בניין מגורים בפלורידה, מיאמי. הזרמת העושר הזניקה את ההכנסות ממסים / צילום: Shutterstock
מיאמי נמצאת בתקופת פריחה, כאשר גלים של אנשים אמידים נמשכים לאזור המטרופולין בשנים האחרונות. עם זאת, קיים גם זרם נגדי: האוכלוסייה שלה הולכת ומצטמצמת.
התוצאה היא מרכז עירוני נוצץ - עשיר יותר, קטן יותר ובנוי כדי לשרת סגנון חיים יוקרתי. רובעי המחסנים המחוספסים, השממה הלילית של מרכז העיר (הדאונטאון) והשיק המרופט של סאות' ביץ' - כל אלה נעלמו. כעת מדובר במרכז קוסמופוליטי ומתוחכם עם בוטיקים מנצנצים של קרטייה, מיצגי אמנות אוונגרדיים ורובעי יוקרה שבהם פזורות מסעדות בעלות כוכבי מישלן.
הסדר הכלכלי החדש דוחק החוצה את מעמד הביניים. השורות המתרחבות של האוכלוסייה האמידה מניעות את כלכלת האזור באמצעות צריכה נלהבת וקופות מס מלאות יותר. בקצה התחתון נמצאים עובדי הקמעונאות, האירוח והבנייה שמשרתים אותם, אך מוצאים קושי הולך וגובר להישאר באזור. וכך, בעוד שהעיר מיאמי עצמה ממשיכה לצמוח לאט, אוכלוסיית המחוז הרחב יותר נמצאת בירידה.
"מיאמי הופכת לשונה מאוד", אמר ריצ'רד פלורידה, חוקר עירוני ומחבר ספרים, המתגורר חלק מהשנה במיאמי ביץ'. "מעולם לא היינו עדים להעתקת עושר כזו. זה נהיה קשה יותר ויותר עבור אנשי מקצוע צעירים להיכנס פנימה".
סביבה ידידותית יותר לעסקים ואקלים חם
מיאמי משכה מזה זמן רב אנשים עשירים מארה"ב, במיוחד מצפון־מזרח המדינה, ומחו"ל. זרם זה נכנס להילוך גבוה במהלך מגפת הקורונה ולאחריה, כאשר מצטרפים חדשים מחלקים נרחבים יותר של ארה"ב החלו לנהור פנימה. מנהיגים עסקיים כמו קן גריפין, שהעתיק את חברת קרנות הגידור שלו "סיטדל" (Citadel) משיקגו למיאמי, ציינו סביבה ידידותית יותר לעסקים, ואנשי מקצוע שיכלו לעבוד מרחוק הגיעו בזכות האקלים החם וסגנון החיים התוסס.
אנשים שעברו למחוז מיאמי־דייד ממדינות אחרות החזיקו בהכנסה גולמית מותאמת ממוצעת של 178 אלף דולר - יותר מכפול מזו של אנשים שעזבו את המחוז למדינות אחרות, כך עולה מניתוח של נתוני רשות המסים (IRS) לשנים 2022-2023 שבוצע על ידי מריה אילצ'בה, סגנית מנהל המרכז המטרופוליטני על שם חורחה מ. פרז באוניברסיטת פלורידה הבינלאומית. אלו שהגיעו ממנהטן השתכרו בממוצע 358 אלף דולר, ואלו משיקגו השתכרו בממוצע 711 אלף דולר.
מספר המיליונרים במיאמי זינק ב־94% ל־38.8 אלף יש בין השנים 2014 ל־2024, לפי Henley & Partners, חברה לתכנון מגורים ואזרחות. זו הייתה העלייה באחוזים השנייה בגודלה מבין ערי ארה"ב שנבדקו, אחרי אזור מפרץ סן פרנסיסקו.
עושר כזה מניע מגזרים מרכזיים בכלכלת מיאמי. שוק הנדל"ן של מיליוני הדולרים במחוז מיאמי־דייד מציג ביצועים טובים יותר משוק הדיור הכללי, כך אמרה גיי קורוראטון, הכלכלנית הראשית באיגוד המתווכים של מיאמי. מכירות של בתים פרטיים בשווי מיליון דולר ומעלה עלו ב־20% ברבעון הראשון בהשוואה לשנה קודמת, בעוד שהמכירות הכלליות של בתים כאלה עלו ב־7%.
מתחמי יוקרה ומועדונים פרטיים
רובע העיצוב של מיאמי (Miami Design District), שהיה בעבר מרכז רהיטים והידרדר בשנות ה־80, הוא כעת יעד יוקרתי עם עשרות בתי אופנה של מעצבים, גלריות אמנות וארכיטקטורה אלגנטית הכוללת חזיתות זכוכית וצורות גיאומטריות. מ־2019 עד 2025 המכירות צמחו ב־350%, אומר קרייג רובינס, מנכ"ל חברת הנדל"ן Dacra. תנועת הולכי הרגל, המבוססת על מכוניות שחונות באזור, עלתה ב־250%. מותגי יוקרה כולל בולגארי ופנדי הרחיבו את הבוטיקים שלהם, ופרויקטים של דירות יוקרה, מלון ובנייני משרדים נמצאים בתהליכי עבודה.
גם מוסדות חדשים המשרתים קהל לקוחות עשיר צצים באופן קבוע.
מועדון הסיה (The Seia Club), מועדון פרטי למוזמנים בלבד בקומה ה־55 של בניין משרדים יוקרתי ברובע הפיננסי בריקל, נפתח במרץ, ומציע מטבח גורמה ואוסף אמנות שנאצר בקפידה. בקרבת מקום נמצאת אמזוניקו (Amazónico), מסעדה, בר ולאונג' שנפתחה בספטמבר ומחזיקה בסניפים בערים כמו מדריד ודובאי. בעליה בחרו במיאמי להשקת הבכורה שלהם בארה"ב.
