לאחרונה, עוד ועוד כלים המבוססים על בינה מלאכותית מבקשים לשנות את תהליך רכישת או מכירת דירה. הפלטפורמות החדשות מאפשרות להעריך אם דירה מתומחרת נכון, לנתח את יכולת המימון של הרוכש, לבחון את כדאיות העסקה ואף לסייע בקבלת החלטות לאורך כל מחזור החיים של הנכס, מרכישה ועד מכירה או השקעה.
● האם כדאי לקנות דירה בהגרלה? המקרה של זוכה מספר 3,393
● רק לא לשלם מס גבוה: כמה אנשים בישראל מחזיקים ב־9 דירות
מנוע שבודק התאמה
אחת הפלטפורמות החדשות שנכנסו לאחרונה לשימוש היא פרופלי (PROPLY), שנקודת המוצא שלה פשוטה: לפני שבוחנים איזו דירה לקנות, צריך לבחון אם העסקה מתאימה ליכולתו הכלכלית של הרוכש. המערכת חינמית ואנונימית ומבוססת על בינה מלאכותית. ביכולתה לנתח את נתוני המשתמש ולהחזיר תשובת GO או NO GO בנוגע לרכישה, למכירה או להשקעה בנכס, ללקיחת משכנתא ולמיחזור משכנתה. לצד זאת, המשתמש מקבל הסבר על רמת הסיכון, יכולת המימון והגבולות שבהם העסקה עשויה להיות סבירה.
"קניית דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר עבור משקי בית, אך ברוב המקרים התהליך מתחיל בנכס ולא ביכולת. רוכשים נחשפים למודעה, מתרשמים מהדירה, מבצעים חישוב ראשוני ורק בהמשך בודקים את ההון העצמי, גובה המשכנתא האפשרי, ההחזר החודשי וההשפעה של שינויי ריבית", מסביר רון נובוטני, מייסד פרופלי. הוא גם מנכ"ל רשת אנגלו סכסון ישראל, אך את המערכת פיתח בנפרד מהרשת.
המערכת מפיקה דוח מסכם, הכולל ניתוח של יכולת המימון ורמת הסיכון בעסקה, ומספקת אינדיקציה האם העסקה נראית סבירה במתכונתה הנוכחית (Go) או שמא היא כרוכה ברמת סיכון גבוהה ואינה מומלצת (No Go).
הדוח כולל בין היתר ניתוח של מבנה העסקה: מחיר הנכס, ההון העצמי הנדרש ושיעור המימון (LTV) ביחס למגבלות בנק ישראל; הערכה של ההחזר החודשי הצפוי לאורך חיי המשכנתא והשוואתו להחזר המומלץ; בחינה של יחס ההחזר להכנסה (PTI) והאם הוא נמצא בטווח המקובל במערכת הבנקאית; וכן סימולציה הבוחנת כיצד שינויים בריבית עשויים להשפיע על גובה ההחזר החודשי.
נוסף לכך, המערכת מציגה הערכה של התאמת העסקה לרמת ההכנסה ולחלופות הקיימות בשוק, מדרגת את רמת הסיכון הכוללת של העסקה ומציעה, במידת הצורך, צעדים שיכולים לשפר את היתכנותה - למשל הגדלת ההון העצמי, רכישת נכס במחיר נמוך יותר או הקטנת היקף המשכנתא. כך, במקום להסתפק בנתון בודד כמו גובה ההחזר החודשי, המשתמש מקבל תמונת מצב רחבה של השלכות העסקה על מצבו הפיננסי.
נובוטני מסביר כי "רוב האנשים לא צריכים עוד מידע, הם צריכים תשובה. הם צריכים להבין אם העסקה שהם שוקלים מתאימה להם, מה המשמעות של המימון, כיצד שינוי בריבית עלול להשפיע עליהם והאם הסיכון סביר".
עוד הוא מציין כי הבחירה להציע את המערכת ללא תשלום היא חלק מהתפיסה שלו. לדבריו, "רצינו לאפשר לכל אדם לבדוק את עצמו בלי לחץ ובלי אינטרסים מסחריים. גם אם בהמשך הוא יבחר להיעזר במתווך, ביועץ משכנתאות או בבנק, הוא יגיע לתהליך כשהוא מבין טוב יותר את מצבו ואת גבולות העסקה".
הכלי שישקף שווי אמיתי
כלי נוסף שפותח לאחרונה הוא Price Vs. Value, שפיתח השמאי חיים אטקין, שנועד לסייע לרוכשי דירות, למשקיעים, לשמאים ולאנשי מקצוע לבחון אם המחיר שהרוכש עומד לשלם על דירה נתמך בשווי כלכלי, או שהוא נשען בעיקר על אשראי, מינוף וציפייה להמשך עליות.
הכלי מבוסס על התזה והמסגרת המחקרית שפיתח אטקין בספרו "בועת נדל"ן", שלפיה מחיר עסקה אינו בהכרח שווי כלכלי, והעובדה שדירה סמוכה נמכרה במחיר מסוים אינה מוכיחה שהמחיר סביר או נתמך בהכנסה, בשכירות ובתזרים.
אטקין מסביר כי נקודת המוצא לפיתוח הכלי הייתה ביקורת על האופן שבו מתבצעות כיום הערכות שווי בשוק הנדל"ן, הנשענות במידה רבה על מאגר העסקאות של רשות המסים. לדבריו, המאגר משקף מחירי עסקאות בפועל, אך בשנים האחרונות הוא הושפע ממבצעי מימון שונים, ובהם עסקאות 80/20 ולכן אינו משקף בהכרח את שוויו הכלכלי של הנכס.
לדברי אטקין, "מחיר ושווי הם שני דברים שונים. מחיר הוא הנתון שמתפרסם ברשות המסים, אבל שווי הוא המחיר הראוי שמתקבל לאחר בחינת הגורמים הכלכליים שעומדים בבסיס העסקה. אי־אפשר להסתמך רק על עסקאות השוואה ולהסיק מהן את השווי האמיתי".
לצורך הבדיקה מזין המשתמש נתונים על הנכס, ההון העצמי, תנאי המימון, ההכנסות, שכר הדירה הצפוי והעלויות הנלוות. על בסיס הנתונים הללו המערכת מנתחת שורה של מדדים כלכליים, ובהם המחיר המרבי שניתן לממן באופן סביר, איזה ערך כלכלי נגזר מתזרים השכירות, והאם מחיר הרכישה נתמך בעלויות ובערך הקרקע. נוסף לכך הוא בוחן אם רכישת הנכס עדיפה מבחינה כלכלית על פני שכירות, את היחס בין מחיר הדירה להכנסות משק הבית, את רמת נגישות הדיור עבור הרוכש, את שיעור החזר החוב מתוך ההכנסה, וכן את הפערים, ככל שקיימים, בין המחיר המבוקש לבין העוגנים הכלכליים שעליהם נשענת העסקה.
השימוש בכלי הוא בתשלום: עלות קבלת ניתוח ממוקד עומדת על 18 שקל בעוד עלות לקבלת ניתוח רחב יותר עומדת על 49 שקל.
