עבור יותר ממאה אלף הזכאים שנרשמו רק לאחרונה לתוכנית "דירה בהנחה", הזכייה נתפסת כהזדמנות נדירה לרכוש דירה במחיר נמוך ממחירי השוק. על רקע העלייה החדה במחירי הדירות והריבית הגבוהה שהכבידה על נוטלי המשכנתאות - התוכנית הפכה עבור רבים כמעט לאפיק היחיד בו ניתן לרכוש דירה. אלא שלא כל זכייה מתבררת בהכרח כעסקה משתלמת. לצד פרויקטים שמתעכבים במשך שנים ואף כאלה שבוטלו, ישנם גם מקרים שבהם היתרון הכלכלי של התוכנית נשחק.
● רק לא לשלם מס גבוה: כמה אנשים בישראל מחזיקים ב־9 דירות
● משכירים דירה? הכללים של רשות המסים שחובה להכיר
דוגמה לכך ניתן למצוא באחת ההגרלות בעיר חריש, שהתקיימה בחודש מאי 2023. מה שאמורה הייתה להיות עסקה אטרקטיבית במיוחד, הפכה לסימן שאלה עבור חלק מהזכאים. על רקע החולשה בשוק הדיור, השוואה למחירי עסקאות דומות שנעשות כיום בשוק החופשי - מגלה שיתרון המחיר של הדירות המסובסדות כבר לא ברור ומובהק.
השבוע פרסם אחד ה"זוכים" ברשתות החברתיות, אם כי תחת אנונימיות, כי קיבל הודעה על זכייתו בהגרלה ביישוב חריש, בעקבות ביטול של זוכים אחרים. מיקום הזכייה שלו בהגרלה ההיא היה 3,393, מתוך 115 דירות שהיו בפרויקט. העובדה שהוא דילג על 3,000 איש אחרים, עוררה בצדק את הספק שמדובר בהגרלה לא כל־כך אטרקטיבית.
מיקום הזכייה אינו מלמד בהכרח כי אלפי זכאים ויתרו על הפרויקט, שכן לאורך הדרך רבים יוצאים מרשימות ההמתנה לאחר שזכו בפרויקטים אחרים או מסיבות שונות. אולם הפוסט הצית דיון רחב סביב סוגיה אחרת: האם פרויקטי "דירה בהנחה" בכלל ובחריש בפרט עדיין מציעים הטבה אמיתית, נוכח המצוקה הגדולה בשוק הדיור והצורך של מוכרים רבים, בשוק הדירות החדשות ובשוק היד השנייה, להתפשר על המחיר.
הנחה על הנייר
הפרויקט המדובר, של חברת י.א אלון, נסגר במאי 2023. מחיר הדירה בפרויקט נקבע על 12,400 שקל למ"ר לפני מע"מ, כלומר 14,632 שקל למ"ר כולל מע"מ. במסגרת תנאי התוכנית, ההנחה עומדת על 20% ממחיר הדירה (כולל מע"מ) או עד 300 אלף שקל, הנמוך מבין השניים. כך, דירת ארבעה חדרים בשטח של כ־100 מ"ר כולל מע"מ ולאחר הפחתת ההנחה תעמוד על כ־1.16 מיליון שקל, המשקף מחיר של כ־11,632 שקל למ"ר.
על פי נתוני רשות המסים, מדובר עדיין במחיר זול בהשוואה לדירות רגילות. בעסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים בחריש, המחיר הממוצע למטר בעסקאות יד שנייה עמד על כ־12,700 שקל למ"ר, בעוד שמחירן הממוצע של דירות חדשות מקבלן עמד על כ־14,500 שקל למ"ר.
עם זאת, ההשוואה אינה מסתכמת במחיר הרכישה בלבד. בעוד שדירת "דירה בהנחה" נמכרת בדרך כלל "על הנייר", והרוכשים צפויים להמתין מספר שנים עד לקבלת המפתח. בתקופה זו, מרביתם ממשיכים לשלם שכר דירה, כאשר לפי מתווכים הפועלים בחריש, שכר הדירה הממוצע בעיר עומד על כ־4,000 שקל בחודש. המשמעות היא שמשק בית שימתין לאכלוס במשך כשלוש שנים למשל יוציא בתקופה זו כ־144 אלף שקל על שכר דירה בלבד.
לכך יש להוסיף שורה של הוצאות שאינן מגולמות במחיר הדירה, ובהן הצמדה למדד תשומות הבנייה, מערכות מיזוג אוויר, רשתות, גופי תאורה ושדרוגים נוספים. לצד זאת צריך לזכור שפרויקטים רבים במסגרת "דירה בהנחה" משווקים במפרט בסיסי יחסית, כך שרוכשים רבים בוחרים להשקיע סכומים נוספים בהתאמת הדירה לצורכיהם. במקרים רבים מדובר גם בבניינים גבוהים יותר, הכוללים יותר מעליות ומערכות משותפות, דבר המתבטא בדמי ועד בית גבוהים יותר בהשוואה לבניינים הנמוכים בעיר. מנגד, דירות יד שנייה בחריש, עיר שרובה נבנתה בעשור האחרון, מגיעות בדרך כלל מאובזרות ומוכנות למגורים, בבנייה נמוכה יותר, ובמקרים רבים אף לאחר שבעליהן כבר השקיעו במטבח, במיזוג ובשדרוגים נוספים.
"שוק המכירות נחלש"
שגיא אקשטיין, בעלי משרד התיווך "נדל"ן חריש", מסביר ששוק הדיור בחריש השתנה מאד בשנים האחרונות. "שוק המכירות נחלש מאז עליית הריבית, בעוד ששוק השכירות דווקא התחזק. המלחמה, גיוסי המילואים והעובדה שמדובר בעיר המאופיינת בעיקר בזוגות צעירים הביאו להאטה בביקוש לרכישת דירות. במקביל, עם תום תקופת המגבלות על מכירת דירות 'מחיר למשתכן', נוספו לשוק דירות רבות, שהגדילו את ההיצע".
לדבריו, השינוי בתנאי השוק השפיע גם על האטרקטיביות של חלק מההגרלות במסגרת "דירה בהנחה". "כבר היו בחריש פרויקטים שבהם המחירים שהוצעו לזכאים בהגרלה לא היו אטרקטיביים ביחס לחלופות בשוק החופשי. היה אפילו פרויקט שבו דירת ארבעה חדרים הגיעה לכ־1.6 מיליון שקל, ואנשים פשוט ויתרו על הזכייה", הוא אומר.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: ״מחירי הדירות בתוכנית "דירה בהנחה" נקבעים בהתאם לשומה הנקבעת ע״י רשות מקרקעי ישראל, כפי שנהוג בכלל מכרזי התוכנית ובהתאם לתנאי המכרז.
"במקרה זה מדובר בשומה שנערכה בשנת 2022, ועל פיה נקבעו מחירי הדירות.
נציין כי המחירים ותנאי המכרז מפורסמים מראש, וכל זכאי רשאי לבחון אותם ולהחליט אם ברצונו לממש את זכייתו ולבחור בדירה.
"בנוסף, חשוב להדגיש כי השוואה בין דירות חדשות בתוכנית לבין דירות יד שנייה אינה משקפת בהכרח את תמונת המצב בשטח שכן מדובר במוצרים שונים, בעלי מאפיינים שונים ומועדי מסירה שונים.
"משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפעול להגדלת היצע הדיור ולירידת מחירי הדירות, כך שכלל רוכשי הדירות בישראל יזכו לאפשרויות רכישה טובות יותר״.
