תחזיות הקריסה במחירי הדירות קיבלו השבוע רוח גבית מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. זו לא הירידה החודשית הצנועה במחירי הדירות (0.3% באפריל) או הירידה השנתית (1.3%), אלא בראש ובראשונה הצניחה הנמשכת במחירי הקרקע. לפי מדד הקרקעות של הלמ"ס, המתפרסם אחת לשנה, מדובר בירידה שנתית של 4.9% ב־2025 וצניחה של 25% מאז 2022. תחזיקו חזק.
● אחד מכל חמישה יקבל דירה במתנה? ההגרלה שממחישה את מצוקת יזמי הדירות
● כך משנה הממ"ד עם המקלחת את התוכניות של יזמי הנדל"ן
אז זהו, שלא בטוח. בעצם אפילו להפך. זה לא ממש אינטואיטיבי, אבל ירידה של 25% במחירי הקרקע לא מתיישבת עם תרחיש של ירידה חדה במחירי הדירות. לכל הפחות, היא מלמדת שהיזמים שקונים קרקעות עדיין מניחים יציבות מחירים, ולא מתמחרים ירידות קרובות.
המשתנה הפחות קשיח
הסבר קצר: כדי לעשות את זה פשוט יחסית, נניח יזמים שרוצים לקנות קרקע כדי להקים עליה פרויקט שיוכל לשווק דירות במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל. סכום לא מבוטל, אבל זה מה שיש כרגע באזורי הביקוש (מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים במחוז המרכז). כעת, ההחלטה של היזם כמה להציע עבור הקרקע במכרז תתקבל אחרי מילוי שאר המשבצות באקסל. אחרי ניכוי יתר ההוצאות. כי בניגוד לבטון, לאינסטלציה, לריבית או למע"מ, נתונים שהיזם כמעט ולא שולט בהם, מחיר הקרקע הוא המשתנה הפחות קשיח במשוואה, וזה שאמור לספוג ולשקף ראשון את השינויים בתנאי השוק.
ועכשיו תקלטו את הדרמה שעבר הענף בשנים האחרונות.
ראשית, עלויות הביצוע. כמה תכלס עולה "להם" לבנות את הדירות. מדד תשומות הבנייה טיפס בכ־16% בשנים 2022 עד 2025 (ועוד 2.2% מתחילת 2026), ואני שם בצד את טענת היזמים והקבלנים שההתייקרות בפועל הייתה גבוהה בהרבה.
במספרים, עלות בנייה של דירה במגדל קפצה בשנים האחרונות במאות אלפי שקלים. כמה דוגמאות: הקבלנית דניה סיבוס מקימה כיום פרויקט פינוי בינוי ענק בנתניה, "הסטריפ" של אאורה שיכלול 1,558 דירות, תמורת 1.707 מיליארד שקל. 1.1 מיליון שקל לדירה. אותה דניה גם מקימה את הפרויקט של גינדי בשדה דב תמורת 1.09 מיליארד שקל ל־708 דירות - 1.5 מיליון שקל לדירה.
לפני חמש שנים, במאי 2021, אותה דניה דיווחה כי תבנה את מגדלי האפר האוס של גינדי ביד אליהו: 704 דירות תמורת 555 מיליון שקל - 790 אלף שקל לדירה. את מגדל מומנט של אזורים בבת ים היא דיווחה כי תקים תמורת 690 מיליון שקל ל־714 דירות - פחות מ־960 אלף שקל לדירה.
ולצד התייקרות הביצוע, המשקולת הכבדה באמת היא כמובן עלות המימון. ריבית היזמים שעומדת היום על כ־8%, לעומת 3% לפני 4-5 שנים. וזו לא רק ריבית בנק ישראל שקפצה (והחלה לרדת), אלא גם החולשה במכירות שמכריחה את המממנים לדרוש פרמיה בשיעור הריבית.
ועכשיו, תוסיפו לזה את העובדה שאורך חיים של פרויקט קפץ משנתיים שלוש ל־5-6 שנים, כי הפרויקטים מורכבים פי כמה וגם כי המכירות חלשות, וקיבלנו עוד שלוש שנים לפחות של תשלומי ריבית (את גינדי שדה דב, למשל, התחייבה דניה להשלים רק ברבעון ראשון 2032). מעבר לכך, גם המכירות בדרך כבר לא בהכרח משפרות את מצוקת החוב והתזרים. בתנאי השוק החדשים, הרוכשים מביאים את הכסף רק בקבלת המפתח.
