רשות המסים פוגעת בזרימת המידע בשוק הנדל"ן, משום שהיא מעכבת את פרסום העסקאות לתקופות של חודשים לעיתים, אחרי שהן נחתמו. זאת, בעוד שהשוק עבר לעבוד בשיטה מקוונת, שלפיה הצדדים מדווחים לרשות על ביצוע העסקה זמן קצר לאחר שהיא נחתמת. כך טוענת ועדת התקינה של מועצת השמאים שבמשרד המשפטים, במכתב שנשלח באחרונה לבכירים ברשות המסים. בוועדה מתריעים, כי הדבר פוגע בהתנהלות השוק, מכניס לתוכו אי-ודאות ומונע משחקנים הפועלים בו לזהות במהירות שינויי מגמות. הוועדה קוראת לרשות לפרסם את העסקאות עוד לפני שהן עוברות בדיקת מיסוי.
● אחד מכל חמישה יקבל דירה במתנה? ההגרלה שמציגה את מצוקת היזמים
● רשות המסים מערערת על חיובה בהחזר מאות מיליוני שקלים לקבלנים
אתר מידע נדל"ן של רשות המסים הוא מקור המידע הרשמי הבלעדי שקיים על עסקאות נדל"ן, והוא משמש את כל העוסקים בתחום: יזמים, שמאים, מתווכים, בנקים, עיתונאים, חברות שעוסקות במידע נדל"ן כגון מדלן ויד2 ועוד.
האתר פועל לפי סעיף בחוק מיסוי מקרקעין, שלפיו מצד אחד אסור לעובדי הרשות לחשוף מידע שהגיע אליהם בתוקף תפקידם, אך הרשות רשאית לנהל מאגר לעיון הציבור, שיכלול פרטים על מכירות זכויות במקרקעין, ובלבד שלא ייכללו בו פרטים מזהים של הצדדים לעסקה.
עוד אומר החוק, כי כל אדם זכאי לעיין במאגר, בדרך אלקטרונית של תקשורת בין מחשבים ובתנאים שייקבעו על ידי הרשות.
ואולם כל זה לא היה קיים עד 2010, אז נחנך אתר מידע נדל"ן - בעקבות עתירה שהגישו ד"ר אפרת טולקובסקי ופרופ' דני בן שחר לבית המשפט המחוזי בירושלים. השניים ביקשו מבית המשפט להורות לרשות המסים לחשוף את מאגר העסקאות שברשותה, וזאת בהתבסס על חוק חופש המידע. מאז, יכול כל אזרח בישראל לברר כמה שווה בקירוב הדירה שלו, וכמה שווה הדירה שהוא רוצה לרכוש, וזאת באמצעות בדיקת עסקאות שבוצעו בסביבה.
עוגן מידע וניתוחי שוק
ואכן, האתר מהווה עוגן מידע לדוחות שמאיים, ולניתוחי שוק של יזמים ושל אנשי אקדמיה ותקשורת. בעקבותיו החלו גם חברות שעוסקות בביג דאטה, כמו מדלן ויד2, לפרסם ניתוחים של מחירי דירות. הכל מבוסס על אתר רשות המסים.
ואולם, מהפכת המידע בענף עדיין רחוקה מלהסתיים: מתברר כי בעוד שהרשות מפרסמת עסקאות רבות סמוך לביצוען, לגבי עסקאות אחרות יש עיכובים בפרסום, שיכולים להגיע לחודשים רבים, וזאת אף שהדיווחים על עסקאות השתכללו מאוד יחסית לעבר. כיום הצדדים לעסקת נדל"ן מחויבים לדווח עליה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום ביצועה, בעוד שבעבר התקופה הייתה 90 יום; כמו כן, אם פעם נאלצו הצדדים לעסקה (בדרך כלל עורכי דינם) להגיע למשרדי רשות המסים כדי לדווח על העסקאות - כיום הכול נעשה בצורה מקוונת. כלומר, לכאורה אין סיבה שכל העסקאות לא יעלו לאתר באופן מיידי לאחר ביצוען.
