בית המשפט המחוזי (עניינים מינהליים), ביטל החלטה של הוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר בנייה - בשל סגירת חלון לאחת הדירות. השופט גלעד הס קבע שהוועדה תדון מחדש בבקשה.
● "לא יכול להחליף הכרעה משפטית": שינוי מודל התמורות בפינוי בינוי מסעיר את השוק
● השיטה משתנה: איזו דירה תקבלו בפינוי־בינוי?
מדובר בבניין ברחוב פינסקר 37 בלב תל אביב. מרבית דיירי הבניין הגישו בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 למסלול של תוספות וחיזוקים. הבניין בן 3 קומות מעל קומת העמודים וכולל 11 יחידות דיור. נושא המחלוקת נוגע בקומת הקרקע.
הבקשה להיתר כוללת שתי אפשרויות לקומת הקרקע - הפיכתה לקומת מסחר או שימוש למגורים בשינוי מינורי. הוועדה המקומית דרשה כי בקומת הקרקע יהיה שימוש למסחר בבנייה חדשה שתביא לסגירת חלון בדירת המשיבים. התוכנית אושרה ובעלי דירת הקרקע (שהתנגדו לסגירת החלון) עתרו לוועדת הערר וזכו. היתר הבנייה בוטל בשל הפגיעה הקניינית בדירת הקרקע.
רוב בעלי הדירות עתרו לבית המשפט לענייני מנהליים בתל אביב. השופט גלעד הס ביטל את החלטת ועדת הערר וקבע כי הוועדה טעתה כאשר לא דנה בשאלה האם יש להקים חזית מסחרית או שאפשר לערוך את הבנייה לפי האופציה השנייה שבה לא תהיה חזית מסחרית.
לעמדת השופט הס, אם ייקבע שאין חובה בהקמת חזית מסחרית בקומת הקרקע - יפתר עניין הפגיעה הקניינית ממילא. "בהחלט קיימת אפשרות למציאת פתרון תכנוני שבמסגרתו כל הצדדים יבואו על סיפוקם, כך שגם תיווצר חזית מסחרית אשר תגשים את החזון של הוועדה המקומית לרחוב פינסקר, וגם החזית המסחרית תהא מצומצמת, כך שלא ייפגעו זכויות המשיבים".
קשת פתרונות
השופט הס הוסיף כי קיימת קשת של פתרונות נוספים שלא מובילים לדחיית הבקשה להיתר הבנייה. "אני סבור כי ועדת הערר צריכה להימנע מלקבל הכרעה קניינית, אולם כן עליה לדון בבקשה להיתר לגופה", כתב.
נקבע כי ועדת הערר יצרה למעשה "מעגל שוטה": היא נמנעה מלהכריע בשאלה התכנונית והיא האם מלכתחילה קיימת חובה להקים חזית מסחרית, אף שהכרעה חיובית בשאלה זו הייתה עשויה לבטל לחלוטין את הפגיעה הנטענת ואת המחלוקת הקניינית. השופט הס קבע כי כאשר פתרון תכנוני עשוי להסיר את הפגיעה הקניינית, על מוסד התכנון לבחון תחילה את החלופות התכנוניות ורק לאחר מכן לעסוק בשאלות הקנייניות שנותרו.
העתירה התקבלה בחלקה, והתיק הוחזר לוועדת הערר שתבחן את האפשרות לאשר את הבקשה להיתר ללא חזית מסחרית או חזית חלקית שלא פוגעת בדירת הקרקע. במקרה כזה, הבעיה הקניינית תיפתר מאליה וניתן יהיה להנפיק היתר ולבצע את הבנייה.
לאשר בכפוף לתנאי
אם ועדת הערר סבורה שאין פתרון תכנוני ראוי מלבד חזית מסחרית מלאה - היא יכולה לאשר את הבקשה להיתר בכפוף להוספת תנאי כי לא יוצא היתר בנייה ולא תבוצע כל עבודה ללא הצגת פסק דין של הערכאה המוסמכת לאשר את הבנייה.
את העותרים ייצגה עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני. את בני הזוג ייצג עו"ד יהונתן מונרוב ממשרד הרצוג.
לדברי עו"ד נעם קולודני, מומחה בדיני תכנון ובנייה, "פסק הדין קובע כי טענה קניינית לכשעצמה אינה מהווה עוד 'כרטיס יציאה' אוטומטי מדיון תכנוני, וכי על מוסדות התכנון לבחון האם מדובר בחסם קנייני מובהק, או במחלוקת שתכנון שונה יפתור. כך, רק חסם קנייני מובהק יצדיק את עיכוב ההליך כבר בשלב המקדמי.
"פסק הדין אינו מכריע אם ניתן לסגור את החלון, אם החזית המסחרית אכן נדרשת ואינו מאשר את ההיתר עצמו. הוא מציע מודל מעשי לאיזון בין קידום פרויקטים של התחדשות עירונית לבין ההגנה על זכויות הקניין של בעלי הדירות".
