פרויקט של מגוריט בתל אביב. האם הסקטור הפרטי של השכירות המוסדית מרים ראש? / צילום: ניב מדידות
במרץ 2025 רכשה קרן הריט מגוריט 47 דירות בפרויקט "הסוללים" של מבנה ותדהר בתל אביב, תמורת כ־191 מיליון שקל; באוקטובר 2025 רכשו רנט איט ומגדל 75% מפרויקט למגורים בשכירות ארוכת טווח של שבירו, תמורת כ־437.5 מיליון שקל; באותו חודש רכשה אבו פמילי מגורים 35 דירות בפרויקט מגורים באשדוד, תמורת כ־46 מיליון שקל; בדצמבר רכשה אבו פמילי 40 דירות במגדלי דה וינצ'י שנפגעו מטיל איראני במבצע "עם כלביא"; במהלך מרץ 2026 השלימה אזורים LIVING שתי רכישות - אחת לרכישת 50 דירות באשדוד, תמורת כ־107.5 מיליון שקל, ואחת עבור 11 דירות - נוסף על 98 שכבר רכשה - בפרויקט בפארק הים בבת ים, תמורת כ־41.7 מיליון שקל; לפני פחות משבועיים רכשה אבו פמילי 50 דירות בשכונת רוממה בירושלים תמורת 156 מיליון שקל; ומעט לאחר מכן הודיעה חברת רנט איט כי היא רוכשת 52 דירות בפרויקט אאורה סיטי בחדרה, תמורת 108.5 מיליון שקל.
● בגיל 50 היא הייתה מובטלת ארבע שנים. היום היא עומדת בראש חברת נדל"ן ותיקה
● דופלקס בשכונה מבוקשת ברמת גן במחיר של דירה רגילה
● "סדרן במפעל סגר משכנתא": התעשרות מאופציות היא כבר לא רק נחלת עובדי ההייטק
מקבץ הרכישות האלה מסתכם ליותר ממיליארד שקלים ששילמו בתוך שנה וקצת קרנות הריט על מקבצי דיור ופרויקטי דיור להשכרה ארוכת טווח, זאת לאחר תקופה ארוכה מאוד של קיפאון בתחום. עסקאות נוספות נמצאות בצנרת. האם הסקטור הפרטי של השכירות המוסדית מרים ראש אחרי שנים של ישיבה על הגדר והמתנה לתנאים כלכליים משופרים?
הפוטנציאל: "התחום מתעורר ובצדק"
קרנות נדל"ן או קרנות ריט (REIT - Real Estate Investment Trust) הן קרנות פרטיות להשקעה בנדל"ן מניב. בישראל הן פועלות על פי הוראות החלק השני בפרק הרביעי לפקודת מס הכנסה, ועד שנת 2016 עסקו בעיקר בהשקעה בנדל"ן מניב "קלאסי" - משרדים, מסחר ועוד.
בשנת 2016 תוקנה פקודת מס הכנסה כדי לעודד את קרנות הריט להשקיע גם בשוק המגורים, בתחום שנחשב מניב גם הוא: נדל"ן להשכרה ארוכת טווח. עצם ההחזקה בנכסים הללו למשך זמן רב, והפקת תשואה מהם - בעיקר מדמי השכירות - הוא שמגדיר את הסקטור הזה כנדל"ן מניב ומאפשר לקרנות הריט לכלול אותו בהשקעותיהן.
באותה תקופה צפו רבים עתיד מזהיר לסקטור השכירות ארוכת הטווח, בעיקר משום שבישראל הוא לא היה קיים כמעט ולכן פוטנציאל הגדילה שלו היה גדול. אלא שלאחר כמה שנים של פעילות יפה, נטרפו הקלפים: כמה תהליכים פגעו באטרקטיביות הסקטור הזה, ומעל כולם ההעלאה התכופה והרצופה בשיעור הריבית במשק, שהפכה את התשואה על פרויקטים בתחום לנמוכה במיוחד. הפעילות בסקטור, הן בשוק הפרטי והן מצד המדינה, שאפה לאפס.
כעת נדמה שלפחות בשוק הפרטי הדברים מתחילים להתעורר. עוד ועוד עסקאות נעשות בו, שבמסגרתן קרנות ריט רוכשות "מקבצים" של דירות חדשות מקבלנים, לרוב בפרויקטים לקראת אכלוס, והופכות אותן לדירות לשכירות ארוכת טווח. מה גרם לשוק הזה להתעורר בחודשים האחרונים? כמה תהליכים שקרו יחד - ולא רק הורדת הריבית, כפי שניתן היה אולי לחשוב.
