684 דירות נרכשו בשנת 2025 על ידי תושבי חוץ בעיר ירושלים. כך עולה מנתונים שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, בסוף השבוע האחרון. לשם השוואה, בתל אביב נרכשו באותה שנה 186 דירות על ידי תושבי חוץ, בנתניה 169 דירות ובבית שמש 137 דירות. על פניו, זה לא נתון מפתיע: ירושלים נחשבת למוקד ביקוש מרכזי עבור תושבי חוץ, כאשר רכישת דירה בעיר נתפסת לא רק כהשקעה נדל"נית אלא גם כעוגן זהותי.
● לשכת השמאים: עלויות בנייה במרכז ת"א זינקו ב-15.4% בשנה האחרונה
● העליון הכריע סופית: ת"א וי-ם ייפרדו ממיליארדי שקלים בהיטלי השבחה
אלא שבחודשים האחרונים התמונה החלה להשתנות. שחיקת הדולר בכ־20% מאז תחילת 2025 מחלחלת אל הביקושים בבירה, ומתווכים בעיר מדווחים על האטה בעסקאות, בעיקר בשכונות שמכוונות לקהל של תושבי חוץ. כל זה קורה בזמן שירושלים ניצבת כיום בראש טבלת הדירות החדשות הלא־מכורות, ובמקביל, מחירי הדירות החלו לרדת.
ירידה של 18% ברכישות האמריקאים במרץ-אפריל
ההתקררות בביקושים מצד תושבי חוץ אמריקאים החלה להסתמן כבר בתחילת 2026, אך בחודשים האחרונים נראה כי המגמה מחריפה. מנתוני משרד האוצר עולה שבחודש מרץ 2026 אמנם נרשם גידול במספר הדירות שרכשו אמריקאים לעומת אשתקד (84 מול 65), אך במקביל נרשמה ירידה בחלקם היחסי של האמריקאים מסך רכישות תושבי החוץ, מ־53% ל־49%. באוצר מציינים שאחד ההסברים המרכזיים לכך הוא היחלשות הדולר מול השקל, שפגעה בכדאיות העסקאות עבור אמריקאים.
הירידה בביקושים לדירות על ידי תושבי חוץ בלטה במיוחד בירושלים. יותר ממחצית מרכישות האמריקאים בישראל ברבעון הראשון התרכזו בעיר הבירה, אך מדובר בירידה של 5% ברכישות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. המגמה החריפה ברבעון השני, כאשר לפי נתוני האוצר בחודשי מרץ-אפריל נרשמה ירידה חדה של 18% ברכישות האמריקאים בירושלים.
מעבר למספרים היבשים, גם מתווכים ושמאים שפועלים בירושלים מעידים על קושי במכירות לתושבי חוץ בבירה. קובי ביר, עו"ד ושמאי מקרקעין שפעילותו מתמקדת בירושלים, אומר שהיחלשות הדולר תורגמה בפועל להתייקרות של כ־20% במחירי הדירות עבור רוכשים אמריקאים. "יש תחושה ברורה של עצירה בשוק תושבי החוץ בירושלים. זה לא שלפני כן שררה כאן פריחה, גם המלחמה נתנה את אותותיה, אבל אין ספק שהיחלשות הדולר בלמה את הביקושים בצורה חדה".
עליזה פרידלנד, מתווכת דירות יוקרה ברימקס חזון בירושלים, מצטרפת לדבריו של ביר: "לפני חצי שנה היו לי ארבעה מתעניינים בשבוע על דירת יוקרה בשכונת טלביה, במחיר של 14 מיליון שקל. היום מדובר אולי במתעניין אחד כל שבועיים". לדבריה, השינוי לא נעצר רק בפלח היוקרה: גם בשכונת בקעה, שנחשבת פופולרית בקרב תושבי חוץ, נרשמת ירידה בעסקאות. "כיום עיקר העסקאות מגיעות מרוכשים ישראלים, בעוד שתושבי החוץ פשוט יושבים על הגדר", היא מוסיפה.
קיפאון בשקלים, התייקרות בדולרים
הירידה בביקושים מצד תושבי החוץ בירושלים מגיעה בעיתוי רגיש במיוחד עבור השוק הירושלמי, שנמצא ממילא תחת לחץ של היצע גבוה. העיר ניצבת כיום בראש טבלת ההיצע של הדירות החדשות הלא מכורות, עם מעל ל־10,000 דירות שממתינות לרוכשים.
במקביל, גם מחירי הדירות בבירה נמצאים במגמת ירידה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ממוצעת במחוז ירושלים הגיע בסוף 2025 לשיא של כ־3.11 מיליון שקל, אך ברבעון הראשון של 2026 ירד בכ־5.5% ל־2.94 מיליון שקל. במונחים שנתיים מדובר בירידה מצטברת של כ־20%. בהקשר זה נציין כי מסקירת משרד האוצר עולה שרכישות תושבי החוץ בירושלים מתמקדות בעיקר ברמות מחיר גבוהות, כאשר המחיר החציוני ברבעון הראשון היה 5.1 מיליון שקל.
מבדיקה שערך מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, בעיני הרוכש האמריקאי, הפער בין מחיר דירה ממוצעת בשקלים לבין המחיר שלה במונחים דולריים כבר עומד על עשרות אחוזים: "מאז סוף המחצית הראשונה של 2024, מחיר דירה ממוצעת בישראל, לפי הלמ"ס, נותר כמעט ללא שינוי במונחים נומינליים. במונחים ריאליים, אגב, כבר נרשמה ירידה, וזאת עוד לפני שמביאים בחשבון את המבצעים וההטבות שמלווים לא מעט עסקאות בשוק" מסביר שטרית.
לעומת זאת, לדבריו, כאשר מתרגמים את אותם מחירים לדולרים, מתקבלת תמונה שונה לחלוטין - מחירי הדירות בישראל במונחים דולריים עלו בכ־27%, כתוצאה מההתחזקות המהירה של השקל ביחד עם היחלשות הדולר. "כדי לסבר את האוזן, בעוד שהרוכש הישראלי רואה מולו פחות או יותר את אותו מחיר ממוצע בשנתיים האחרונות (כ־2.33 מיליון), עבור תושב חוץ מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה מכ־630 אלף דולר לכ־790 אלף דולר במהלך אותה תקופה. במילים אחרות, שוק הדיור הישראלי אולי נראה קפוא במונחים שקליים, אבל עבור תושבי חוץ הוא התייקר בחדות".
