עד כמה הימצאו של ממ"ד בדירה מעלה את שוויה? השאלה הזו נשאלה מספר רב של פעמים במהלך המלחמה, אולם ניתוח מקיף שערך עו"ד רותם זילבר, מעריך שווי ומייסד BYNDbiz - פלטפורמת AI שמסייעת בעבודות שמאות, מורה באופן מפתיע כי מאז אוקטובר 2023, מחירי הדירות הישנות ללא ממ"ד עלו מהר יותר ממחירי הדירות עם ממ"ד.
● האם כדאי לקנות דירה בהגרלה? המקרה של זוכה מספר 3,393
● רק לא לשלם מס גבוה: כמה אנשים בישראל מחזיקים ב־9 דירות
הסיבה המוערכת היא שהביטחון האישי שמספק הממ"ד נכנס לתחרות כלכלית עם פוטנציאל השבח שמצוי בדירה ישנה, שעשויה להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית עתידי.
הזינוק בביקוש
מקובל לחשוב כי מאז אוקטובר 2023, ואחרי סבבי הטילים מול איראן, הישראלים רוצים ממ"ד: מדלן מדדה זינוק של כ־200% בביקוש לדירות ממוגנות כבר בנובמבר 2023; יד2 מצאה שביקוש לשכירות של דירות בלי ממ"ד צנח פי חמישה יותר מדירות עם ממ"ד; WeCheck מדדה פרמיית שכירות של כ־20% לדירה ממוגנת; הכלכלנית הראשית באוצר דיווחה שבמרץ 2026 כ־80% מהדירות שנרכשו היו ממוגנות; ואנשי נדל"ן עימם אנו נפגשים, מספרים על הקושי למכור דירות ישנות לא ממוגנות.
כל זה אמור היה להוריד את מחירי הדירות הישנות, ויתכן שאפילו הוריד חלק מהמחירים, אך למרות זאת - כפי שנדגים בהמשך - קיים הבדל משמעותי בין דינמיקת שוק בדירות להשכרה, לבין דירות למכירה.
לצורך הבדיקה חילקה BYNDbiz את העסקאות לשני חלקים: דירות שהוקמו עד 1990, שאינן מצויידות בממ"ד, וכאלה שהוקמו בין 1996 ל־2022, שהן דירות יד שנייה עם ממ"דים. לצורך הבדיקה החברה השתדלה לנכות עסקאות שבוצעו בדירות חדשות, כדי שלחישובים לא 'יתגנבו' מבצעי יזמים, רווחיות שלהם וכיו"ב.
בסך־הכול נבדקו 111 אלף עסקאות שדווחו ברשות המסים, והתברר כי המחיר למ"ר של דירות שנבנו לפני 1990 עלה ב־11.2% במצטבר בין 2023 ל־2025 - לעומת עלייה של 2.6% בלבד לדירות החדשות מעידן הממ"ד.
בחלוקה לפי ערים, ממצאים אלו חזרו על עצמם ב־27 מתוך 35 ערים שבהן נדגמו מספיק משתנים.
"בצד השכירות והביקוש, התזה שהדירות עם ממ"ד מבוקשות יותר עובדת בדיוק כמו שמצפים", מספר זילבר. "אם אנחנו עוקבים אחרי פרסומים ממקורות שונים בתחומים הללו, רואים כי יד2 דיווחה לגלובס כי בין תחילת פברואר לתחילת מרץ 2026 ירד הביקוש לשכירות דירות 4 חדרים ב־15.8% - אבל רק 4.6% בדירות עם ממ"ד, לעומת 24.4% בדירות בלי ממ"ד; חודש לאחר מכן זה בא לידי ביטוי במחירים, כאשר לפי דיווחי WeCheck שכר הדירה לדירות קטנות עם ממ"ד עלה 4.9% בחודש אחד, מול 3.1% בשוק כולו. עד יוני 2026 יד2 כבר מדדה פערי שכירות של עשרות אחוזים בין דירות עם ובלי ממ"ד".
המסקנה: שוכרי הדירות יכולים להגיב בתוך חודשים, והם באמת הגיבו. מאידך, אצל רוכשי הדירות המצב מורכב יותר, וכאן יש להפריד בין ביקושים שעלו מאוד לדירות ממוגנות, לבין המחירים - שעלו בקצב איטי בהרבה מאשר זה שנמצא בדירות לא ממוגנות.
הפרמיה בשחיקה
נתוני הניתוח מראים שמאז אוקטובר 2023 הביקוש לדירות ממוגנות אכן עלה בחדות בשוק השכירות והחיפוש, אך מחירי העסקאות של דירות ישנות ללא ממ"ד עלו מהר יותר ממחירי דירות מעידן הממ"ד.
התוצאה - פרמיית המחיר למ"ר של דירות מעידן הממ"ד, כלומר התוספת שהרוכשים שילמו על המיגון, נשחקה מכ־25% ב־2023 לכ־19% בסוף שנה שעברה, ומנתונים חלקיים לגבי 2026 היא מוסיפה לרדת והגיעה לכ־16%.
"המסקנה המרכזית היא, שהשוק מתמחר כיום שני ערכים שונים: ערך מגורים, שבמסגרתו ממ"ד חשוב מאוד לשוכר ולרוכש שמחפש שימוש מיידי, אל מול
ערך קרקע/התחדשות שמתקיים בבניינים ישנים ללא ממ"ד, בעיקר באזורים עם ציפייה לפינוי־בינוי", אומר זילבר.
לדבריו, "דירה ישנה ללא ממ"ד היא מוצר מגורים חלש יותר אבל באזורים עם פוטנציאל התחדשות, אותה דירה מגלמת אופציה לבניין חדש עם ממ"דים. בתקופה של איום ביטחוני גובר, ערך ההתחדשות עצמה עולה - ולכן קונים רבים לא מתמחרים רק את איכות הדירה הקיימת, אלא את מה שאפשר יהיה לבנות במקומה".
להערכתנו, גורם נוסף שמתערב בדינמיקת המחירים השונה של דירות ממוגנות לבין אלה שלא, הוא שוק הדירות החדשות, במיוחד כאלה שמועד איכלוסן קצר יחסית, שמתחרות בעיקר עם הדירות הממוגנות יד שנייה.
מאז 2023 תופח והולך היצע הדירות החדשות הלא מכורות, דבר שמאלץ את היזמים לצאת במבצעים שונים, ויוצר מצב שבו לבעלי הדירות הממוגנות יש "מחירי תקרה", שמהם קשה להם לחרוג, שאחרת הרוכשים יעדיפו לרכוש דירות חדשות. עניין זה מגביל את היכולת של בעלי דירות במקומות שונים להעלות את מחיריהן באופן ניכר.
המסקנה היא, שאמנם המלחמה חיזקה מאוד את הביקוש למיגון, אבל שוק העסקאות לא מתרגם זאת בצורה פשוטה ל"פרמיית ממ"ד" גבוהה יותר. לכן מי שמנסה להסיק מסקנות על שווי דירה רק לפי השאלה אם יש או אין ממ"ד, עלול לפספס חלק מרכזי מהתמונה.
