בשבוע שעבר ננעל הרישום להגרלה ה־11 של דירות בסבסוד מדינה. בסה"כ נרשמו 114,848 משקי בית - לרכישת 7,922 דירות ב־19 יישובים ברחבי הארץ. יחס הנרשמים לדירה משקף סיכוי של אחד ל־14.5 בממוצע. טוב יותר מההגרלה הקודמת, בה התמודדו מספר שיא של כ־131 אלף נרשמים על 7,479 דירות, יחס של כ־17.5.
● "הם משתוללים": יזמי הנדל"ן יעשו הכול כדי שלא תבטלו עסקה
● המשפחה שמחזיקה 4 דירות להשקעה, אך עדיין גרה בשכירות
אלא שבניגוד לעבר, הפעם מדובר כנראה בהזדמנות אחרונה לזכות בדירה באזורי ביקוש, שייצאו מהתוכנית החל מההגרלה הבאה. בנוסף, לראשונה, משתמטים משירות צבאי הודרו מהזכאות להירשם, בעקבות הוראת בג"ץ, וניתנה עדיפות למשרתי מילואים, בדגש על לוחמים.
בסוף השבוע חשפה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, נתונים חדשים ששוב הוכיחו כי הגרלות הדירות, שהחלו לפני כעשור, הציעו למחוסרי דירה בעיקר מוצר פיננסי משתלם ולא בהכרח קורת גג.
בן נאים חזרה לראשוני הזוכים בתוכנית "מחיר למשתכן" בלוד, שחתמו על חוזי רכישה באפריל 2016. החל מאפריל 2023 הם יכלו לראשונה למכור את הדירה שבה זכו.
לפי נתוני משרד האוצר, 3 שנים אחרי, 43% מהזוכים בלוד כבר מכרו את דירתם. במספרים, מדובר ב־150 איש שמכרו את דירתם, מתוך כ־340 זוכים. בנוסף, ציינה בן נאים, לזה צריך להוסיף עוד 13 זוכים שרכשו כבר דירה אחרת ובכוונתם למכור את דירת "מחיר למשתכן", מה שמעלה את שיעור המימוש ל־48%.
הרווח הנומינלי הממוצע, פער בין מחיר הקנייה המסובסד למחיר המכירה בשוק החופשי, עמד על כ־1.2 מיליון שקל. מרבית הזוכים השתמשו לדבריה ברווח כדי לממן את רכישת הדירה הבאה שלהם, במחיר חציוני של 2.9 מיליון שקל, גבוה משמעותית מהמחיר החציוני של דירה שנרכשה ב־2025 בשוק החופשי, שעמד על 2.2 מיליון שקל. "בלי ששמתם לב", כתבה בן נאים, "‘נולדו’ בישראל לא מעט מיליונרים צעירים".
הזדמנות אחרונה
אבל חלון ההזדמנויות המשמעותי נסגר, לפחות לפי שעה. בקיץ שעבר התקבלה החלטה שהגבילה את המשך התוכנית רק לערים שבהן המחיר הממוצע למ"ר אינו עולה על 20 אלף שקל (כולל מע"מ), נתון שמוציא בפועל את מרבית ערי הביקוש מהמשוואה. אף שבסבב ההגרלה הנוכחי נכללו עדיין פרויקטים בערים יקרות, מדובר במכרזים שנסגרו עוד טרם ההכרעה.
העיר המבוקשת ביותר בהגרלה הנוכחית הייתה כפר סבא, שאליה נרשמו יותר מ־38 אלף משקי בית על 1,045 דירות, סיכוי זכייה של כ־2.7% בלבד. זוכה אחד על כל כ־37 נרשמים. אחריה ניצבת קריית גת, עם יותר מ־28 אלף נרשמים המתחרים על 1,433 דירות, מה שמשקף סיכוי גבוה יותר של כ־5% לזכות בדירה.