"הריבית הגבוהה שיחקה תפקיד, אבל גם מצב השוק", אומר ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן, ומספק את אחד ההסברים המרכזיים להתעוררות הזו: "הצטברות מלאים הולכים וגדלים של דירות אצל היזמים גורמת להם לחשב מסלול מחדש ולקבל החלטה למכור כמות גדולה של דירות במחיר אטרקטיבי עבור הקרן הקונה. עסקה שכזו מצמצמת את המלאי הנותר למכירה ומאפשרת ליזם לדווח לגוף המממן על הקטנת האובליגו (ההתחייבויות והחובות - י.נ)".
"היזמים, הנאבקים בימים אלו בהאטת המכירות ורוצים לשחרר הון ומלאי, נכונים למכור בהנחה פרויקט שכירות ארוכת טווח שלם או דירות שנבנו כדיור בהישג יד", אומרת דניאלה פז ארז, מייסדת ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה. "אלו פרויקטים בתשואה נמוכה למדי, ויזם שלא מעוניין 'לסגור' את ההון שלו ל־20 שנה בתשואות נמוכות, יסכים להתפשר על המחיר, למכור פרויקט מניב ולשחרר את ההון".
שרון תוסייה־כהן, מייסד ומנכ"ל רנט איט: "הקיפאון המתמשך בשוק הדירות למכירה יוצר כיום הזדמנויות משמעותיות עבור קרנות ריט וחברות המתמחות בדיור להשכרה ארוכת טווח. בתקופה שבה קצב המכירות של דירות חדשות התמתן, יזמים מחפשים פתרונות שיאפשרו להם לממש מלאי בהיקפים משמעותיים, ואנו מציעים להם ודאות, מהירות ביצוע ויכולת לרכוש מקבצי דירות גדולים בעסקה אחת. מנגד, אנו נהנים מיתרון של רכישה בהנחת כמות, המאפשרת לנו לבנות פורטפוליו איכותי בתמחור אטרקטיבי".
עד כמה מוכנים היזמים להתפשר על המחיר? אחת העסקאות שעליהן דיווחנו, שבמסגרתה רכשה חברת אבו פמילי מגורים 50 דירות בפרויקט רפא טריפל של חברת בינגו נדל"ן בירושלים, משקפת מחיר ממוצע של כ־60 אלף שקל למ"ר. כשנה וחצי לפני כן, נמכרו בפרויקט דירות בשוק החופשי במחיר ממוצע של כ־72 אלף שקל למ"ר.
"השוק הזה מתעורר, ובצדק, בגלל שילוב של גורמים המובילים למסקנה ששוק ההשכרה הולך למשהו גדול יותר", מוסיף עו"ד ארז תיק, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא ושות'. "זו גם העובדה שיזמים 'לחוצים' על דירות, ובהתאם לכך מוכנים להתפשר על המחיר. יש גם להם תועלת מכך: קרנות הריט קונות מהם כמות גדולה של דירות, וכך היזמים גם נזילים יותר וגם יכולים להציג נתוני מכירות גבוהים. אלו תנאים טובים להתחיל מהם את המכירה".
היזמים: "החלטה לא פשוטה"
נדמה על פניו שמדובר במצב טוב לשני הצדדים, אבל בפועל זה לא כל כך פשוט: "הרכישות על ידי קרנות ריט מתמקדות בעיקר בפרויקטים בשלבי סיום, אחרי שסיכוני ההקמה חלפו", מסבירה פז ארז. "זה מעניק להן נכסים מניבים ויציבים לטווח הארוך. במצבים כאלו היזם כבר ספג את התשואה הנמוכה על ההון בתקופת ההקמה, שבה הסיכון גבוה. בשלב הסמוך להקמה, או אחרי ההקמה, הסיכון נמוך משמעותית.
"אז נכון שהעסקאות מסייעות ליזמים בשחרור מקורות, אולם כל עוד הריבית גבוהה והצפי הוא לעלייה מתונה במחירי הדירות, יש להניח שהיזמים ייאלצו להכיר בהפסדים כדי לבצע עסקה שתהיה כדאית לקרן ריט".
"אלו עסקאות שנעשות ברווח יזמי מינימלי", מוסיף שמול, "ולכן זו החלטה לא פשוטה ליזם. היא מצד אחד משחררת אותו ממחנק תזרימי מיידי, אבל גם מקטינה את הרווח הצפוי בפרויקט - ולכן חברות רבות מתלבטות אם לבצע עסקאות כאלו, שבהן הרווח נחתך משמעותית. זה רלוונטי בעיקר לחברות ציבוריות, שדיווחו על רווח עתידי מסוים בפרויקט ופתאום 'חותכות' אותו בצורה חריפה.
