פרויקט נווה יעקב. 500 דירות במגדלים בני 19 קומות / הדמיה: אול אין
האם מתחת לפני השטח מתחוללת פריצת דרך בעולם ההתחדשות העירונית לציבור החרדי? משלושה פרויקטים שמקודמים בימים אלה בירושלים, ניתן ללמוד על שינוי בגישה המסויגת שאפיינה את הציבור הזה לאורך שנים רבות, שמנעה עד כה ביצוע של פרויקטים להתחדשות עירונית בשכונות חרדיות. נראה כי רבנים קהילתיים נוטים יותר לאשר ליזמים לפעול בשכונות הללו, אם כי תוך התניות מחמירות.
● עם מגדלים יוקרתיים בתל אביב: האחים שבדרך לאקזיט שלישי
● בין המאקרו למיקרו | כמעט בלתי אפשרי לקנות דירה בישראל. אז איך ההלוואות למשכנתאות בשיא?
התחדשות עירונית הוא תחום מורכב מאוד בכל קהילה, אך כשמדובר באוכלוסייה החרדית, המורכבות גדולה אף יותר. מדובר בקהילות סגורות, שכוללות משפחות גדולות, בעלות צרכים מיוחדים - למשל מעונות ומוסדות חינוך מיוחדים, מוסדות ציבור ובראשם בתי כנסת - אך לא רק.
שאלות הלכתיות מונעות הקמת מבני מגורים גבוהים, עקב סוגיית המעליות והאפשרות להשתמש במעליות של שבת, וכמו כן הקהילות לא מעוניינות שאנשים שאינם משתייכים אליהן ירכשו את הדירות החדשות שיוקמו בפרויקטים המתחדשים.
מהצד השני, דווקא המאפיינים המיוחדים הללו לוחצים לכיוון של התחדשות עירונית בשכונות החרדיות: ראשית, בחלק גדול מהמקרים יש לחץ דמוגרפי: המשפחות הגדולות גרות בצפיפות רבה בדירות שקטנות מהצרכים שלהן; גם מוסדות החינוך והמוסדות הקהילתיים קטנים מידי; ולבסוף, הזדקנות הבתים והדירות הישנות, המחסור במיגון והסיכון מרידות אדמה. כל אלו לוחצים על ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.
היתרון של ירושלים | הטופוגרפיה ההררית מאפשרת לבנות מגדלים
שלושת הפרויקטים המקודמים בימים אלה עבור קהילות חרדיות, מלמדים רבות על שינוי הדרגתי בגישה להתחדשות עירונית בחברה זאת.
הפרויקט הראשון הוא נווה יעקב 32־28 , שאותו יוזמות חברות טרא נדל"ן ורוטשטיין. באחרונה נשלחו הודעות רשמיות ל־111 משפחות, כי עליהן לפנות את הדירות שלהן בחודש יולי, לצורך הריסת המבנים הישנים והקמת מגדלים בני 19 קומות ומעל ל־500 דירות.
במסגרת הפרויקט כל דייר קיבל הגדלה של 25 מ"ר לבית, מרפסות רגילות של עד 18 מ"ר ומרפסת סוכה בשטחים שבין שניים לשבעה מ"ר. בנוסף, כל דייר יקבל חניה ומחסן פרטיים בטאבו. כמו כן יוקמו שבעה גני ילדים, שני בתי כנסת, ושטחי מסחר מותאמים לצרכים.
הפרויקט מחזיק בהיתר חפירה וגם אישור ועדה מקומית להיתר המלא, ויוצא לדרך אחרי שנים של תכנון הלכתי ומקצועי.
משה ריצ'ארד, סמנכ"ל תפעול ושירות בטרא, מסביר כי סמנכ"ל הפיתוח העסקי לשעבר בחברה, הוא בוגר ישיבת חברון הליטאית, שלה קהילה בשכונת נווה יעקב.
לדבריו, "הוא סיפר להם על אפשרויות הפינוי־בינוי וביחד החלטנו, לפני כשמונה שנים, לנסות - לדגום את השכנים ולרחרח האם יש אפשרות לעשות את זה. קודם כל רתמו את המעגל הקרוב של החברים, והקמנו סוג של נציגות. לקח לנו שנה־שנתיים עד שסיימו להסביר לשכנים במה מדובר".
בשלב הזה כבר ארגנו אסיפות דיירים, מינו את נציגות הדיירים, ולאחר מכן הם גם מינו עורך דין, מפקח בנייה ושמאי מטעמם.
"התהליך הארוך היה פשוט לגבש את זה, לראות שבכלל רוצים את זה", אומר ריצ'ארד. "אחרי כן התקדמו ברמה המשפטית כדי להבין איך נכנסים להסכם. אבל אז נדרשנו לדבר לא רק עם הדיירים, אלא גם עם הרבנים שלהם, והם הציבו כל מיני אתגרים.