מה נשאר מ־3 מיליון ש'
בשורה התחתונה, זה אומר שעלות המימון שלנו לכל דירה טיפסה מפחות מ־100 אלף שקל לחצי מיליון (8% ריבית ל־5-6 שנים).
בלי לבלבל אתכם יותר מדי בעוד מספרים - כל זה אומר שעלות הביצוע והמימון בדוגמה שלנו כבר מתקרבת ל־2 מיליון שקל. הבעיה היא, שעוד מיליון שקל בדוגמה שלנו הולכים לטובת מע"מ - 450 אלף שקל לדירת 3 מיליון שקל, ולרווח יזמי מינימלי (18%. אף אחד לא ייתן לכם מימון על שולי רווח נמוכים יותר, מרווח שמתוכנן לבלת"מ שחלילה יגיע).
והנה, 3 מיליון שקל לדירה - שהשאירו לנו לפני ארבע שנים כמיליון שקל פנויים כתשלום על הקרקע - לא משאירים לנו כמעט כלום. ירידה של 25% במחירי הקרקע? במציאות הנוכחית, מחירי הקרקע היו צריכים להיחתך ב־50% לפחות כדי לשמור על רמות המחיר הקיימות.
אופטימיות יתר של יזמים? שוק של אוהבי סיכון על אקסטרים? משחק של שחקנים מעטים שמקפיצים את המחיר לכל השוק (בזמן שהגדולים הולכים בכלל להתחדשות העירונית, שם לא צריכים להיאבק על קרקעות פנויות)? אולי. אבל בוודאי שאין פה סימנים וצפיות לשחיטה של המחירים.
כוכבי השבוע
מצוין: טאואר עוקפת את בנק הפועלים
מניית טאואר עקפה השבוע את בנק הפועלים בשווי השוק שלה בבורסה. חברת השבבים ממגדל העמק, זו שלפני ארבע שנים אמורה הייתה להימכר לאינטל תמורת יותר מ־5 מיליארד דולר - עסקה שבוטלה והטילה צל כבד על החברה (וכללה פיצוי של 350 מיליון דולר), נסחרת כעת בשווי של יותר מ־30 מיליארד דולר (כ־90 מיליארד שקל).
ודווקא בגלל שאנחנו אוהבים כל כך את הליטופים והמחמאות מהענקיות הבינלאומיות שנמצאות פה - אנבידיה והקמפוס הענק שהיא בונה בטבעון, אינטל ושרשרת המפעלים שלה בקרית גת ועוד, מותר וצריך להתרגש מההצלחה הפנומנלית של חברה כחול־לבן. זו שכבר חוגגת 40 שנה של פעילות בפריפריה, הרבה לפני שחלמו על קו רכבת לאזור וכשלא הרבה ישראלים הבינו מה זה בדיוק השבבים הללו ומי צריך אותם. ובבורסה שאוהבת כל כך פיננסיים ונדל"ן, רצוי בגוש דן, זו בשורה של ממש.
בלתי מספיק: מחסור במורים הוא לא בעיה של ת"א
כל הורה יודע עד כמה המחסור במורים אקוטי. המספר הרשמי עומד על יותר מ־5,000 מורים חסרים. לאחרונה גם פורסמו נתוני מרכז המחקר והמידע של הכנסת, לפיהם אחד מכל חמישה מורים חדשים עוזב את המערכת בתוך חמש שנים. ונכון שהתרגלנו שמורים משמשים פה בעיקר על תקן "בייביסיטר", ויש בהלה רק כשילדי היסודי נשארים בבית, אבל המחסור נמצא בכל השרשרת מגן חובה ועד סוף תיכון, בדגש על המורים המקצועיים.
ולכן, הפתרון של עיריית תל אביב - שמבטיחה שכל דירות הדיור בר־השגה שהיא מקימה בעיר יהיו לאנשי חינוך - בעיקר מראה עד כמה אין פה פתרונות רוחביים. זו לא שאלה של יצירתיות, אלא של משאבים. העירייה הכי עשירה בישראל סותמת את החור אצלה, ושכל השאר יחכו ליד חדרו של שר החינוך (או שר האוצר). תזכרו את זה בדיון הבא על התרחבות הפערים בישראל.