חברת CollectionSuites השלימה זה עתה את השלב השני של סוויטות האחסון היוקרתיות שלה לאספני מכוניות, אמנות ויין כדי להציג לראווה את נכסיהם היקרים. כל חלל כזה עולה בין 3 ל־5.5 מיליון דולר וכולל גלריית רכב, אזור טרקלין ומטבח מאובזר.
הוויכוח על עתיד המעמד הבינוני־נמוך
הזרמת העושר הזניקה את הכנסות ממסים. מסי המקרקעין שנגבו על ידי מחוז מיאמי־דייד עלו ב־66% ל־3.43 מיליארד דולר בשנת הכספים 2025-2026 לעומת 2.07 מיליארד דולר בשנת הכספים 2019-2020.
השאלה האם מגמות אלו מייצרות יתרונות כלכליים רחבים יותר נותרה נושא לוויכוח. מועצת הביקון של מיאמי־דייד (The Miami-Dade Beacon Council), ארגון לפיתוח כלכלי, מסרה כי האזור הופך למרכז עסקים גלובלי מגוון יותר, המונע על ידי מגזרים הכוללים פיננסים, טכנולוגיה, בריאות ולוגיסטיקה. המשרות בשירותים הפיננסיים עלו ב־8% מ־2021 ל־2026, והשכר הממוצע עלה ל־232 אלף דולר מ־163 אלף דולר, נמסר מהארגון.
עם זאת, כמה כלכלנים אומרים כי היצע לא מספק של משרות בשכר גבוה, יחד עם עליית יוקר המחיה, מבריח בוגרי אוניברסיטאות ואת מעמד הביניים. הצמיחה במשרות לבעלי הכנסה גבוהה האטה בשנים האחרונות, לפי נתונים של John Burns Research & Consulting.
אנשים בעלי הכנסה נמוכה סופגים את המכה הקשה ביותר. מחצית מכל משקי הבית במחוז מיאמי־דייד כורעים תחת נטל עלויות הדיור - כלומר הם מוציאים יותר מ־30% מהכנסתם על דיור, לפי מחקר מ־2023 של מרכז שימברג ללימודי דיור באוניברסיטת פלורידה. למחוז יש מחסור של יותר מ־90 אלף יחידות דיור בנות השגה עבור משקי בית של שוכרים עם הכנסות מתחת ל־80% מההכנסה החציונית באזור, כך מצא המחקר.
"מיאמי היא הסן פרנסיסקו החדשה"
במשך שנים איבד מחוז מיאמי־דייד מספרים הולכים וגדלים של תושבים עקב הגירה למדינות אחרות. ב־2025, קצב העזיבה של אנשים את מטרופולין מיאמי למקומות אחרים בארה"ב היה גבוה יותר מזה של כל אזור מטרופוליטני גדול אחר, לפי ניתוח שפורסם על ידי ג'ד קולקו, עמית בכיר במכון פיטרסון לכלכלה בינלאומית. "מיאמי היא סן פרנסיסקו החדשה - לפחות במובן זה שיוקר הדיור דוחף אנשים החוצה", הוא כתב.
עליית מחירי הבתים הניעה אנשים רבים לעזוב שכונות של מעמד הפועלים כמו אוברטאון (Overtown), אמרה אנני לורד, מנכ"לית הארגון "Miami Homes for All", המתמקד בייצור דיור בר השגה נוסף.
ג'סמין ג'מיסון, שגדלה בליברטי סיטי ועבדה כמזכירה אדמיניסטרטיבית עבור המחוז, עברה ללוקוסט גרוב, ג'ורג'יה, מחוץ לאטלנטה, ב־2022 יחד עם בעלה וחמשת ילדיהם מכיוון שהיו זקוקים למרחב גדול יותר ולא יכלו עוד לעמוד במחירי השכירות של מיאמי. הם התיישבו בבית בן ארבעה חדרי שינה שעולה כ־2,500 דולר בחודש - אותו סכום ששילמו עבור בית עירוני (טאונהאוס) קטן יותר בדרום פלורידה.
מאט קושר, בעלים של שלוש מסעדות במיאמי, ראה רבים מעובדיו נאבקים כדי להמשיך לחיות בעיר. חלקם מצטופפים בבתים עם משפחה וחברים, בעוד אחרים פונים למוטלים שהם שוכרים לפי שבוע. אחד המנהלים שלו עבר צפונה למחוז בראוורד וכעת נוסע לעבודה עד שעה לכל כיוון.
קושר בונה כעת 10 דירות סטודיו מעל אחת המסעדות שלו בשכונת ווינווד (Wynwood) - אזור שהיה בעבר מחוספס ואקסצנטרי וכעת עמוס בחנויות אופנתיות ובמסעדות יקרות. הוא מתכנן להשכיר אותן לעובדי ענף השירותים באזור במחירים נוחים שנקבעו על ידי המחלקה לדיור ופיתוח עירוני (HUD).
קושר השתתף לאחרונה בכנס שארגן "Miami Homes for All" באוברטאון, בצילם של מגדלי היוקרה החדשים והמפוארים של מרכז העיר. המטרה הייתה להדגיש גישות חדשות לפיתוח בקנה מידה קטן שיוכל להגדיל את מלאי הדיור בר השגה. "זו דרך למנוע עקירה המונית מוחלטת של הקהילה מהשכונות הללו", אמרה לורד, מארגון Miami Homes for All.