תל אביב / צילום: Shutterstock
תוכנית הבנייה במרכז תל אביב, שתוסיף לעיר פוטנציאל של עוד אלפי דירות חדשות, מתקרבת לאישור. עיריית תל אביב־יפו החליטה שלא להתנגד לביטול מגבלת הזכויות ברובעים 5 ו־6, והתוכנית צפויה להתקדם לאישור סופי. לעירייה יש עדיין רשימה של התנגדויות אחרות להחלטות העדכניות של הוועדה המחוזית, אך אלה לא צפויות להיות דרמטיות וכאלה שיעכבו את אישור התוכנית.
● כמעט בלתי אפשרי לקנות דירה. אז איך ההלוואות למשכנתאות בשיא?
● אחרי העיכובים: 14 אלף דירות יצאו לדרך בהרצליה. ויש גם כוכבית
עיריית תל אביב העריכה כי התוכנית המקורית, כפי שהוגשה לוועדה המחוזית לפני התיקונים האחרונים, צפויה להוסיף לרובעים הללו 4,200 דירות חדשות. כעת, עם הסרת מגבלת זכויות הבנייה, ההערכות הן שמדובר בתוספת של עוד כ־20% במספר הדירות ברובעים 5 ו־6.
דיונים של יותר מעשור
תוכנית הרובעים 5 ו־6 חולשת על פני 1,680 דונם במרכז העיר: רובע 5, האזור ההיסטורי שמרביתו כלול באזור הכרזת אונסק"ו (העיר הלבנה), נמצא בין הים לבין הרחובות יהודה הלוי, דרך בגין, רחוב קרליבך, דרך יפו, רחוב אילת, מרמורק, שדרות בן ציון ובוגרשוב; רובע 6 מצוי מזרחה לו, בין שדרות שאול המלך, נתיבי איילון, רחוב הרכבת, קרליבך ודרך בגין.
התוכנית "מסתובבת" בצנרת התכנונית כבר שנים רבות, ולמעשה הדיונים בה החלו עוד בשנת 2014 - עם ההכרזה על הכנת התוכנית והטלת מגבלות בהוצאת היתרים, לפי סעיפים 77 ו־78 לחוק התכנון והבנייה. אולם רק בדצמבר 2022 היא הופקדה על־ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובדצמבר 2025 הוחלט על הפקדתה על־ידי הוועדה המחוזית. לפני כ־3 חודשים פרסמה הוועדה המחוזית, לאחר שמיעת ההתנגדויות, שורת החלטות המשנות את הוראותיה. אחת מהן דרמטית במיוחד: ביטול מגבלת אחוזי הבנייה המצוינת בתוכנית.
ההערכה הייתה כי העירייה תתנגד להחלטה הזו, שכן למעשה הוועדה המחוזית כופה על העירייה להגדיל את זכויות הבנייה בתוכנית - אם כי הן ממילא מוגבלות למדי, בשל הוראות השימור המחמירות בתחומי הכרזת העיר הלבנה. אלא שבפירוט ההתנגדויות המובאות לדיון בוועדה המקומית השבוע, ציינה העירייה כי אינה מתכוונת להתנגד לנושא הזכויות.
עניין מגבלת הזכויות היה המשמעותי ביותר מבין ההחלטות החדשות שקיבלה הוועדה המחוזית, ולכן ההתנגדות ב"סבב" הנוכחי צפויה להיות מינורית יותר, מה שסולל את הדרך לאישור התוכנית בזמן הקרוב.
"היקף הזכויות ישתנה"
תוכנית הרובעים 5 ו־6 היא התוכנית השלישית מסוגה בתל אביב־יפו שתאושר, לאחר שתוכניות רובעים 3 ו־4 כבר אושרו לפני כמה שנים ואפשרו פיתוח משמעותי, בעיקר ברובע 4. כך, גם בלב העיר תתאפשר על פניו, עם אישור התוכנית, תחילתו של פיתוח משמעותי בצמד הרובעים הללו.
"חשוב להדגיש כי הוועדה המחוזית לא הסירה לחלוטין את מגבלות הבנייה, זה כמובן לא יכול לקרות", מבהיר שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, "אבל עצם הסרת מגבלות הבנייה המקוריות צפויה לסייע מאוד למימוש התוכניות ברובעים הללו.
"להערכתי, גם ברובעים 5 ו־6, היכן שיתאפשר - יש הצדקה להחלטה שלא להישאר בתחום המגבלות (תיקון 139). עוד לפני הסרת המגבלה, זכויות הבנייה שהעניקה התוכנית היו יותר מ־300 אלף מ"ר, וכעת יהיו יותר. אני מניח שלהערכת העירייה במגבלות הקודמות, אפשר להוסיף עוד 20% דירות בעקבות הסרת המגבלות, קרי תוספת של מאות דירות. זו החלטה שמשנה את היקפי הזכויות בתוכנית מהקצה אל הקצה".
מדובר בפוטנציאל לתוספת היצע הדירות בתקופה מאתגרת. בשנים האחרונות העיר תל אביב מתמודדת עם האטה משמעותית בקצב מכירת הדירות. "מלאי" הדירות הלא מכורות בעיר נמצא היום ברמות שיא, סביב כ־10,000 דירות חדשות לא מכורות לאורך החודשים האחרונים. תוספת של דירות חדשות ברובעים 5 ו־6, תוסיף לאתגר ועלולה להגדיל את המלאי הלא מכור.
ההחלטה צפויה בקרוב
החלטת עיריית תל אביב שלא להתנגד לביטול מגבלת הזכויות היא המשמעותית, אך היא הגישה התנגדויות לכ־36 סעיפים בהחלטת המחוזית (ולתתי־סעיפים). בין היתר, העירייה מבקשת כי תקן החניה של המגורים לא יפחת מ־0.5 (חניה לכל 2 יח"ד); להחיל את התוכנית על כמה מגרשים שגודלם יותר מדונם אחד (על אף החלטת המחוזית שהתוכנית תחול על מגרשים בגודל עד דונם); לקבוע כי באזור "לב העיר" מספר הקומות יהיה שש בתוספת קומת גג, במקום 6.5 קומות. ובכל זאת, מדובר בהתנגדויות מינוריות, שלא צפויות לעכב את אישור התוכנית. הגשת ההתנגדויות בסבב השני מתאפשרת ממש עד ימים אלה, ולאחר מכן תתקבל החלטת הוועדה.