"ברוב המקרים חברות יזמיות שכן פונות לאפשרות הזו הן כאלו שניסו לאורך זמן ממושך להימנע ממנה, אבל הבינו שמצב השוק לא משתפר.
"חברות כאלו, שלרוב הפרויקט שלהן כבר נמצא במסגרת של ליווי פיננסי מצד גוף בנקאי או חוץ־בנקאי, נתונות ללחץ גם מהכיוון הזה: עלויות המימון הגבוהות שוחקות את הרווח בצורה משמעותית, ולעיתים הבנק או הגוף המלווה ידרוש מהיזם הון עצמי נוסף כאשר קצב המכירות איטי, בעוד הביצוע מתקדם והיזם מגיע לתקרת מסגרת האשראי שלו. יש ליזם כמה אפשרויות כיצד לפעול במצבים כאלו, ואחד מהם הוא מכירה של 'מקבץ' דירות לרן ריט - במקום לבצע, למשל, שעבוד מדרגה שנייה על נכסים אחרים שבבעלותו, שגוררים ריבית דו־ספרתית גבוהה".
שאלת הריבית: "הפחתה באחוז - הבדל עצום"
במשך שנים ארוכות היה שיעור הריבית במשק קרוב לאפס, ומאמצע שנת 2022 החל בנק ישראל ברצף העלאות ממושך, שהביאו בשיאה את הריבית לרמה של 4.75% (בסביבות אמצע שנת 2023).
מאחר שהשוק מתנהל לפי ריבית פריים - שהיא הריבית הקיימת במשק בתוספת מרווח של כ־1.5% בדרך כלל - כל חוב נושא ריבית של חברה מסוימת, הופך לנטל אדיר. בשוק שבו רמת התשואה גם כך נמוכה מאוד, זו מכת מוות. היום, לאחר הורדת הריבית האחרונה, היא נמוכה ב־1% מהשיא שבו הייתה ב־2023.
עד כמה זה משמעותי? בעסקאות כאלו, לרוב, עד כמחצית מהסכום לרכישת הדירות מגיע מההון העצמי של החברה, והחצי השני מגויס כהלוואה.
אם ניקח, למשל עסקה בהיקף של 150 מיליון שקל, הרי שלפי כלל המפתח, 75 מיליון שקל ממנה ניטלים כהלוואה. אחוז אחד פחות של ריבית שנתית שווה לחברה שנטלה את ההלוואה כ־750 אלף שקל בשנה. ככל שהסכומים גבוהים יותר, כמובן ה"חיסכון" גדול יותר.
"ירידה של 1% בריבית משמעותה הבדל עצום עבור הקרנות האלה", אומר עו"ד תיק, "ולכן ברור שגם להורדות הריבית יש כאן חשיבות. אבל זה לא מספיק עדיין כדי להוות מאסה קריטית: אמנם התחילו הורדות ריבית, ובשוק צופים שבטווח הקצר-בינוני הן ירדו עוד, אם בגלל סיום המלחמה ואם בגלל דברים אחרים, אבל עניין הריבית עדיין לא מכריע. כרגע זו עוד לא הירידה שמצפים לה בסוף הדרך".
"הבדל של אחוז מהשיא שהיה הוא משמעותי, ומצמצם את 'ההפסד' הצפוי לאותה הקרן", מוסיף שמול. "רבות מהעסקאות של הקרנות הללו נעשות, כמובן, עם מימון בנקאי בריבית פריים, ולכן כל הורדה של ריבית על ידי בנק ישראל תהפוך את העסקה לטובה יותר. תוספת הטבות המס שמהן נהנות הקרנות הללו, לצד ציפייה עתידית להתאוששות השוק, גורמת להן לחשוב שיש כאן עסקה טובה שבה הן מנצלות גם את תנאי השוק המשופרים ואולי גם את מצוקת היזם".
"כדי להבין מהי הריבית הרלוונטית לפרויקט השכרה בתקופת ההנבה (התקופה שבה הפרויקט מושכר - י.נ) צריך להסתכל על התשואה לפדיון על אג"ח ממשלתי ל־20 שנה, שעומדת היום על כ־4%", אומרת פז ארז. "זה נתון גבוה עדיין כדי שמודל ההשכרה יהיה כדאי, ללא הנחה משמעותית במחירי הדירות או במחיר הקרקע. לדעתי בכל מקרה הגל שאנחנו רואים עכשיו, יתחזק היות שקרנות הריט הקיימות צריכות נפח, כדי להגיע לפיזור נכון ולהשיג יתרון לגודל".
