ב־2020, יהב שפינרד היה משוכנע שהוא עושה עסקה מצוינת כשרכש דירה חדשה על הנייר ביפו במחיר שהיה נמוך ב־300 אלף שקל ממחיר השוק דאז. כיום הוא מצהיר שאם ייצא בהפסד של "רק 200 אלף שקל" מההרפתקה היפואית, הוא יהיה מרוצה.
● ראיון | "לקחתי דגם מכוער ומכרתי לכל סדרני המוניות באזור": הטריק של מנכ"ל מותג הרכב החשמלי
● כסף בקיר | הזוג שמחזיק כבר 4 דירות להשקעה ועדיין חולם על דירה משלו למגורים
"לפני כשש שנים מכרתי דירה אחרי שעשיתי שם רווח גדול מאוד. בעצם מיציתי את הרווח וחיפשתי להגדיל מינוף, ולקנות דירה אחרת באותו אזור", מספר שפינרד. אלא שבתחילת 2020 פרצה מגפת הקורונה, שבין היתר גם הביאה לסגירת סטארט־אפ שהיה בבעלותו שפעל בתחום המוזיאונים בחו"ל.
במצב הזה הוא התקשה לקבל משכנתא, ולכן זנח את הכיוון של דירת יד שנייה להשקעה והתמקד בדירה חדשה. הוא התביית על פרויקט בשם "יאפא" של חברת צברים ברחוב טוכולסקי ביפו. "בזמן שקיימתי משא ומתן עם היזם לגבי דירת 4 חדרים עם חניה ומחסן, גיליתי פתאום מודעה באתר יד2 לדירת 4 חדרים בקומה חמישית שרוכש בפרויקט מנסה למכור", הוא מספר.
ההזדמנות: לקנות מרוכש שקנה בתחילת הפרויקט
שפינרד מסביר כי בעוד שבחברה דרשו מחיר של 2.3 מיליון שקל, הדירה באתר נמכרה במחיר נמוך יותר, ובסופו של דבר העסקה נסגרה על 2 מיליון שקל. "אין דרך אחרת להציג את זה, קניתי דירה ב־300 אלף שקל פחות מהמחיר של היזם. וזה היה נשמע לי כמו עסקה מעולה", הוא מסביר את ההיגיון שהוביל אותו.
אך בתוך העסקה הזו היה חבוי עניין שעוד יסבך אותו בהמשך.
"לא קיבלתי ערבות חוק מכר מלאה, כי המוכר קנה את הדירה במסגרת מבצע 80/20 ב־2015 במחיר של מיליון וחצי שקל. כלומר הוא שם 300 אלף שקל בלבד כמקדמה, ונשאר לו חוב ליזם של 1.2 מיליון שקל. כשאני קניתי את הדירה ב־2 מיליון, בעצם נכנסתי לנעליו על ה־300 אלף שקל שלגביהם יש ערבות חוק מכר, אך הוספתי לו 500 אלף שקל בלי ערבות חוק מכר", מספר שפינרד.
סיפור ההשקעה של שפינרד ביפו, שמתואר בהרחבה בפרק מיוחד של כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, ממחיש את אחת מהאימרות הבסיסיות ביותר בעולמות ההשקעות: סיכון מול סיכוי - מדוע כה חשוב להקפיד על ערבות חוק מכר - וגם מלמד בפעם המי יודע כמה על המורכבות של פרויקטי תמ"א 38/1. זה נכון בוודאי כשמדובר בפרויקט רחב היקף כמו זה שתכנן היזם המנוח רוני צברי, בעל השליטה לשעבר בחברת צברים שקרסה לפני כשלוש שנים.
המורכבות: הקושי להשלים פרויקט תמ"א 38/1 באזור
בעשור הראשון של המאה הנחתה ד"ר אורה בלום את הקליניקה המשפטית באוניברסיטת תל אביב. מדובר בפרויקט אוניברסיטאי וסטודנטיאלי, שמעניק סיוע משפטי בהתנדבות. בדרך לא דרך הם התוודעו לעובדה שכמה בניינים ישנים ברחוב טוכולסקי ביפו קיבלו צווי 3 מהעירייה שמשמעותם שהמבנים מסוכנים למגורים וכי יש לתקן את הליקויים במהירות, או שהם יפונו.
"האוכלוסייה שמתגוררת בבניינים אלה הם דיירי הדיור הציבורי, שרובם קנו את הדירות בהנחות מאוד גדולות של עד 95% משווי הבית, ונהיו בעלים", מספרת ד"ר בלום. "אבל הם לא נהיו בעלי אמצעים, כך שלא היה להם כל יכולת לשלם את העלויות שנדרשו כדי לתקן את הליקויים".
בעזרת משרד עורכי דין פרטי נוצר הקשר עם היזם רוני צברי, שלדברי ד"ר בלום, לא התעניין רק ברווחים, אלא שסיפור הדיירים נגע לליבו. החברה שבבעלותו תיקנה את הליקויים, ובהמשך נבחרה לקדם פרויקט תמ"א 38/1 לששת הבניינים ברחוב, שבהם התגוררו 96 משפחות.
