כמעט שנה חלפה מאז כניסתו לתוקף של תיקון מס’ 163 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר הרחבה משמעותית של שטחי הממ"ד בדירות מגורים ברחבי הארץ. התיקון, שנולד על רקע מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא", מאפשר להגדיל את שטח הממ"ד מ־12 מ"ר ועד 18 מ"ר, בהתאם לגודל הדירה, כאשר מחצית מהתוספת מיועדת להקמת שירותים או חדר רחצה, והמחצית השנייה להרחבת חלל הממ"ד עצמו.
● דירה ב-3,800 שקל לחודש: ההצעה של עיריית ת"א, והאותיות הקטנות
● 11 שנה של התשה: כשפרויקט תמ"א 38 הופך לקרב האשמות הדדי
במסגרת התיקון נקבעו גם כללים חדשים בכל הנוגע להיטל ההשבחה, תוך הבחנה בין דירות קטנות לגדולות. דירות ששטחן עולה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד בסיסי) זכאיות לפטור מלא מהיטל השבחה בגין השטח הנוסף. לעומתן, דירות קטנות יותר ייהנו מפטור רק עבור השטח המיועד לשירותים או לחדר רחצה. גם בפרויקטים שתוכניתם אושרה עוד לפני התיקון, אך טרם יצאה לפועל, ניתן לשלב את ההרחבות בהתאם להוראות החדשות. בדירות הקטנות מדובר בתוספת של עד שלושה מ"ר, הפטורה מהיטל השבחה, ומשמשת לצרכים סניטריים בלבד.
כעת, לאחר מבצע "שאגת הארי" והאפשרות למערכה נוספת מול איראן, יצאנו לבחון כיצד מיושם התיקון לחוק בענף הבנייה למגורים, האם יזמים משלבים אותו בתכנון הפרויקטים, עד כמה הוא מוסיף מורכבות תכנונית ובירוקרטית, ומה ההשלכות בנוגע לעלויות הביצוע ולוחות הזמנים?
"עצרנו יעדים רבעוניים לטובת הגדלת הממ"דים"
"מרגע שאושר התיקון לחוק הקפאנו תוכניות קיימות, פתחנו אותן מחדש ואף דחינו יעדים רבעוניים, הכול כדי לאפשר התאמה מלאה של הפרויקטים להגדלת הממ"דים", מסביר נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם. מבחינת גרייף, התיקון לחוק הינו צעד חיובי גם כלכלית וגם שיווקית: "העלות הנוספת של הבנייה מתקזזת עם עליית ערך הדירות המוגדלות, והדיירים מקבלים דירות מרווחות יותר עם פתרונות סניטריים משודרגים".
מיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב, מצטרפת לדבריו של גרייף ומצביעה על ביקוש הולך וגובר לממ"שים (מרחבים מוגנים הכוללים שירותים). "אנחנו רואים דרישה ברורה מצד משפחות, בעיקר עם ילדים, למרחבים מוגנים נוחים יותר. אצל רוב המשפחות, הילדים הם אלו שישנים בחדר הממ"ד, וההורים רוצים לאפשר להם חלל נוח וגדול יותר, עם שירותים ומקלחת צמודים". עוד היא מוסיפה כי אפילו מארגני קבוצות רכישה מעלים את הנושא כבר בתחילת תהליך הרכישה "זו אחת השאלות הראשונות שנשאלות".
גור מספרת כי בקבוצה בחרו לבצע התאמות תכנוניות משמעותיות גם בפרויקטים מתקדמים: "בשלושה פרויקטים שהיו כבר בשלב תכנון סופי חזרנו שלושה ארבעה חודשים אחורה ושינינו את כל התכנון כדי להגדיל את הממ"דים, אפילו בפרויקטים שהיו בשלב החפירה והדיפון".
כשאין מכירות, אין בעיה לפתוח תוכניות
לדברי ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, ההנחה שלפיה השהות בממ"ד היא קצרה התבררה כשגויה. "מכאן התגבשה ההבנה כי יש לשפר לא רק את יכולת המיגון, אלא גם את תנאי המחיה והנוחות של השוהים במרחב המוגן, לרבות אפשרות לשילוב שירותים".
גם הוא מספר שיזמים רבים בוחרים בחודשים האחרונים לפתוח מחדש תוכניות שכבר עברו שלב תכנוני, בין היתר משום שאין לחץ ממשי על קצב המכירות. "כשאין ביקושים ואין לחץ למכור, נפתח חלון הזדמנויות שמאפשר ללכת אחורה עם התוכניות", הוא מסביר. "יזמים מעדיפים לעצור את התקדמות הפרויקט, לעדכן את התוכניות ולהמיר ממ"דים סטנדרטיים בממ"דים מורחבים. אף שמדובר במהלך שמחייב שינויים תכנוניים, אישורים חוזרים והתאמות מול פיקוד העורף".
גור מדגישה כי מדובר במהלך משתלם עבור היזמים: "הרחבת הממ"דים מוסיפה בממוצע כ־3-4 מ"ר לדירה, מעבר לזכויות הקיימות בתב"ע. בפרויקט של כ־200 דירות מדובר בתוספת של כ־700-800 מ"ר בנוי. עלות הבנייה עבורנו עומדת על כ־6,000-7,000 שקל למ"ר, בעוד שמחיר המכירה גבוה משמעותית. לכן משתלם לנו לעכב פרויקט, לפתוח תוכניות מחדש, גם אם במחיר של התאמת מחודשת של המימון. בטח בתקופה שבה המכירות מאתגרות, מוצר איכותי שמייצר בידול היא קריטית".