שרון תוסיה־כהן מוסיף: "המודל הזה מייצר עבורנו רווחיות ותשואות טובות גם בסביבת הריבית הנוכחית. ככל שסביבת הריבית תמשיך להשתפר בעתיד, נוכל לבצע מימון מחדש של חלק מהנכסים בתנאים טובים יותר, מהלך שעשוי להגדיל באופן משמעותי את הרווחיות ואת התשואה על ההון לאורך זמן.
"במקביל, אותם תנאי שוק שמקשים על רכישת דירה דוחפים יותר ויותר משקי בית לשוק השכירות. אנו רואים ביקושים חזקים לדיור להשכרה ארוכת טווח ועלייה מתמשכת ברמות שכר הדירה באזורים רבים בארץ. השילוב בין רכישה במחירים אטרקטיביים לבין גידול בביקושים ובהכנסות משכירות מחזק את האטרקטיביות של התחום ומבסס את הדיור להשכרה ארוכת טווח כאחד מאפיקי ההשקעה המעניינים והיציבים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי כיום".
העתיד: "צריך שיווק של קרקעות"
האם גל הרכישות של קרנות הריט כעת - שאולי אף יתגבר - מעיד על התאוששות אפשרית של הסקטור כולו?
"שוק השכירות המוסדי תלוי במכרזים, משום שהמדינה שולטת בקרקע", מסבירה פז ארז. "ראינו האטה רצינית בשיווק קרקעות להשכרה, וכיום היזמים יותר זהירים והקרקעות נרכשות בהנחה משמעותית בהשוואה לקרקע למגורים. כדי להגדיל את היצע הדיור להשכרה המוסדית צריך שיווק מאסיבי יותר של קרקעות, וכן יצירת ביטחון עבור היזמים".
"דיור להשכרה ארוכת טווח הוא צורך משמעותי לקהלים רבים, שיוכלו לשכור דירה 'בראש שקט' ולא יצטרכו בכל שנה לחשוב על מעבר לדירה חדשה. התקווה הגדולה של רבים, שאין באפשרותם לרכוש דירה כיום, היא ששוק השכירות המוסדית יתעורר", אומר שמול, "אבל לצערי כרגע אין בישראל שוק שכירות ארוכת טווח רציני, ואני מתקשה לראות את המדינה במצב הקיים, עם תקציב ביטחוני אדיר והוצאות אדירות לחוב ציבורי כדי לממן את המלחמה, מסיטה תקציבים משמעותיים לטובת דירות להשכרה ארוכת טווח".
עו"ד תיק אופטימי לגבי עתידו של הסקטור: "לטעמי, אחת הסיבות לכך שקרנות הריט חוזרות לשוק הזה היא ההנחה שתנאי שוק השכירות לכו וישתפרו. יידרשו בישראל הרבה מאוד דירות כדי לענות על הגדילה הצפויה באוכלוסייה, ובהבנה שכוח הקנייה מוגבל - מחירי הדירות היום פשוט לא הגיוניים - שוק השכירות יתעורר עוד, ויהפוך להיות שוק משוכלל יותר, כמו שקרה בכל העולם.
"השוק הזה נמצא כבר עכשיו בעלייה, והוא צפוי להשתפר בין היתר מבחינת התשואות: אם היום הן עומדות על 3%-3.3, הן יגיעו ל־4% ואולי גם ליותר מזה. רוב הסיכויים ששוק השכירות יעלה הרבה יותר ממחירי הדירות, כי כיום אין בו אלטרנטיבה - וזה מצב מעולה לקרנות הריט.
"אמנם הקרנות הללו, כחלק מהתחשיב הכלכלי, 'בונות' גם על עליית ערך הדירות בסוף תקופת ההשכרה, וכבר לא בטוח שיש לאן לעלות - אבל העלייה בתשואות תהפוך את הפרויקטים לכדאיים. לא במקרה הרבה יזמים כבר נכנסו לתחום, כדוגמת קבוצת עזריאלי, ורבים אחרים מחפשים איך להיכנס. כשזה קורה, וכשלשוק נכנסים הגורמים הרציניים ביותר, הם יתרמו ליצירת שוק משוכלל הרבה יותר מזה שיש היום".