אילוסטרציה: Shutterstock
דייר בפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב פינלס בצפון תל אביב, מיקום הנחשב ליוקרתי, יקבל פיצוי בסך מיליון שקל בגין שטח שבבעלותו - כך קבעה המפקחת על רישום המקרקעין. המפקחת הורתה על הפיצוי עבור חלל פתוח בין עמודים בבניין, וקבעה כי "גם אם ליחידה אין זכות קיום, יש להכיר בערכה הכלכלי".
● סחבת של שנים: פרשת קורין אלאל כמשל לבעיה הגדולה במערכת המשפט
● מצלמות החניה בוטלו, אך מהקנס לא תצליחו להיפטר כל־כך מהר
התובעים, המהווים 93% מבעלי הדירות בבניין שנבנה בשנות ה־50 ומצבו ירוד, חתמו ב־2016 על הסכם לקידום פרויקט התחדשות עירונית עם חברת י.ח דמרי. יציאת הפרויקט לדרך התעכבה במשך שלוש שנים בשל התנגדותו של בעל מחסן רשום בשטח של 89 מ"ר בקומת חצי מרתף, שסירב למהלך בטענה לפגיעה בזכויותיו.
בפועל, היחידה שבבעלותו אינה בנויה כלל ומהווה שטח פתוח בין עמודים, ללא קירות, רצפה או תשתיות. לטענת התובעים, מדובר ב"יחידת רפאים שלא קיימת ומעולם לא הייתה קיימת", סוגיה משפטית מורכבת שטרם הוכרעה בבית המשפט העליון, אך הוכרעה כעת במישור הכלכלי.
הפער בין הערכות השווי שהוצגו למפקחת על רישום המקרקעין היה תהומי: בעלי הדירות התומכים בפרויקט גרסו, על בסיס חוות־דעת שמאית, כי שווי המחסן עומד על 756 אלף שקל, וכי התמורה המגיעה לבעל הזכויות מסתכמת ב־130.5 אלף שקל בלבד.
מנגד, הדייר הסרבן - שזכויותיו עברו לרעייתו במהלך ההליך בעקבות פטירתו - טען כי יש להעריך את היחידה לפי שווי של משרד, שכן לטענתו ליחידה יש פוטנציאל עסקי, והוא אף החל לפעול להכשרתה לכך. על בסיס גישה זו, ובהסתמך על הפסיקה המחייבת יזמים להעניק תוספת שטח לפי חלקה של היחידה בזכויות הבנייה, דרש הדייר פיצוי הנע בין 5.6 מיליון שקל ל-8 מיליון שקל.
ההחלטה: "ליחידה יש ערך"
המפקחת קבעה כי היחידה אינה יכולה לשמש כמשרד, שכן מדובר בתרחיש תאורטי שלא מומש מאז רכישת הנכס. לצד זאת, המפקחת הורתה כי על היזם להעניק לנתבע שטח מחסן של 119 מ"ר בפרויקט, או שטח השווה לדירת מגורים (17.3 מ"ר) ככל שהחלופה הראשונה אינה אפשרית. במקרה ששתי החלופות לא יתאפשרו, נקבע כי הנתבע יקבל פיצוי בסך 1.01 מיליון שקל.
בנוסף, המפקחת דחתה את הטענה כי יש להשוות את יחידת ה"רפאים" לדירת מגורים, וסברה כי ההשוואה חוטאת לעיקרון השוויון המהותי, אך לא מצאה לקבל את הגישה לפיה מדובר בזכות חסרת ערך לחלוטין. "היחידה רשומה בפנקסי המקרקעין ורשומים לה חלקים יחסיים ברכוש המשותף, ואף אם איננה קיימת בפועל או אין לה זכות קיום, יש להכיר בערכם הכלכלי של זכויות בנייה הצמודות לה", נקבע.
בהקשר זה עלתה שאלת בחינת שוויון התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית - ונקבע כי אין לשלול מראש בחינה כלכלית של התמורות, וכאשר יש פער כלכלי ממשי בין בעלי הדירות, ייתכן שלא מספיקה בחינה פורמלית או כמותית.
עו"ד דן הלפרט מהמשרד הלפרט ושות', המייצג את בעלי הדירות, בירך על סיום ההליך: "יש לנו מאות בניינים בכל הארץ, אבל טרם נתקלנו בסיפור כזה. מדובר באדם שרשום כבעלים של מחסן בטאב,ו ובפועל המחסן לא מופיע בהיתר הבנייה, לא נבנה מעולם, ולמעשה לא קיים. הבעלים התעקש כל השנים לקבל תמורה, וסירב להצעות מפליגות".
