השחיקה בכדאיות הכלכלית של פרויקטי ההתחדשות העירונית הובילה את הרשות להתחדשות עירונית לשגר מכתב לוועדות התכנון תחת הכותרת "מיקוד מאמץ ביצירת היתכנות כלכלית במציאות כלכלית משתנה".
במכתב שנשלח לוועדות התכנון על-ידי גורי נדלר, המשמש כמנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית, נכתב כי "לאחרונה אנחנו פוגשים תוכניות פינוי-בינוי רבות שקודמו בשנים האחרונות ואושרו בהנחה שעליית המחירים תימשך ויישומן יהיה כלכלי. אלא שלאור השינויים במציאות הכלכלית, תוכניות אלה נתקלות כיום בקשיי מימוש משמעותיים".
● מבקר המדינה: הכסף הממשלתי לא מנוצל - ופרויקטי התחדשות עירונית ממשיכים להתעכב
● בלי חניה ושכר דירה: דיירים מוותרים על הטבות כדי להציל מיזמי פינוי-בינוי
● מנכ"לית חברת הנדל"ן מגלה: "באזור הזה בתל אביב יש ירידה עצומה"
דבריו של נדלר מגיעים על רקע השחיקה הגוברת בכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית על רקע ההאטה בענף הבנייה, הריבית הגבוהה, העלייה בעלויות המימון והזינוק בעלויות הביצוע. כתוצאה מכך פרויקטים מתבטלים, או שנפתחים מחדש הסכמים שנחתמו מול בעלי הדירות לצמצום התמורות.
במטרה להילחם בתופעה, ברשות להתחדשות עירונית מציעים מספר הצעות, וביניהן העלאת הרווח היזמי, שעומד כיום על 15%, לכ-18%-20%: "כפי שהבהרתי בעבר, בתוכניות המקודמות על-ידינו השאיפה היא לרווח יזמי של לפחות 18%-20%, בדגש על אזורי הביקוש. אבקש לשוב ולהדגיש כי זו ברירת המחדל, ואין להניח מראש שרווח יזמי נמוך יותר מספיק ליצירת כדאיות. כל דרישה של הרשויות המקומיות וועדות התכנון (מקומיות ומחוזיות) לחרוג מדרישה זו - יש להביא לידיעתי ולהבהיר כי אינה תואמת למדיניות הרשות", טוען נדלר במכתבו.
עוד מעלה נדלר הצעה לשיפור גמישות תכנונית, וקורא "להטמיע בתכנון מנגנוני גמישות שיאפשרו שיפור כלכלת התוכנית בשלב ההיתר, ללא פגיעה מהותית בעקרונות התכנון". לדבריו, יש לתת דגש מיוחד למנגנונים השומרים על נפח הבינוי המוצע ומאפשרים גמישות בפרמטרים אחרים - "לרבות תמהיל גדלי הדירות, תמהיל השימושים, טווח תקני החניה, היקף שילוב דיור מיוחד וכדומה".
לבסוף מציין נדלר כי במסגרת תקן 21, יש לוודא כי הדוחות נערכים בהתאם להנחות העבודה המקובלות על הרשות להתחדשות עירונית. "בנוסף, יש להציג במסגרת התקן בדיקות רגישות לנושאי תמורות, תקן חניה, שינויים במחירי מכירה ועלויות בנייה (עליות וירידות), על-מנת לאפשר קבלת החלטות מיטבית".
ברשות מבהירים: שואפים לאשר תוכניות בתוך שנתיים
ברשות להתחדשות עירונית התייחסו למכתב והבהירו כי מטרתם היא לצמצם את פתיחת ההסכמים בשלב היתרי הבנייה ולייצר ודאות כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט.
לדברי הרשות, הדרך להתמודד עם האתגר היא קידום תוכניות שבהן נפח הבינוי יהיה קשיח וברור, בעוד שהתוכן שבתוכו יישאר גמיש: "הדרך שלנו להתמודד עם זה היא לבקש מהמתכננים לעשות תוכניות שהנפח שלהן קשיח, אבל התוכן בתוך הנפח הזה גמיש יותר. בשלב היתרי הבנייה ניתן יהיה לתכנן דירות קטנות או גדולות יותר וכן דירות להשכרה לתקופה מסוימת, אך מספר הדירות וגובה הבינוי יישארו ללא שינוי".
לדברי הרשות, גישה זו מאפשרת למוסדות התכנון להבין את צורכי הציבור ואת אופי המרחב העתידי, תוך השארת גמישות שתאפשר התאמה למציאות הכלכלית במועד אישור התוכנית.
עוד התייחסו ברשות ללוחות הזמנים של אישור תוכניות והדגישו את החשיבות בקיצורם: "אין ספק שתוכניות המאושרות בתוך כשנתיים הן רלוונטיות יותר מתוכניות שאישורן נמשך שש שנים. ברור שיש מחירים למהירות הזו, אך ניתן בהחלט לקדם תוכניות טובות ואף מצוינות בתוך שנתיים, ואנחנו נעשה מאמץ גדול יותר מבעבר להגיע לכך".
בנוסף, ברשות הדגישו את הצורך להביט גם קדימה, אל תנאי השוק העתידיים, כחלק מתהליך התכנון: "כולנו עוסקים בתקן 21, אך הוא אינו מסתכם בשורה התחתונה של 14% או 18% רווח. השמאים יודעים לבצע במסגרת התקן טבלאות רגישות ולבחון תרחישים שונים, עלייה או ירידה בשווי, שינויים בעלויות הבנייה, כדי להבין מהו הטווח ההגיוני שבו ניתן לאשר תוכנית שגם יהיו לה סיכויי מימוש".
השמאים: "צעד מרחיק לכת שעלול לפגוע קודם כול בבעלי הדירות"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת בשיחה עם גלובס כי "הצורך לשמור על היתכנות כלכלית בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא ברור, אבל העלאה גורפת של הרווח היזמי ל-18% עד 20% היא צעד מרחיק לכת שעלול לפגוע קודם כול בבעלי הדירות. בסופו של דבר, כל אחוז נוסף ברווח היזמי אינו נוצר יש מאין, הוא בא על חשבון התמורות, היקף הזכויות או מרחב התמרון הכלכלי של הפרויקט.
"הרווחיות שנקבעה על-ידי השמאי הממשלתי בתקן 21 משקפת איזון סביר בין הצורך לאפשר ליזם להוציא פרויקט לפועל לבין החובה לשמור על זכויות הדיירים. יזמים יודעים לפעול גם ברמות רווח נמוכות יותר, בוודאי כאשר קיימים כיום מנגנוני ליווי פיננסי מפותחים וכלים שמאפשרים לנהל סיכונים בצורה מושכלת.
"בהסכמי פינוי-בינוי מקובלים כבר היום מנגנוני התאמה של התמורות לרווחיות בפועל, והם נותנים מענה למצבים שבהם תנאי השוק משתנים. לכן אין צורך להפוך תנודתיות נקודתית בשוק למדיניות גורפת.
"דווקא בתקופה כזו חשוב להשאיר את הניתוח הכלכלי בידי שמאי המקרקעין, שזה תחום מומחיותם, ולכבד את האיזון שקבע השמאי הממשלתי. תפקידנו כשמאים הוא להיות המבוגר האחראי בשוק הנדל"ן, לשמור על יציבות, על ודאות ועל איזון נכון בין היזם לבין בעלי הדירות".