"למשל, אמרו שאנחנו יכולים לעשות פינוי־בינוי אבל צריך לשמור על הצביון של השכונה. 'איך אתם מבטיחים לנו שלא יבוא ציבור חילוני?' שאלו. ואז נוה יעקב היתה שכונה יותר מעורבת מאשר היום. כמו כן שמו כל מיני דגשים ותנאים והוראות תכנוניות, בעניין של הגבלת קומות ומעליות ומיכשור כמו משאבות מים, שעוני מים. ובאמת הייתה התייחסות הלכתית".
אחת מהשאלות המעניינות בנוגע לרבנים היא, כיצד הם איפשרו הקמת רבי קומות, שעה שבחלק לא מבוטל של הקהילות החרדיות יש התייחסות אמביוולנטית ומסוייגת לפתרון של מעלית שבת.
ריצ'ארד מסביר כי לעניין זה ניצלו את הטופוגרפיה ההררית של השכונה, שמאפשרת לבנות בניינים גבוהים, כך שחלקן של הקומות מצוי מתחת למפלס הרחוב וחלקן מעל, וכך, כשנכנסים אל המגדל ממפלס הכביש, מספר הקומות שיש לעלות או לרדת קטן בהרבה ממספר הקומות בבניין שבו מפלס הכניסה הוא גם מפלס האפס שלו.
"ההסתכלות של רב השכונה היא שהדיירים לא ישתמשו במעלית בשבת, גם אם תהיה כזו, אלא במצב מאוד מאוד מאוד חריג", מסביר ריצ'ארד.
"מבחינת הרבנים היה עדיף בכלל שלא יהיה פינוי־בינוי. היה אתגר שיסכימו בכלל לרעיון הזה, כי באזור הזה לא היו בניינים של יותר מארבע־חמש קומות, אז היה צריך ממש להביא לעולם מוצר חדש, וזה היה קשה.
"היו ישיבות על גבי ישיבות שבהן ניסינו להסביר שחייבים את ההתחדשות העירונית, שזה הכרח. הצגנו את כל האילוצים של התחדשות עירונית, את הצורך בחיזוק מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים וחידוש התשתיות. הבאנו לשולחן את האתגרים והרבנים הבינו שבעצם אין ברירה וחייבים ללכת על זה.
"שיתפנו אותם גם בתהליכים הכלכליים והסברנו שאי־אפשר לבנות פרויקט עם שבע קומות. יש פה כללים כלכליים מסויימים שמחייבים מכפילים ומחייבים לצמוח לגובה בצורה מסוימת. ברגע שהרבנים הבינו שחייבים לצמוח לגובה, הם ניסו להבין עד כמה אפשר לצמוח בלי לגרום להפרת הצביון. בסופו של דבר נקבע הכלל של 12 קומות.
"אגב, הכלל של 12 קומות הוא רוחבי לעוד קהילות חרדיות".
כאן נכנסה לפעולה קומבינצייה תכנון מתמטי של קומות: "התחייבנו על 12 קומות אך מדובר במגדלים של 18 קומות. מפלס הכניסה מהרחוב מגיע מהקומה השישית. נוסף לכך, הקומה התחתונה ביותר היא של גני ילדים, שאינה משמשת את הדיירים בשבת, והקומה העליונה ביותר היא קומת דופלקס. זאת אומרת, מי שיוצא מהמעלית יוצא בקומה 12, אבל למעשה יש לבניין 13 קומות, רק שקומה 13 לא נחשבת מבחינת רב השכונה, ולא חרגנו מדרישותיו".
ואנשים מוכנים לעלות ולרדת כל כך הרבה קומות ברגל?
"זה מאוד נפוץ לאברכים שהם עולים ויורדים ברגל. זה לא מפריע להם. וכשמדובר במבוגרים, או אישה בהריון או סתם אדם שלא מרגיש טוב, יש להם היתר הלכתי להשתמש במעלית שבת שהיא 'מעלית מהודרת'".
לזה יש להוסיף את הביקורת ההלכתית. ריצ'ארד מספר שהציבור הליטאי הוא ה"הארדקור של ההארדקור", מבחינת ההחמרה. לדבריו, "יש שני מכוני הלכה ובחרנו את 'משמרת השבת', שהם המכון המחמיר ביותר, כך שהציבור הזה נהנה מהמכון ההוא שלוקח את כל החומרות ומביא אותם לידי ביטוי.
"אתן עוד דוגמה - במהלך המשא ומתן באו אלינו הדיירים וסיפרו שיש להם גנרטורים, ובשבתות הם משתמשים בחשמל שמופק מהסוללה של הגנרטור ולא בחשמל של חברת החשמל. הם חייבו אותנו להביא בזמן פינוי הדירות חשמלאי, שיפרק את הסוללות מהדירה הנוכחית ויתקין אותן בדירות החדשות".
