראי שגובים הבנקים לזה שניתן לגייס בשוק ההון - נכנסת ארכימדס, כשמצד אחד היא מציעה ליזמי הנדל"ן תנאי מימון זולים יותר מהבנקים, ומצד שני מציעה לגופים המוסדיים שותפות בחוב בריבית גבוהה יותר מזו שהם מקבלים כשהם רוכשים אג"ח של אותם יזמי נדל"ן. יתרון נוסף מבחינת המוסדיים הוא שהאג"ח בדרך כלל מגיעות ללא ביטחונות ואילו לחוב בליווי הפרויקט יש ביטחונות.
ארכימדס נהנית מפער הריביות הזה, שמניב את רווחיה. לפי אתר החברה, ארכימדס כבר מימנה חברות גדולות כמו דמרי, אאורה, אפריקה ישראל, אזורים, אקרו, קרסו, רוטשטיין, אשדר (של אשטרום) ועוד.
גורם בכיר בעולמות המימון מסביר מדוע למרות הריביות הגבוהות יותר שגובים הבנקים חברות הנדל"ן מממנות פרויקטים כמעט אך ורק באמצעותם ולא בדרך של גיוס אג"ח בשוק, בכך ש"הריביות של הבנקים בהחלט תחרותיות. באופן הזה כשפרויקט יוצא לדרך, הן לא צריכות מיד להשתמש בכל כספי ההלוואה, אלא בחלק קטן מהסכום.
"בשנה הראשונה לפרויקט הן מוציאות פחות מ־20% מההלוואה. אם יקחו אג"ח בשוק ההון, כל הריבית תיפול עליהם כמו 'בומבה' על הראש מהיום הראשון. הריבית האפקטיבית תהיה פי 3. לכן הן בוחרות לקבל מהבנקים מסגרת אשראי, וכך צורכות את הכסף בשלבים ולא משלמות ריבית מההתחלה על כל הסכום". הגורם הבכיר מוסיף כי "בפועל, בגלל התקדמות המכירות לאורך הפרויקט, חברה אף פעם לא מנצלת את כל המסגרת, אבל היא צריכה ודאות - כשמכירות בנדל"ן זה כמו אקורדיון ולא הכול מגיע בצורה מסודרת".
כך או כך, את אותו ארביטראז' זיהה לפידות, ממייסדי ארכימדס, עוד כשהיה מנכ"ל חברת הביטוח הפניקס (בשנים 2009־2019). בתחילה ניסה להקים את הפעילות בתוך הפניקס, והביא לצורך כך מבנק לאומי את טלי ריצ'מן, שהייתה ראש ענף ייזום נדל"ן בבנק. בסופו של דבר, אחרי ההרפתקה בשיכון ובינוי, הקים לפידות את ארכימדס לפני 4 שנים, יחד עם ריצ'מן ושותף נוסף, רועי יקיר שמשמש כיו"ר ועדת האשראי. יקיר היה מנהל ההשקעות הראשי בכלל ביטוח ולאחר מכן בהפניקס, והובא גם לשיכון ובינוי אנרגיה כשלפידות שימש כמנכ"ל הקבוצה.
השכיר שהפך לעשיר
אייל לפידות הוא שם שמשך הרבה אש בבורסה בת"א בעשור הקודם. אחרי שהיה מנכ"ל ביטוח ישיר, הצטרף ליצחק תשובה שנתן לו לנהל את חברת דלק ישראל. אחר כך ניהל את חברת הביטוח הפניקס (שגם בה שלט תשובה), והוביל אותה לרנסנס גדול שבו היא ממשיכה עד היום. הוא קיבל את ההגה בחברה כשהייתה בשווי שוק החמישי בגודלו בענף הביטוח, וכמעט עשור לאחר מכן עזב את הפניקס כשהיא החברה הרווחית מכולן, בדרך להפוך לבעלת השווי הגבוה בענף.
לצד היותו מנהל הישגי ומצליח, דרש וקיבל לפידות תגמולי עתק בחברות אותן ניהל. שכר מצטבר בעלות של יותר מ־100 מיליון שקל, בעיקר הוני, לו זכה בדלק ישראל ובהפניקס, הפך אותו לאחד המנהלים המתוגמלים במשק, ולכזה שעורר כלפיו לא מעט אנטגוניזם. בכל אופן, אם לא מכר את המניות שקיבל בהפניקס מאז ועד היום, הוא מורווח עליהן ביותר מ־1,200%.
בשנת 2019 עזב לפידות את הפניקס והפך למנכ"ל חברת הנדל"ן והתשתיות שיכון ובינוי של איש העסקים נתי סיידוף, עבור הסכם שכר חסר תקדים. למרות שעצם הגעתו לשיכון ובינוי הזניק את שווי החברה במיליארדי שקלים, הוא עזב את החברה לאחר שנה אחת בלבד, בעקבות חילוקי דעות עם הדירקטוריון בהובלת היו"ר דאז, תמיר כהן (שבינתיים הסתכסך בעצמו עם בעל השליטה ועזב גם הוא). לפידות נפרד משיכון ובינוי עם חבילת תגמולים שהוערכה בזמנו בעלות של 50־100 מיליון שקל, חלק גדול ממנה בתגמול הוני.
נתח גדול נוסף מההון שצבר לפידות נובע מהשקעה שביצע בשלהי 2019 (בעודו מנכ"ל שיכון ובינוי) בכ־5% ממניות כלל ביטוח תמורת 132 מיליון שקל, בעיקר באמצעות הלוואת מוכר שהעמידה לו אי.די.בי של אדוארדו אלטשיין. המניה זינקה מאז ביותר מ-400% כך שבסיכום הכולל הונו מוערך במאות רבות של מיליוני שקלים.