"עד שמונה חודשים"
עם זאת, יו"ר הוועדה לתקינה שמאית, אייל יצחקי, כתב במכתב לרשות המסים כי הדבר אינו כך: "חרף המעבר לדיווח מקוון ומהיר, פרסום העסקאות לציבור מתבצע גם כיום רק לאחר סיום בדיקת המפקח - תהליך אשר על פי חוק עשוי לארוך עד שמונה חודשים. בשוק דינמי כמו שוק הנדל"ן הישראלי, למועד החשיפה של המידע יש משמעות מכרעת. הרלוונטיות של נתוני עסקאות דועכת במהירות ככל שחולף הזמן. עיכוב בחשיפת המידע מקשה על השחקנים בשוק להתנהל בסביבה שבה קיימת ממילא אי-ודאות רבה".
במכתב שנשלח למנהל רשות המיסים שי אהרונוביץ, לסמנכ"ל בכיר בחטיבת מיסוי מקרקעין יניב כהן ולשמאי הראשי של הרשות, שוקי שרצקי, ממליצה הוועדה להקדים להעביר מידע על עסקאות באופן מיידי מהדיווח של הצדדים לעסקה אל אתר מידע נדל"ן, עוד לפני בדיקתה ע"י מפקחי רשות המסים.
עוד מוצע, כי עסקאות שטרם אושרו סופית על ידי הרשות יסומנו באתר ככאלה שמבוססות על הצהרת הצדדים, לפני אישורן הסופי.
תלונות נוספות על האתר
אין מדובר בתלונה יחידה על התנהלות אתר מידע נדל"ן. מניסיון שלנו בגלובס ושל אחרים בתחום עולה, כי דיווחי העסקאות באתר כוללים טעויות רבות, האתר עצמו קורס מדי פעם, ולמעט עדכון או שניים שבוצעו בו הוא מיושן ולא ידידותי לשימוש. כך למשל, המערכת אינה מספקת יותר מאשר 150 עסקאות לחיפוש, וכל חיפוש דורש הקשה על קוד מחודש. עוד מתברר, כי שמות רחובות לא תמיד מופיעים בדיווחים, כך שמי שלא מתמצא ברישום נכסים לפי גושים וחלקות עלול להחמיץ עסקאות.
באוקטובר בשנה שעברה הופיעו חלק מהבעיות שעוסקות במהימנות הנתונים גם בדוח מבקר המדינה. המבקר מתניהו אנגלמן הקדיש פרק באותו דוח לבעיות בנתונים של ענף הנדל"ן, ובכללן מידע חסר ושגוי בהיקפים עצומים במאגרי רשות המסים. בין היתר הוברר, כי מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המסים - בהם שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה - שגויים.
התוצאה של דברים אלה ונוספים שנחשפו בדוח היא פגיעה במהימנות, באיכות ובשימושיות של המידע שמגיע לאזרחים, פגיעה ביכולת להשוות מחירי דיור כבסיס לקבלת החלטה בדבר רכישה חדשה, פגיעה ביכולת לגבות מס אמת, ולעתים אף פגיעה בזכויות האזרח הקטן לממש את הזכויות שלו מול המדינה.
בוועדה מציינים, כי פרסום מהיר של העסקאות ייטיב עם השוק וייעל אותו, יקדם ויטייב את עבודת השמאים, יאפשר גישה למידע עובדתי של הליכי ערר שונים, ויגדיל את ההרתעה מפני דיווחים שקריים.
ההערכה היא, כי דווקא במצב השוק של היום, הנזק הפוטנציאלי של פיגור בדיווח על עסקאות רב יותר מאשר במצב של שוק יציב. זאת משום שמספר העסקאות המבוצעות כיום נמוך מאוד, ומדדי הלמ"ס מורים על מגמת ירידת מחירים, ואולם אם עסקאות אינן מתפרסמות בסמוך לביצוען - הרוכשים והשמאים אינם יכולים לדעת עליהן.
מרשות המסים נמסר: הפנייה התקבלה והיא נבחנת בימים אלו.