שאלת הקהילה | איך שומרים עליה לאורך הפרויקט?
עניין אחר הוא חיי הקהילה בתקופה שבין הריסת המבנים הישנים לאכלוס החדשים, שאז הדיירים שוכרים דירות ומקבלים החזר מהיזמים. השאלה, כיצד ניתן יהיה לשמור על אחדות הקהילה בשנים הללו.
"האמת שזו בעיה שלא פתרנו, אלא פשוט הבטחנו לרבנים שהבעיה לא תהיה קיימת. הרבנים באמת מאוד מאוד חששו מהפירוק, כשהקהילה תתפזר לכל עבר. אמרנו שאנחנו לא יכולים להבטיח שזה לא יקרה, אבל אנחנו מאמינים שבסופו של דבר אנשים יסתדרו. מה שעשינו היה לקחת כל דירה להשכרה שמתפנה בשכונה. אני מחזיק עשרות דירות ריקות, כדי שכשאוציא הודעות פינוי יהיה לי יותר מלאי של דירות לתת לדיירים", מספר ריצ'ארד.
במסגרת הפרויקטים השני והשלישי, חברות NBS וי.ח. דמרי, מקדמות שני מתחמי התחדשות עירוניים בפסגת זאב בירושלים, לאחר שהגיעו לרוב החתימות הנדרש בחוק (כ־67%), מה שמאפשר לפרויקט לעבור לשלב מתקדם. שני המתחמים הם מתחם "משה דיין" ומתחם "סיירת דוכיפת".
במתחם "משה דיין" המשתרע על כשלושה דונם ונמצא במיקום אסטרטגי סמוך לציר הרכבת הקלה, במקום מבנה פינתי גדול בן חמש קומות עם חמש כניסות, היזמים מתכננים להקים מגדל מגורים חדש בן כ־30 קומות שבו יוקמו כ־240 יחידות דיור. בסביבתו יוקמו שטחים פתוחים, מבני ציבור ומסחר.
לא רחוק משם, במתחם סיירת דוכיפת יהרסו שלושה בנינים ישנים בני שלוש קומות מעל קומות קרקעובמקומם יוקמו כ־220 יחידות דיור חדשות.
אילון ידין, מנכ"ל NBS, מסביר: "בכל אחד מהמתחמים נדרשה התאמה ייעודית: במתחם סיירת דוכיפת, שבו קיימת שונות גדולה בין הדירות, נבנו פתרונות שמנסים לתת מענה לדירות גדולות ומורכבות יותר; ובמתחם משה דיין יש דגש על סוגיות תכנוניות כמו מרפסות סוכה, ואנו פועלים מול הרשות כדי לקדם לכך מענה. לאורך הדרך קיימנו מפגשים עם קבוצות שונות של דיירים, תוך התייחסות לצרכים מגוונים - החל מהיבטים דתיים ועד לנושאים של נגישות ומוגבלויות".
מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית בי. ח. דמרי, מדגיש כי "ההגעה לרוב הדרוש לא הייתה מובנת מאליה, במיוחד לאור המורכבות התכנונית והשונות בהעדפות של בעלי הדירות בשני המתחמים.
"עבדנו לאורך זמן עם מארגנים מטעמנו שמכירים היטב את הדיירים ונמצאים איתם בקשר יומיומי, ובמקביל הקפדנו כיזם על ליווי צמוד של הנציגות ומתן מענה שוטף לשאלות ולצרכים שעלו מהשטח. שיתוף הפעולה עם נציגות הדיירים ועורכי הדין מטעמם היה משמעותי ואפשר התקדמות יעילה של התהליך".
בין היתר החברות ביצעו סקר חברתי בשיתוף פעולה עם עיריית ירושלים, שאיפשר מיפוי מסודר של צרכים והעדפות של הדיירים ושילובם בתהליך התכנון.
שאלת ההיתר | "הרבנים מבינים שאי־אפשר לקבל הכל"
אבל איך מגיעים להסכמות הללו?
עו"ד יוחאי שכטר, שותף בסניף ירושלים בפירמת ש. פרידמן, אברמזון ושות', עומד בראש תחום התחדשות עירונית במשרד, ובין היתר מתמחה בליווי פרוייקטים של התחדשות עירונית בשכונות חרדיות בעיר.
לדבריו, "הציבור החרדי הוא ציבור גדול בעיר גדולה, שגם נדרש לפתרון של התחדשות עירונית ואמור להיות מתאים להתחדשות עירונית.
"מדובר בציבור עירוני מאוד, שמתגוררר בשכונות עירוניות בצפיפות דיור גבוהה, עם מצוקת דיור קשה וצורך של אלפי יחידות דיור חדשות בשנה. כשהריבית גבוהה ויש מצוקת קרקעות, אז מאגר הדירות חייב לבוא גם מהתחדשות עירונית.
