דירה במרכז. ההון העצמי הנדרש למשכנתה עולה / צילום: כדיה לוי
שנת 2025 הייתה שנת שיא בישראל מבחינת התחלות הבנייה למגורים: קצת יותר מ־80 אלף דירות החלו להיבנות. גם קצב מתן ההיתרים, גמר הבנייה והיקפי התכנון רשמו רמות גבוהות מאוד, חלק מהן שיא של כל הזמנים, כל זה במציאות מאתגרת מאוד לענף, בעיצומה של מלחמה, עם מחסור בעובדים, עלייה מתמדת בעלויות הבנייה וריבית ברמה גבוהה. גם המשכנתאות החדשות ממשיכות "לזרום" מהבנקים אל הלקוחות: בשליש הראשון של 2026 נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ־36.4 מיליארד שקלים, כך לפי פרסומי בנק ישראל, קצב שנתי של 110 מיליארד שקלים כמעט.
● בין המאקרו למיקרו | עשירים על הנייר, נחנקים בבנק: הדיסוננס של כלכלת ישראל
● בין המאקרו למיקרו | עוקפים את צרפת וגרמניה בתוצר לנפש, אבל יוקר המחיה לא מפסיק להשתולל
אלא שכאן מסתתר הקושי הגדול של ענף המגורים, שהחל להתפתח בסביבות שנת 2023, כאשר הריבית במשק החלה לעלות לרמות הגבוהות: על אף כל הנתונים הגבוהים, דווקא נתוני המכירות נמצאים בשפל. כך, נוצרה אנומליה, המסתירה בתוכה את הפער הגדול שבין המאקרו למיקרו בענף: בעוד שהפעילות בשיא, לאזרח הממוצע קשה עד בלתי אפשרי לעיתים לרכוש דירה - חדשה או מיד שנייה.
"'אוֹל אִין' על בית ההורים"
ב-2025 נמכרו 90,690 דירות - ירידה של 11.9% לעומת 2024, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; במכירת דירות חדשות בלבד מדובר בירידה של 25.5% באותן תקופות להשוואה. גם בחודשים הראשונים של 2026, על אף התאוששות מסוימת, המספרים ממשיכים להיות נמוכים.
ניתוח של נתוני המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל מראה כי בכל אחד מ־12 החודשים האחרונים (אפריל 2025 עד מרץ 2026) המשכנתא הממוצעת עמדה על יותר ממיליון שקלים, ובמרץ האחרון הגיעה לשיא כל הזמנים: 1.129 מיליון שקל. בהינתן מימון אפשרי של עד 75% ממחיר דירה יחידה, ההון העצמי הנדרש עבור משכנתא ממוצעת בישראל הוא כ-375 אלף שקל. בדיוק בנקודה הזו עומד אותו רוכש ממוצע מול המספרים, ובוודאי שואל את עצמו: "מהיכן אביא את הכסף?".
"רכישה של דירה בישראל הפכה להיות אירוע מאתגר, אין ספק בזה", אומר רז שרייבר, מבעלי אינהאוס שיווק פרויקטים. "אנחנו רואים בשנים האחרונות הרבה מאוד התגייסות של ההורים. נוסף על כך, הדור הצעיר לפי ההתרשמות שלי יודע יותר על כלכלה, על שוק ההון, בהשוואה לדור ההורים, ולכן 'מסדר לעצמו את המספרים' טוב יותר, גם כשמדובר ברכישת דירה".
הזכרנו את המשכנתא, אך צריך להניח כאן נתון נוסף: מחיר דירה ממוצע - שברבעון הראשון של 2026 עמד על כ-2.333 מיליון שקל. המספר הזה מבטא אף יותר את הקושי שאיתו מתמודדים הרוכשים, כפי שמסביר אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות ויועץ משכנתאות פרטי: "עבור בית בשווי 2 מיליון שקל - בית ממוצע כיום במעגל השני והשלישי לתל אביב - הרוכש צריך לגייס הון עצמי של חצי מיליון שקל. היום, זוג צעיר מביא מקסימום 300 אלף שקל, אז מה עושים? נעזרים בהלוואות משלימות, מגייסים את ההורים ועוד. הרבה רוכשים היום, בעיקר הצעירים, עושים 'אוֹל אִין' על הבית של ההורים: זה לרוב בית שכבר אין עליו משכנתא, אז הם משעבדים אותו כדי לקבל כסף במזומן. לצד זה, הרבה רוכשים מרגישים שאין להם ברירה ועוברים לפריפריה", מוסיף יוסופוב".
"הרוכשים פודים חסכונות, עובדים קשה יותר כדי לצבור קצת כסף לפני הקנייה, אפילו משתמשים במענק השחרור", מוסיף שרייבר. "'מגרדים' מפה ומשם את הסכום הנחוץ. אם צריך, זולגים למעגל השני והשלישי לגוש דן, וגם לפריפריה. אין אלטרנטיבה אמיתית בשוק, לכן עושים הכול כדי לקנות דירה".
הבעיות מתחת לפני השטח
על אף כל אלו, היקפי המשכנתאות החדשות גבוהים מאוד. כאמור, בשליש הראשון של 2026 קצב נטילתן הוא הגבוה ביותר בחמש השנים האחרונות, למעט שנת השיא ב־2022. איך זה קורה? המומחים מסבירים זאת בין היתר בכך שכמעט מחצית מהמשכנתאות מבוצעות בכמה "פעימות", ועל כל עסקה נרשמות בפועל כמה משכנתאות. עוד סיבה לכך היא, כמובן, מבצעי המימון שמציעים הקבלנים על דירות חדשות: לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, במרץ האחרון רבע מהעסקאות נעשו באמצעות מבצעי מימון. המבצעים הללו מאפשרים לחתום על עסקה לרכישת דירה עם הון עצמי מינימלי (ה"מכוסה" באמצעות הלוואת קבלן ואמצעי מימון נוספים), ומאפשרים לדחות את נטילת המשכנתא בכמה שנים. כך, מי שרכש בדרך זו דירה לפני שנתיים, שלוש ויותר - רק עכשיו נוטל משכנתא, ומכאן בין היתר המספרים הגבוהים.