קבוצת שבירו יצאה לפני ימים אחדים בקמפיין שבו השיקה את "סוויטמ"ד" - ממ"ד עם שירותים ומקלחת פרטיים, בכיכובו של הנער ניר קריגל, האחראי ללהיט "מה זה שמה בשמים".
גיל אשכנזי, סמנכ"ל השיווק של שבירו, מציין כי מבחינת עלויות, לאור העובדה שזכויות הבנייה שניתנו ליזמים במסגרת התיקון לחוק ניתנות ללא תוספת תשלום עבור הקרקע, העלות היחידה מבחינתם היא עלות הביצוע. "אם ניקח לדוגמא פרויקט בת"א, שם המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ־60 אלף מ"ר, תוספת של כ־6 מ"ר לממ"ד נבנית בעלות של כ־8,000 שקל למ"ר, בעוד שהרוכש משלם על כל מטר 60 אלף שקל", מסביר אשכנזי.
עם זאת, הוא מציין שתוספת השטח מייקרת את הדירה מה שעלול להקשות על השיווק, במיוחד בשוק שרגיש למחירים. לדבריו, ההחזר על המטרים הנוספים אינו תמיד מלא, ויש מקרים שנדרש תמחור זהיר יותר כדי לאפשר את מכירת הדירה.
90 אלף שקל תוספת לשווי הדירה
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת SK שמאות, מציין כי ברמה שמאית/כלכלית ליזמים קיימת כדאיות כלכלית לפתוח תוכניות ולהרחיב את הממ"דים בעיקר בתקופה הנוכחית.
לדבריו, "אמנם עלויות ההקמה גבוהות אך ביחס להשבחת הנכס/ שווי מ"ר מכירה - הבא לידי ביטוי בהשבחת שווי הדירות החדשות המיועדות למכירה, כל תוספת מ"ר שווה עשרות אלפי שקלים בהתאם למיקום. בתל אביב מדובר על סדרי גודל של 50־60 אלף שקל למ"ר ובערי המעגל השני, כלומר בת ים, רחובות, ראשון לציון וכדומה, מדובר על לפחות 30 אלף שקל תוספת לשווי הדירה לכל מ"ר. כלומר תוספת של שלושה עד שישה מ"ר, יכולה להעלות את שווי הדירה בסדרי גודל של בין 90 אלף שקל ל־180 אלף שקל.
השמאי והמשפטן ארז כהן מוסיף כי "להערכתי, בפרויקטים שבהם התוספת תיושם במלואה, ניתן לצפות לעליית שווי של כ־3%-7% במחיר הדירה ביחס לדירות דומות עם ממ"ד סטנדרטי, כאשר בדירות קטנות ובינוניות שיעור ההשבחה עשוי להיות גבוה יותר בשל המשקל היחסי של השטח הנוסף.
"באזורי ביקוש, שבהם הרוכשים מייחסים חשיבות גבוהה לממ"ד ולפונקציונליות של הדירה, הפרמיה עשויה להתקרב לקצה העליון של הטווח ואף מעבר לכך במקרים נקודתיים. עבור היזמים, העובדה שהתוספת ניתנת ללא תשלום נוסף עבור זכויות הקרקע צפויה לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ולתרום לעליית ערך המלאי המתוכנן עוד בטרם היציאה לביצוע".
"בשלבים מתקדמים מדובר בהתאמות מורכבות"
לצד היתרונות של תיקון החוק, גורמים בענף מצביעים גם על המורכבויות שבו. האדריכל עדי רובננקו, ממשרד רובננקו אדריכלים, מציין בשיחה עם גלובס כי תוספת השטח הנדרשת לממ"ד יכולה לבוא על חשבון שטחים אחרים בדירה ולעיתים ניתן להשתמש במטרים הללו לטובת הרחבת חללים אחרים בדירות או ליצירת ערך תכנוני בקומות העליונות. בנוסף, הוא מציין כי בפרויקטים מסוימים כל תוספת שטח משפיעה על מחיר הדירה ועל יכולת השיווק שלה בשוק רגיש למחירים, ולכן יש יזמים שבוחרים שלא לממש את האפשרות למרות היתרונות הגלומים בה.
"אנחנו מקדמים כיום כמה פרויקטים שבהם נבחן שילוב חדר רחצה בממ"ד הן בפרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון ראשוניים והן בפרויקטים מתקדמים יותר שבהם נדרשים עדכוני תכנון. בפרויקטים שכבר הגיעו לשלבים מתקדמים מדובר לעתים בהתאמות מורכבות, שכן הוספת חדר רחצה לממ"ד משפיעה על מערכות האינסטלציה, מיקום הפירים, תכנון החללים הסמוכים ולעיתים אף על חלוקת השטחים בדירה כולה".
ארז כהן מצטרף לדבריו ומציין כי "בפרויקטים שטרם הגיעו לשלב הרישוי המתקדם ניתן יהיה להטמיע את השינוי באופן יעיל יחסית ולשפר את המוצר הסופי ללא פגיעה מהותית בלוחות הזמנים. לעומת זאת, בפרויקטים המצויים סמוך לקבלת היתר בנייה, הכנסת השינוי עלולה לחייב עדכון תכנון, תיאומים ואישורים נוספים, ולכן בחלק מהמקרים היזמים יעדיפו שלא לאמץ אותו כדי להימנע מדחיית ההיתר והתחלת הביצוע".