"הם מחזיקים פחות מכוניות והתחדשות עירונית הולכת תמיד עם צמצום תקני חניה, והסתמכות על תחבורה ציבורית. זה קלאסי לציבור החרדי. הציבור הזה גם סובל כמו כולנו מיוקר המחיה, וכשאתה מחזיק בדירה, ויודע שאתה יכול לעשות עליה עוד מיליון שקל פטורים ממס - חוקי לגמרי ובלי להשקיע שום דבר - ולפתע אתה רואה כיצד השווי של הנכס שלך עולה, עוד בשלב חתימות החוזים, אתה מבין במה מדובר.
"הרבנים בעבר היו יותר 'קשים', דבר שנבע גם מהכרה בזכות הקניין כזכות יסוד גם בציבור החרדי. אסור על פי ההלכה להזיק לחבר שלך, וכתוצאה מכך נקטו עמדה שלפיה אסור לך כשכן לגרום לו ש'יהרסו' לו את הדירה ויבנו מעליו דירה חדשה בלי שהוא רוצה, רק כי 67% מהשכנים חתמו.
"לדעתי זה זה אחד האתגרים המרכזיים. עם זאת, גם כאן יש עם השנים יותר גמישות מצד הרבנים. זאת בצירוף תופעה נוספת - לא תמיד הציבור שואל את הרבנים. כלומר, לא שהוא עושה הפוך מרב השכונה , אלא שלא תמיד מרגיש צורך לשאול אותו".
לשאלה אם פונים קודם באופן יזום לרב השכונה, או שמתחילים את היוזמה בקרב דיירים, שממנים לעצמם עורך דין ואז התנהלות היזם נעשית מולו - אין לשכטר תשובה מוחלטת.
"משיחות עם לקוחות שלנו עולה, שיש שכונות שברור שלרבנים שם יש עמדה שלא שוללת התחדשות עירונית על הסף, גם אם זו היתה עמדתם לפני כמה שנים.
"הם רוצים לדאוג שלבעלי הדירות יהיו פתרונות דיור עתידיים. כך למשל, שהפרויקט ייבנה באופן שימשוך עוד חרדים להתגורר בבניין ותישמר סוג של קהילה. אתן דוגמא: דרישה שכיחה שאנחנו רואים הרבה פעמים בפרויקטים היא שלא רק דירות התמורה יהיו עם מרפסות סוכה, אלא גם אחוז מסויים מהדירות החדשות של היזם. זה משום שהם רוצים שגם השכנים שלהם מהציבור החרדי יוכלו לרכוש שם דירות".
רבנים דורשים לא פעם תמהיל שטחי ציבור שיותאמו לבני הקהילה.
שאלה אחרת היא איך מתמודדים עם דיירים סרבנים, כבר בשלב ניסוח ההסכם עם בעלי הדירות.
"אם מדובר באוכלוסייה חרדית הומוגנית לחלוטין, אז ברור שיהיו סעיפים בהסכם שיתייחסו לזה באופן מפורש. בוררות בדין תורה או קבלת היתר מהרב שבחרתם כבורר, לפני שאתה הולך לבית משפט. אבל אם נחזור לשאלה, אני לא חושב שאפשר להגיד שבאופן מוחלט הפרויקט בשכונה חרדית יתחיל בפגישה על דג מלוח אצל הרב של השכונה".
גם שכטר מספר ש־12 קומות כבר הפכו להיות "מספר זוכה" אצל רבנים, לאחר שתקדימים בשכונת בית וגן דיברו על שמונה קומות, שאותן הדיירים מסכימים זה שנים לעלות בשבתות ברגל.
"גם הרבנים מבינים, שאי־אפשר לקבל את כל הז'יטונים באותה עסקה: גם לקבל דירה חדשה, גם בלי מסים - עוד מיליון שקל נניח לדירה ממוצעת, גם שתהיה בקומה נמוכה, גם שתהיה לי סוכה. הדברים הללו מאתגרים את היזמים בצורה חיובית", מסכם עו"ד שכטר.
00
מיליון שקל
היקף תקציב הפרסום של סלופארק
השקעות בקוואנטים
(במיליוני דולרים)
1,400
טקסט מספר טקסט מספר טקסט מספר
230
טקסט מספר טקסט מספר טקסט מספר
00
מיליון שקל
היקף תקציב הפרסום של סלופארק
מקור: סהמצמצהממ מהצמצה
מקור: סהמצמצהממ מהצמצה
על סדר היום | התחדשות עירונית
צילום: קרדיט
??? | ???
צילום: איל יצהר
צילום: קרדיט
צילום: מיכה בריקמן
צילום: טל סטודיו