חידת הפיגורים הנמוכים
"חידה" נוספת נוגעת להיקף הפיגורים בהחזרים: אם הקושי רב כל כך, והמחירים בשיא, היינו אמורים לראות יותר לווים המתקשים להחזיר את המשכנתא, אך נראה שלא כך. ייתכן שגם במקרה הזה, המציאות האמיתית נמצאת מתחת לפני השטח.
בסוף חודש מרץ האחרון הגיעו היקפי המשכנתאות בפיגורים - כלומר שלוויהן אינם מסוגלים לעמוד יותר בהחזרים שלהן זה שלושה חודשים ויותר - ל־4.37 מיליארד שקל. מדובר אומנם בשיא כל הזמנים, אך גם יתרת ההלוואות, המגיעה לכ-650 מיליארד שקל, מהווה את שיא כל הזמנים, ויתרת הפיגורים מהווה בסך הכול 0.7% מכלל יתרת ההלוואות למגורים. לפחות מבחינת המאקרו, המצב לא נורא.
אלא שמבחינת נתוני המיקרו, המצב שונה: מאז פרוץ המלחמה, היקף הפיגורים עולה בקצב חודשי ממוצע של כ־1.5%, ובסך הכול, מערב מלחמת 7 באוקטובר היקפי הפיגורים עלו בכ־60%. זה כבר נורא, גם אם רוב הלווים עדיין לא שם, מה גם שמדובר במגמה שלא נראה שתיעצר בקרוב.
"לא הגענו עדיין למפולת, ונקווה שלא נגיע לזה, אבל אפשר לראות את החמרת המצב, ולא רק בנתוני הפיגורים", אומרת נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. אחד מהצעדים שלווים במצב קשה עושים הוא לפנות לגופים חוץ־בנקאיים, ולדברי יעקב ההערכות הן שהמשכנתאות הנלקחות באמצעות גופים חוץ־בנקאיים מגיעות לכ-5 מיליארד שקל בשנה. מדובר רק בכ־5% מהמשכנתאות השנתיות הנלקחות, אך ייתכן כי אלו ניצנים הולכים ומלבלבים של תופעות המקדימות קריסות כלכליות.
"צעד כזה לא מעיד על חוסן", אומרת יעקב, "כי מתי פונים לגופים האלה? כשיש בעיות כלכליות של אשראי, או חיתום. הציבור מחפש לעצמו כל הזמן אפיקי אשראי נוספים על אלה של הבנקים. מדובר במקורות חשובים וטובים, אבל לטווח ארוך יותר מדובר בהלוואות בריביות שמגיעות לא פעם למספרים דו־ספרתיים. אני מקווה שאנשים ישתמשו בהן לצורך הבראה, ולא בצורה שתגרום להתמוטטותם".
השכירות אינה אלטרנטיבה
גם האפשרות של שכירות אינה פשוטה בעת האחרונה: בעקבות המציאות הביטחונית שבה אנחנו נמצאים תקופה ממושכת, והירידה בהיצע הדירות להשכרה, נרשמת עלייה מתמדת במחירי השכירות. על פי הלמ"ס, מאז 7 אוקטובר 2023 עלה שכר הדירה החודשי ב־7%, ולמי שמתחיל חוזה שכירות חדש - שכר הדירה עלה ב־5.5% רק מאז המחצית השנייה של 2025.
"ההחזר החודשי על המשכנתא אומנם עלה בין 1,000 ל־1,500 שקלים בחודש בעקבות עליית הריבית, אבל השכירות לא ממש מציעה אלטרנטיבה", אומר יוסופוב. "לדוגמה, על דירת שלושה חדרים חדשה עם ממ"ד באור יהודה מבקשים היום 6,000 עד 6,500 שקלים שכירות חודשית, עוד לפני חשבונות. הממשלה חייבת להתערב ולגבש תוכנית סדורה שתאפשר כאן שכירות ארוכת-טווח בהיקפים גדולים. אם היה כאן שוק גדול, פעיל, של שכירות מוסדית, גם הפרטיים היו 'מורידים את האף' ומבקשים שכירות נמוכה יותר".
התקווה, אם כך, נמצאת באפשרות להורדת ריבית: זו עומדת כיום על 4%, ובשל ההשפעה הישירה שלה על החזרי המשכנתא, רבים טוענים כי המפתח להקלה על רוכשי הדירות הוא הורדה נוספת ומשמעותית שלה.
"כולם מבינים שהריבית תרד בשלב מסוים - גם אם לא לרמה האפסית שהייתה עד לשנת 2022. רמתה כרגע בלתי אפשרית למשק", אומר שרייבר. "כאשר הריבית תרד עוד, יינתן 'פוש' משמעותי יותר לרכישת דירה: ההחזרים החודשיים של המשכנתא ירדו מתחת לרמות השכירות החודשית, ולכן רוב האנשים יפנו לאפשרות של קניית דירה ולא למגורים בשכירות".
"לטעמי, הורדת הריבית היא אחד הדברים החיוביים היחידים שהשוק יכול להציע כרגע", מצהיר יוסופוב. "הודות להורדות שכבר התבצעו, נחסכו עשרות ומאות אלפי שקלים לרוכשים. אבל מצד שני, היא תביא לעלייה בביקושים, ולכן גם צפויה להוביל לעליית מחירים".