הבניין ברחוב המלך ג'ורג' 21 / מדרחוב בן יהודה 23
העסקה: חנות בשטח של 129 מ"ר במדרחוב בן יהודה בירושלים נמכרה ב־9.5 מיליון שקל.
הבניין: מדובר בבניין פינתי בן 4 קומות מעל קומת מרתף בשימוש מעורב של חנויות, משרדים וכמה יחידות דיור קטנות בקומה העליונה. לבניין יש שתי חזיתות: ברחוב המלך ג'ורג' 21 ובמדרחוב בן יהודה 23.
● "50 אנשים שהולכים ברחוב הם כמו 50 שוטרים": איך נעזרים בתכנון כדי ליצור סביבה עירונית בטוחה יותר?
● פרשנות | תל אביב וכל היתר: מה עומד מאחורי העלייה במחירי הדירות?
המבנה מצוי בלב הפועם של מרכז העסקים הירושלמי, במדרחוב הפופולרי בן יהודה, לצד אחד מהרחובות המרכזיים בעיר - המלך ג'ורג', מול מגדל המשרדים "מגדל העיר", ובסמוך ל"צומת האיקסים" בין רחוב יפו להמלך ג'ורג' וגם לא רחוק מכיכר ציון.
אין בידינו מועד מדוייק של שנת הקמתו, אך ברור כי הוא נבנה בשנות ה־20 או בשנות ה־30 של המאה הקודמת. המסמכים התכנוניים הנוגעים לבניין שמצויים בעיריית ירושלים מתחילים מהמחצית השנייה של שנות ה־50, ועיקרם עוסק בהגדלת המבנה משתי קומות לארבע על ידי בעלי הבניין דאז, חברת הכשרת היישוב.
ב־1963 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים, ומשם ניתן לשאוב מידע על פרטי המבנה: סך השטח שלו מגיע לכ־3,300 מ"ר; קומת הקרקע כוללת את החזיתות המסחריות; מתחת לקומת הקרקע קיימת קומת מרתף עם מספר מחסנים; ומעל קומת הקרקע ישנן שלוש קומות של משרדים ומספר קטן של יחידות דיור קטנות.
החנויות, שבמקור היו קטנות והגיעו לשטחים מקובלים של 20־60 מ"ר, החליפו עם השנים ידיים ושטחיהן של חלקן אוחדו. במקור היו 16 חנויות, ואילו כיום יש כ־10, בהן מספר חנויות גדולות למדי, כולל החנות שנרכשה.
להיכן נעלמו מסמכי התכנון המנדטוריים? ייתכן מאוד שנשרפו בפיצוץ שיזם ארגון האצ"ל במלון המלך דוד ב-1946. אחד מאגפי המלון שימש את מינהל השלטון המנדטורי, ובו אוכסנו גם תוכניות בניין עיר שונות, וייתכן שגם תוכנית המבנה המדובר.
שוק החנויות במרכז ירושלים: במחירים של שטחי מסחר הרחוב יש שונות רבה. בניגוד לשוק הדירות, יכולים בקלות להיות פערים של עשרות ומאות אחוזים בין נכסים סמוכים. מדוע זה קורה? כי המשמעות של בולטות ונראות במסחר היא עצומה, ואין דין חנות בולטת ונגישה לכל ברחוב ראשי, כדין חנות דומה שמצויה 20 מטר משם בסמטה שיוצאת מאותו רחוב. לזה יש להוסיף השקעה פיזית בחנות, זהות הרוכש - למשל האם זה אותו גורם ששכר את החנות, או שמדובר בסוחר חדש - אופי הפעילות שלה ועוד.
מכיוון ששטחי החנויות שונים מהותית, השתמשנו במדידה של מחיר למ"ר, ומצאנו פערים של מאות אחוזים במחירים. יש מקומות צדדיים שבהם חנויות נרכשות במחירים של 30־40 אלף שקל למ"ר, ואילו במקום היקר ביותר שמצאנו במרכז העיר, בכיכר ציון ממש, נרכשה לפני שנתיים חנות בשטח של 33 מ"ר ב־8.7 מיליון שקל, שזה 264 אלף שקל למ"ר.
כלומר, העיקרון הנדל"ני המקודש של מיקום־מיקום־מיקום עובד ביתר שאת בשוק חנויות הרחוב. לפיכך שיפוט המחיר חייב לקחת בחשבון את המיקום.
המחיר: הרישום ברשות המסים אינו מפרט בדיוק היכן החנויות ואילו שטוחים היא כוללת. בסיועו של השמאי קובי ביר הבנו כי מדובר בחיבור של שלוש חנויות ומחסן. לפיכך, המחיר המשוקלל למ"ר בעסקה נע בסביבות 80 אלף שקל למ"ר.
בדיקת עסקאות בסביבה הקרובה, שתואמת את המיקום של הנכס המנותח מצאה כי חנות ברחוב בן יהודה 23, במיקום קרוב מאוד, נרכשה לפני שנתיים וחצי ב־2.2 מיליון שקל, מחיר שמשקף 67 אלף שקל למ"ר. ממול, ברחוב בן יהודה 22 נרכשה חנות בשטח של 33 מ"ר ב־2 מיליון שקל, כלומר כ־60 אלף שקל למ"ר. ברחוב שמאי 9 הסמוך, נרכשה לפני שנה וחצי חנות בשטח של 51 מ"ר ב־4.2 מיליון שקל, כלומר כ־83 אלף שקל למ"ר.
כל העסקאות הללו מביאות למסקנה שהעסקה מצויה בטווח העליון של מחירי השוק המקובלים בסביבה.
דבר השמאי: "שונות המחירים באזור הזה רבה, והמחירים במדרחוב בן יהודה, למשל, גבוהים מאלה שנהוגים על חנויות ברחוב המלך ג'ורג'. המיקום של החנות שנמכרה הוא ממש במרכז העניינים, ועל כן המחיר יחסית גבוה, אם כי למטה, בכיכר ציון, אתה יכול למצוא מחירים כפולים ויותר בגלל הנגישות והקרבה לרק"ל של רחוב יפו", אומר השמאי ביר. "המחיר שהתקבל בעסקה נובע מהמיקום החזיתי למדרחוב בן יהודה מחד, וקו הרכבת הקלה המוקם ברחוב המלך ג'ורג', ואף מצביע על ציפייה לעליית מחירים במע"ר של הבירה".