ברשימת הערים המבוקשות בולטת גם ראשון לציון, שבה נרשמו יותר מ־23 אלף משקי בית ל־148 דירות בלבד, סיכוי של כ־0.6%, מהנמוכים בהגרלה. יתרה מכך: סדר ההגרלה של הדירות מתחיל בעיר הגדולה ביותר (לפי גודל אוכלוסייה), מה שאומר שכל אותם 23 אלף נרשמים ינסו לזכות בדירה בראשל"צ (ועשויים לרדת מההגרלה בכפר סבא, שהיא העיר השישית בסדר ההגרלות).
במעלה אדומים נרשמו יותר מ־22 אלף משקי בית ל־1,663 דירות, עם סיכוי זכייה של כ־7.3%, מהגבוהים בהגרלה הנוכחית.
המחיר שישלמו זוכים לדירה נגזר כיום מנוסחה מסובכת למדי. כך למשל, בהגרלה בראשון לציון מוצג מחיר למ"ר לפני הנחה של 16,561 שקל ללא מע"מ. סכום ההנחה בפועל נקבע לפי הנמוך מבין שני פרמטרים: הראשון, 25% ממחיר הדירה המוצג, כולל מע"מ; והשני, תקרת הנחה של 500 אלף שקל הנגזרת ממחיר מעודכן, המחושב לפי שומה עדכנית של 21,866 שקל למ"ר, הנמוך מבין השניים.
הפער בין המחיר למ"ר נובע מכך שמחיר הדירה מבוסס למעשה על שני עוגנים שונים. העוגן הראשון הוא מחיר מקסימלי הנגזר משומה שבוצעה לפי מחירי דצמבר 2020. ממחיר זה מופחת שיעור ההנחה שנקבע בהגרלה הרלוונטית, 20% או 25%, תלוי אזור. העוגן השני נועד להגביל את גובה ההטבה לחצי מיליון שקל, כדי למנוע מצב של הטבה חריגה מדי ביחס למחירי השוק.
בפועל, בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים שההטבה יכולה להיות גבוהה מהתמחור שמציג משרד השיכון. שימי אדזיאשוילי מההתאחדות מסביר ששווי ההנחה נקבע על בסיס שמאות מ־2020, אולם מאז עלו מחירי הדיור בישראל ולכן נוצר פער "הנחה" נוסף שמגדיל לזכאים את שווי ההנחה האמיתי.
אם נחזור לראשל"צ, בבדיקה שביצע אדזיאשוילי נמצא כי מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשוק החופשי עומד על כ־2.8 מיליון שקל, בעוד שבהגרלה הנוכחית דירה דומה הוצעה בכ־2.11 מיליון שקל, הנחה של כ־700 אלף שקל. בכפר סבא למשל, דירת 4 חדרים בשוק החופשי עולה כ־3.4 מיליון שקל, בעוד שבהגרלה המחיר עומד על כ־2.29 מיליון שקל.
הון עצמי של 530 אלף
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מדגישים כי גם ההון העצמי והמשכנתא זינקו משמעותית בשנים האחרונות: "ברוב ערי הביקוש, המשכנתא הנדרשת נעה סביב 1.6 מיליון שקל, ומחייבת הכנסה משפחתית נטו של כ־23-27 אלף שקל ויכולת לעמוד בהחזר חודשי של כ־8,200-9,700 שקל". בראשל"צ, ההון העצמי המינימלי לדירת 4 חדרים בהגרלה הנוכחית עומד על כ־528 אלף שקל, עבור דירה במחיר 2.11 מיליון שקל. ב-2022, דירה בראשל"צ באותו גודל לאחר הנחה עלתה כ־1.7 מיליון שקל, ודרשה הון עצמי מינימלי של כ־357 אלף שקל.
הזינוק המתמשך במחירי הדירות אילץ גם את בנק ישראל לעדכן את כללי המשכנתאות לזוכים. מאז 2016 ועד פברואר תקרת המימון נותרה ללא שינוי, אולם ההוראה החדשה קובעת כי תקרת שווי הנכס עלתה מ־1.8 מיליון ל-2.1 מיליון שקל, והמשכנתא המקסימלית עלתה מ־1.35 מיליון ל־1.575 מיליון (75% מימון מהשמאות).