הפרויקט קיבל את השם השיווקי "יאפא". העובדה שמדובר בפרויקט גדול ומורכב, לצד העובדה שתמ"א 38 רק הייתה בחיתוליה, הביאו לכך שרק ב־2015 הדירות החדשות בפרויקט יצאו לשיווק במבצע מכירות מיוחד שכוון לסטודנטים.
"דירות שני חדרים נרכשו בכמיליון שקל", נזכר אחד המשווקים. כחמש שנים נוספות חלפו עד שהעניינים בשטח התחילו לזוז באמת. "הכוונות הטובות היו של כולם, בהובלת רוני. רק שהוא לא עשה את ההערכות הנכונות ולא ציפה לבורות שיהיו בדרך", מסבירה ד"ר בלום.
ואלה אכן הגיעו בדמות קשיים מול חברות הדיור הציבורי, שהעיבו על נושא הערבויות, וגם העובדה שהפרויקט התגלה כמורכב תכנונית, בעיקר בשל הצורך בבניית חניון גדול במיוחד.
ב־2022 בניית הפרויקט הייתה אמורה להסתיים, אך המצב היה רחוק מכך. בעלי הדירות כעסו על כך שהם חיים באתר בנייה, ורוכשי הדירות התחילו לתהות עד כמה העיכוב יהיה ארוך. חלקם דרשו פיצויים.
"בחודש מאי כינסו אותנו ואמרו שיש עיכוב בבנייה בשל הקורונה ומבצע שומר חומות, והודיעו שלא נקבל פיצויים", משחזר שפינרד, שבאותה העת היה עדיין מרוצה. "אלה היו שנים טובות לנדל"ן ושווי הדירה שלי בשוק החופשי טיפס ל־2.8 מיליון שקל. אז אמרתי לעצמי שגם אם ייקח עוד שנה־שנתיים, בתשואה על ההון העצמי אני מכפיל את הכסף. הכל בסדר".
אלא שכלום לא באמת היה בסדר.
חזרה למסלול: הכונס: "אני פוגש כאוס, תסבוכת אדירה"
שנה לאחר מכן קרסה חברת צברים. העבודות שגם כך נעשו באופן איטי פסקו, צברי הלך לעולמו וגם אירועי ה־7 באוקטובר והמלחמה הקשה שפרצה, הקשו על ההתקדמות.
מי שהצליח לבסוף לקדם את הפרויקט הוא עו"ד חגי אולמן, שמונה על ידי בית המשפט לשמש ככונס נכסים, לצד עו"ד ארז חבר.
"אני פוגש את הפרויקט ב־2023, ויש כאוס" מספר עו"ד אולמן. "פרויקט שנתקע בשל חדלות פירעון של חברה, אגב פטירתו הפתאומית של בעל השליטה והמנהל שלה.
"זה אירוע מורכב ביותר כי מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 ענק, אולי הגדול ביותר שקיים ושנקלע לחדלות פירעון.
"זו תסבוכת אדירה של כ־100 דירות ישנות, שעליהן בונים 100 דירות חדשות. הפרויקט תקוע באמצע עם מצב תכנוני מורכב ביותר. מצב ביצועי עוד יותר מורכב. קבלנים שפשטו רגל וצריך למצוא פתרונות".
עו"ד אולמן מספר כי כחלק מהפיתרון שגובש, בעלי דירה נתבקשו להוסיף כסף מכיסם לקופת הפרויקט כדי להעמיד הון להמשך הבנייה.
"הייתי צריך לקבל החלטה", מספר שפינרד. "לקחת את ה־300 אלף שקל שהיו מוגנים בערבות חוק מכר - שזה אומר שאני מודיע בריש גלי שהפסדתי חצי מיליון שקל - או להמשיך בבנייה, ובמקרה שלי להוסיף 400 אלף שקל".
שפינרד בחר באופציה השנייה, אך התסבוכת מבחינתו לא נגמרה כאן. "היו הוצאות שהמשיכו להיערם. הדירה שקניתי הייתה צמודה למדד תשומות הבנייה ב־100% משוויה. היום אני צריך להוסיף לעסקה רק בגלל הסעיף הזה 250 אלף שקל", הוא אומר ומספר שכיום הוא מנסה למכור את הדירה, בידיעה שבזכות המתווה והתקדמות העבודות הצפי לסיום הוא סוף 2026.
"לכל אורך הדרך הרגשתי שהחברה ניסתה להתקדם, אבל כנראה שהפרויקט היה גדול עליה. אני נפגעתי, אבל הנפגעים העיקריים הם האנשים שגרו ועדיין מתגוררים באתר בנייה, בחלק גדול מהזמן בתנאים קשים", הוא מסביר.
לסיום הוא מנסה למצוא גם נימה אופטימית: "לכל משקיע יש צלקות על הגב, וחשוב גם להכיר בדברים האלה ובסיכונים, ואני חושב שאין שיעור יותר טוב מהשיעור הזה".
