שופטת בית המשפט העליון יעל וילנר החליטה בתחילת השבוע לאשרר פסיקה מהשנה שעברה, שלפיה רשות מקומית אינה רשאית לגבות היטל השבחה מדירה ששווייה עלה עקב האפשרות לבצע בה תמ"א 38, שבפועל לא מומשה. זאת שעה שדחתה בקשות לדיון נוסף בנושא, שהוכרע בשנה שעברה בבית המשפט העליון.
● לשכת שמאי המקרקעין: עלויות הבנייה במרכז תל אביב זינקו ב-15.4% בשנה האחרונה
● הפחתת הריבית: בכמה תרד עלות המשכנתא שלכם?
בפסק הדין מאוקטובר 2025 הכריעו השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון כי אישור תמ"א 38 אינו מהווה כשלעצמו אירוע מס המצדיק הטלת היטל השבחה, ולא ניתן לגבות בגינו היטל בעת מכירת הנכס. זאת משום שתמ"א 38, כמו גם תוכניות הרבעים ורחביה, הן תוכניות כלליות שאין שום ביטחון שהן ישימות בכל נכס. זאת בניגוד לתוכניות רגילות, שמידת הוודאות לישימותן גבוהה ועל כן מצדיקה את הטלת ההיטל.
"חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לבין התוכנית המשביחה", כתב השופט שטיין בהחלטתו בשנה שעברה. "באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום".
שלוש שאלות מרכזיות עולות בעקבות פסק הדין וההחלטה המשלימה. הראשונה: היכן פסק הדין ישפיע במידה הרבה ביותר; השנייה: באילו היקפים כלכליים מדובר; והשלישית: האם נראה שינויים בהתנהלות העיריות.
ההלכה המשפטית שנקבעה בשנה שעברה רחבה וחשובה, אך בדיקה שערכנו בגלובס מעלה כי אזורי השפעתה יהיו מאוד מוגבלים ויכללו בעיקר מקומות שבהם ערכי הדירות גבוהים, ושיש בהם פעילות רבה סביב תמ"א 38 ותוכניות נגזרות, נוסח תוכניות הרבעים בתל אביב, תוכנית רחביה בירושלים ועוד.
בשנה החולפת, שבין תחילת יוני 2025 לתחילת יוני השנה, קיימו ועדות הערר המחוזיות 1,194 דיונים בעררים לגבי היטלי השבחה בנושאים שונים. 375 מהם, כמעט שליש, התקיימו על תיקים שמתנהלים בתל אביב, 125 בירושלים, 39 ברמת השרון, 34 בפתח תקווה, 22 בגבעתיים, 21 בהרצליה ועוד.
לא כל התיקים התנהלו בסוגיות של תמ"א 38, אך כשמדובר במחוז תל אביב, ניתן להעריך כי חלק ניכר - כלומר מאות תיקים - קשורים לפסק הדין, מה שנותן אומדן לגבי הפעילות בכלל של היטלי השבחה ואזורי ההשפעה האמיתיים של פסק הדין בפרט.
רק חלק מהעיריות ייפגעו
תל אביב אמורה להיפגע קשה מאוד מהפסיקה, ירושלים במידה רבה, וערים שונות באזור תל אביב יחושו היטב את ההשלכות הכלכליות של פסק הדין. עם זאת הפסיקה חולפת הרחק מעל ערים כמו חיפה, שבה נדונו בשנה החולפת רק שמונה תיקים של היטלי השבחה; ובאר שבע, שבה נדונו רק חמישה תיקים.
כמה "שווה" ההלכה המשפטית של העליון? אין נתונים מעודכנים על כך, אך מה שיש מרשים למדי: כפי שפורסם בגלובס, בין 2018 ל-2022 גבתה עיריית תל אביב כ-890 מיליון שקל היטלי השבחה, בעקבות פרויקטים של תמ"א ברובעים 3 ו-4 במרכז העיר. נתון זה נמסר לפני שלוש שנים מהעירייה, לבקשת עו"ד נעם קולודני ממשרד קולודני ושות'.
באזורים הללו יש גם היטלים שנגבו מתוכניות שאושרו בנוסף לתמ"א 38, כך שבפועל לא הכול קשור לפסק הדין. ואולם עדיין, מאות מיליונים שנגבו בשנים הללו קשורים כנראה לאותו פסק דין, ויש להניח כי היקפה הפוטנציאלי של הגבייה לאורך השנים יכול להגיע למיליארדי שקלים.
אין בידינו נתונים על גבייה של עיריית ירושלים בגין תוכנית רחביה, אך יש להניח שהם נמוכים בהרבה מאלה של תל אביב, עקב היקפי העסקאות הנמוכים יותר. "היו לי היטלים של 80 אלף שקל וגם של 400 אלף שקל, ולא נכון לעשות ממוצע, כי כל בניין וכל דירה נבחנים לגופם", אומר השמאי גיורא אנגלהרט.
עד כמה פסק הדין אכן ישנה את התנהלות העיריות? הדעות על כך חלוקות. עו"ד אוהד יאראק, ראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד פירון, אומר כי "מעבר למשמעות הכספית העצומה והחיסכון הכספי שייגרם למוכרי הדירות וגם לרוכשים, יש חשיבות רבה בשחרור 'הפקק' שנוצר בוועדות הערר, שכן בהמתנה לפסק הדין הזה, ועדות הערר המחוזיות הקפיאו את הדיונים בעררים על שומות היטל השבחה בגין מכר של דירות שנהנו מהשבחה שמקורה בתמ"א 38".
ואולם יש מי שסבורים כי המחלוקת סביב היטלי ההשבחה בעניין זה רק תחליף צורה, מהפן המשפטי, שנפתר על-ידי הפסיקה, לפן השמאי. "אנחנו רואים באחרונה שהעירייה מגישה שומות להיטלי השבחה שמתבססות על מקדמי שמאות, במקום מה שהיה פעם, כשהתבססו על טיעונים משפטיים", אומר השמאי דני טרשנסקי. "הדבר בא לידי ביטוי בירידה של 40% בתביעות, מסדרי גודל של 300-400 אלף שקל להיטל ברובע 4 ל-200-300 אלף, וברובע 3 מ-200-300 אלף ל-150-200 אלף, כך שמי שחושב שהעניין סגור - הוא לא".
גם עורכי הדין השותפים בנימין זלמנוביץ' ואריאל קמנקוביץ מעידים כי נתקלו בשומות חדשות של עיריית תל אביב שכוללות חישובים שונים של ערכים שמאיים, שמאפשרים לעירייה לגבות היטלים.
המשמעות היא שכנראה הפקקים בוועדות הערר יישארו, רק שהעילות לעררים ישתנו.
