הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה השיקה השבוע באופן רשמי את מדד מחירי הקרקעות, שיפורסם מעתה מדי שנה באמצע יוני. נקודת היסוד מאחורי המדד החדש היא שקרקע היא אחת מהתשומות המשמעותיות בתמחור כל נכס. המטרה, כפי שנוסחה בלמ"ס, היא "לאמוד את שינוי מחירי הקרקעות בישראל תוך פיקוח על איכות ומאפייני הקרקע".
● מכה נוספת ליזמי הנדל"ן: מדד תשומות הבנייה לא עוצר
● הנגיד שלח רמז, והבנקים מיישרים קו: התחילו להוריד את ריבית המשכנתאות
כיצד מחושב המדד?
הקרקעות המשתתפות במדד הן קרקעות למגורים ששווקו במסגרת מכרזי המדינה (רשות מקרקעי ישראל), במסגרת השוק החופשי. אי לכך, קרקעות לבנייה של דירות מסובסדות בהגרלה (מחיר מטרה וכדומה), לא נכללות במדד. בנוסף למדד הכללי, בלמ"ס מבחינים בין קרקעות המיועדות לבנייה רוויה ובין קרקעות המיועדות לצמודי קרקע. הממצאים מנותחים לפי השיטה ההדונית, שמשמשת את הלמ"ס גם במדד מחירי הדירות שלה, כדי לאבחן לא רק את השוני במחיר, אלא גם את השונות הגיאוגרפיות וסוגי המבנים.
מה המדד מראה?
כפי שתורת הכלכלה וההיגיון הבריא אומרים, בטווח רחוק מחירי הקרקעות ומחירי הדירות צריכים להתנהג בצורה זהה. אף על פי כן, בין 2004 ל-2025 מדד הקרקעות עלה בסדר גודל נומינלי של פי 3.5 לעומת מחירי הדירות. יתרונות המינוף ועוד. בפרקטיקה, מה שחשוב אלה השינויים לטווח קצר, וכאן אנו רואים שוני משמעותי בין התנהגויות 2 המדדים, שהחל במחצית השנייה של העשור הקודם, בעיקר ברקע הריבית האפסית ששרה בשוק. השיאים היו ב-2020 וב-2022 שבהם מחירי הקרקעות עלו ביותר מ-20%. ב-2023 לעומת זאת הם התרסקו ב-31%. ב-2024 עלו שוב ב-15%, אך בשנה שעברה ירדו ב-5%. כל המספרים הללו היו קיצוניים בהרבה מאשר אלה שנרשמו במקביל במדד מחירי הדירות.
בסך הכל, מאז העלאת הריבית ב-2022, מחירי הקרקעות במדינה צנחו ב-25%.
מדוע המדד הזה מתנהג בצורה כזו?
יזם שרוכש קרקע היום, צריך לקחת בחשבון, שהוא ימכור את הדירות שייבנו בה בעוד 5 שנים לפחות. לפיכך, השיקול העיקרי שלו במחיר הקרקע נובע מתחזיות שוק, שבמדינת ישראל מתגלות לא פעם כהימור. עוד גורם שמניע את שוק הקרקעות (ולמעשה כל רכיב בשוק הנדל"ן) הוא הריביות במשק.
מכרזי שדה דב מ-2021 הם דוגמה "כבדה" ל-2 הגורמים: מחירי הקרקעות שהושגו במכרזים מ-2021, הביאו בחשבון מחירי דירות עתידיים של למעלה מ-60 אלף שקל למ"ר. החישובים הללו התבססו על ההנחות, שהריביות יוסיפו להיות נמוכות, מחירי הדירות ימשיכו לעלות והבנייה תתחיל מהר יחסית. ואז הגיעה 2022. עליית הריבית, הקפאון שוק הדירות וההפנמה מצד היזמים שמכירת הדירות לא תתחיל כל כך מהר, הפכו על פניהם את כל החישובים הקודמים. במכרז קרקעות שנעשה במקום בשנה שעברה, המחירים של קרקע ליחידת דיור כבר היו נמוכים ב-40% מאלה של 2021.
האם ניתן ללמוד מהמדד, מה שחושבים היזמים לעתיד?
כן. בניגוד לטענה הרווחת שלהם, שמחירי הדירות עתידים לעלות, ירידה של 5% במחירי הקרקעות בשנה שעברה מעידה שהם לא מאוד אופטימיים. אבל מי יודע? אולי כמו שנפלו בחישובים בשדה דב, יתברר שגם החישובים הנוכחיים שלהם לא צפו את פני העתיד.
