הליכי חדלות הפירעון נגד איש העסקים נוחי דנקנר מפנים את זרקור הנדל"ן אל עבר הנכס המשמעותי האחרון שנותר בידיו (מתוך עיזבון אביו) - בית השנהב ברחוב בית הדפוס 12 בשכונת גבעת שאול בירושלים.
דנקנר אמר בבית המשפט בדיון של הליכי חדלות הפירעון כי הנכס, המשמש כמבנה משרדים ותיק בבירה, עומד כעת למכירה, בניסיון להסדיר את יתרת חובותיו לבנקים הנושים.
● הדרך הארוכה לפשיטת רגל: האם נוחי דנקנר יכול היה לחסוך 100 מיליון שקל?
● נוחי דנקנר "הרים ידיים". נכס אחד בירושלים יקבע את עתידו
המבנה, המחולק לשלושה אגפים, מושכר כיום, ושוכרי העוגן הם כמה גופים ממשלתיים: בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט לתעבורה, מטה מינהל התכנון, הרשות לאכיפה במקרקעין, מינהל הרכב הממשלתי ומינהל הדיור הממשלתי. במשרדים קטנים נוספים בבניין יושבים שוכרים קטנים, כמו עורכי דין ובעלי מקצוע אחרים.
בספטמבר 2023 דנקנר חתם על הסכם למכירת 622 חניות (מתוך 656) לקרן ספרה חניונים. בשלב הראשון של העסקה נמכרו 470 מקומות חניה בתמורה לכ־52 מיליון שקל.
במודעות המציעות שטחים להשכרה בבניין אפשר למצוא משרדים בגדלים שונים במחיר של כ־70 שקל למ"ר ואפילו פחות (למשל מחיר של 5,900 שקל לחודש למשרד של 95 מ"ר, שהם כ־62 שקל למ"ר).
על־פי המידע שדנקנר מסר לבית המשפט, בית השנהב כולל משרדים בשטח של 12,255 מ"ר המושכרים למינהל הדיור הממשלתי לתקופה ארוכה (עד 2037), וכן 656 מקומות חניה וזכויות לבנייה נוספת של כ־40־53 אלפי מ"ר.
בשוק מעריכים: מימוש הנכס לא יהיה קל
בתוכנית שהוכנה לשטח ביוזמת חברת נישז שבבעלות דנקנר מצוין כי חלק מהשטחים יוכלו לשמש בעתיד לייעוד אחר, ובמסמך שהוגש לבית המשפט כותב דנקנר כי "קיימת אפשרות ששטחים בהיקף של כ־20 אלף מ"ר יעברו שינוי ייעוד למגורים".
דנקנר מעריך כי שווי הנכס בכללותו (לפני תשלומי מס שבח והיטל השבחה) מוערך ב־420־500 מיליון שקל, וכי לאחר הפחתת חוב ליווי וחובות אחרים של העיזבון, היתרה תחולק בינו לבין אחותו באופן שווה. "אני מעריך שבתקופה הקרובה, לאחר שוך הקרבות, ישובו להיות מתעניינים רבים בנכס המצוין הזה, וישובו גם כאלה שכבר הביעו התעניינות בעבר, כך שנוכל לבצע עסקה/עסקאות למימוש הנכס בשווי ראוי", הצהיר.
אולם בשוק מעריכים כי מימוש נכס כה גדול לא יהיה קל נוכח היצע המשרדים העצום בירושלים. "זה בניין מיושן, שלא מתאים לסטנדרטים החדשים, ומאוד קשה למכור שם נכס", אומר שמאי המקרקעין יניב רפאל ממשרד shovi. "המחירים למשרדים קטנים שנמכרים שם הם כ־18־20 אלף שקל למ"ר בנוי, ואני חושב שזה ילך וירד לכיוון 14־15 אלף שקל למ"ר בנוי. הבניין ישן, אין הרבה חניה, זה אזור בעייתי.
"בתי המשפט הם העוגן. אבל משרדי הממשלה מתחילים להתפנות למשרדים יותר חדשיםף והערך של הבניין יירד אם לא יהרסו ויבנו חדש".
הפוטנציאל: מגורים במקום נדל"ן מניב
רפאל מזכיר כי בינוי לפי התוכנית החדשה יגרור חיוב גבוה בהיטל השבחה, אם כי מוקדם לאמוד את גובהו.
"אם יצליחו לעשות שינוי ייעוד למגורים, יש בזה יותר היגיון", הוא אומר, "כי דירה באזור נמכרת בכ־38 אלף שקל למ"ר, וכי יש היצע עצום של משרדים בירושלים - גם בתלפיות, גם ברובע הכניסה לעיר - שקרוב יותר לתחנת הרכבת יצחק נבון ולקו הרכבת הקלה - גם בפארק ההייטק בגבעת רם שבונה חברת גב־ים, ועוד".
ואולם לפי מצגת תוכנית האב של העירייה לגבעת שאול, האזור מיועד למסחר ומשרדים, ולא למגורים. כך שיצטרך לקנות את הבניין יזם עם אורך רוח לשינוי ייעוד.
