פירוק קבוצת רכישה / צילום: Shutterstock
קבוצת רכישה התגבשה לשם הקמת בית מגורים. בראשית הדרך הוכן, לבקשת מארגן הקבוצה, דוח אפס על ידי חברה המתמחה בתחום. בחלוף שנים מספר התברר כי קיים פער משמעותי בין ההערכה שבדוח האפס לבין עלויות מימוש הפרויקט. חברי הקבוצה מכרו את זכויותיהם במגרש, וכתוצאה מכך נגרמו להם הפסדים. חלק מהם הגיש תביעה נגד עורכי דוח האפס ומארגן הקבוצה, בטענה כי התרשלו במלאכתם ואף רימו אותם. האם הם זכאים לפיצויים מהנתבעים?
בשאלה זו הכריע לאחרונה ביהמ"ש המחוזי בת"א.
● מיליון שקל על מחסן: פיצוי חריג לדייר סרבן
● כמעט בלתי אפשרי לקנות דירה בישראל. אז איך ההלוואות למשכנתאות בשיא?
עלות של 17 מיליון שקל הפכה ל־22 מיליון
התובעים הם חלק מחברי קבוצת רכישה שהתגבשה לצורך הקמת פרויקט בניין מגורים, שכלל 13 דירות במקרקעין ברחוב שרת ברמת גן. הם החזיקו בזכויות להקמת שבע דירות מתוך כלל הדירות המתוכננות.
הנתבעים היו חברת פז כלכלה והנדסה, בעלת החברה דניאלה פז־ארז, שערכה בשנת 2009 את דוח האפס לפרויקט מושא המחלוקת, וחברת יזמות הנדל"ן קסטיאל א.2007 בע"מ, שבבעלות אלון קסטיאל, שפעל כיזם וכמארגן קבוצת הרכישה.
בחודשים אוגוסט־ספטמבר 2009 חתמו התובעים על טופסי הצטרפות לקבוצת הרכישה, ושילמו דמי רצינות בסך 25 אלף שקל, כאשר לטענתם הסתמכו על המחירים האטרקטיביים שהוצגו להם על ידי קסטיאל בטבלאות, ואשר חושבו והוכנו על ידי חברת פז כלכלה.
בטבלאות אלה הוצגה עלות הפרויקט הכוללת כך שתעמוד על כ־17 מיליון שקל. באוקטובר 2009 הוציאה חברת פז כלכלה תחת ידיה את דוח האפס עבור בנקים מממנים פוטנציאליים ועבור קסטיאל, ובו אומדן זהה. הדוח אושר על ידי בנק לאומי למשכנתאות, ועל בסיסו ניתן מימון בנקאי לקבוצת הרכישה.
הפרויקט יצא לדרכו אך עד מהרה נערמו הקשיים שעיכבו את ביצועו. בנובמבר 2012 הוגש דוח ביצוע ראשון על ידי חברת פז כלכלה, שלפיו עלות הפרויקט אמורה הייתה לעמוד על 22.23 מיליון שקל.
בעקבות הפער שהתגלה בין דוח האופס לאומדן החדש, החליטה האספה הכללית של הקבוצה בדצמבר 2012 להסמיך את הנציגות לפעול למכירת המגרש, ונחתם הסכם מכר של המגרש לאחר פירוקה של קבוצת הרכישה.
בחלוף שנים מספר הגישו התובעים את תביעתם, במסגרתה תבעו פיצוי בסך כ־3 מיליון שקל. לטענתם, הנתבעים פעלו ברשלנות, במיוחד חברת פז כלכלה וארז־פז, שהכינו דוח אפס רשלני וחסר, אשר כלל נתונים לא מלאים ומטעים.
"התובעים מסוגלים להבין את המסמכים"
השופט גרשון גונטובניק דחה את התביעה וציין כי "ניתן להבין את כעסם של התובעים ואת תסכולם", ואולם הם לא הוכיחו כי הייתה התרשלות מצד הנתבעים במועד גיבוש דוח האפס והעלויות שהתבררו בשלב הביצוע היו סיכון שהתממש, שלא ניתן להצמיד לו אחריות משפטית בת פיצוי בנזיקין.
"בהתאם לקביעת מומחה בית המשפט, דוח האפס הראשוני שהוכן לא היה רשלני. מימוש הפרויקט אכן נתקל בקשיים ניכרים, אך לא כל פרויקט שנתקל בקשיים שכאלה משקף רשלנות של מארגן הקבוצה או של אנשי המקצוע המתקשרים עמו", ציין השופט והוסיף כי "בנסיבות העניין סבל הפרוייקט מתהפוכות שעברו על שוק הדיור בדיוק באותן השנים, שהובילו להתייקרות משמעותית ביותר בעלויות הבניה".
השופט ציין כי התובעים השונים, כמו שאר חברי קבוצת הרכישה, התקשרו בהסכמי הצטרפות ובהסכם שיתוף במסגרתם אישרו והסכימו כי אומדן העלויות של הפרויקט הוא משוער בלבד, ועשוי להשתנות, ואף חתמו ויתור על כל טענה בקשר לכך.
עוד נקבע כי התובעים לא יכולים להעלות טענות כי לא עיינו בהסכמים, שבהם הייתה ההתייחסות המסויגת לאומדן. "מצופה מהתובעים, המתקשרים בעסקה כה משמעותית, לקרוא את המחויבויות הבסיסיות הנלוות לה", כתב השופט. עוד הוסיף, כי התובעים שהצטרפו לקבוצת הרכישה הם "אנשים מרשימים האוחזים בידע רב בתחומם, והמסוגלים להבין את המסמכים שעל הפרק".
כך, ציין, התובע שלמה אייפרמן שימש במשך שנים רבות כסמנכ"ל כספים בחברת "עלית". לאחר מכן, הוא המשיך בתפקיד זה בחברת השקעות של מר דיוויד פדרמן; התובעת לור קורנובסקי עוסקת בניהול פרויקטים של גיוס כספים עבור ארגונים ומוסדות, ושימשה כנספחת בשגרירות ישראל בוושינגטון ארה"ב; תובעת נוסף, רן קורנובסקי, הוא פרופסור לרפואה ומנהל המערך הקרדיולוגי בבתי החולים בילינסון והשרון, ושימש בעברו כנשיא האיגוד הקרדיולוגי בישראל; התובע יואב מירז הוא מהנדס בעל ניסיון נרחב בניהול פרויקטים בתחום ההייטק והתובעת נועה מירז היא בוגרת האקדמיה לאמנות ועיצוב בצלאל, וכן בוגרת הטכניון במסלול עיצוב תעשייתי. היא מנהלת עסק לאסטרטגיה בתחומי השיווק.
"אמנם אין לרובם המוחלט של התובעים ניסיון בתחום הבנייה אך היה עליהם להבין את משמעות הסיכונים שהם נוטלים שעה שהצטרפו לעולמן של קבוצות הרכישה", כתב השופט.
מצד התובעים נמסר כי "הם מכבדים את פסק הדין ואין בכוונתם לערער. ההליך תם ונשלם לאחר מסע ארוך משנת 2009 ועד היום".
ת"א 492-02-17