לאחר שנים של הליך משפטי, בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את עתירת חברת מערכות הלחימה רפאל נגד עיריית קריית ים וביטל דרישת תשלום בהיקף של כ־1.2 מיליארד שקל בגין היטלי פיתוח במתחם "מכון דוד". לצד זאת, בית המשפט הורה לעירייה לבחון מחדש את התחשיבים ולערוך, ככל שיידרש, דרישת תשלום חדשה ומתוקנת.
● פי שניים מהרצליה ורמת גן: מה קורה בשוק הנדל"ן של תל אביב
● נתוני יד2 מגלים: אלה השכונות שבהן מחירי השכירות קפצו גבוה במיוחד
המתחם, הממוקם באזור הקריות ומשתרע על אלפי דונמים, הוא אחד ממתקני התעשייה הביטחונית המרכזיים בישראל. במשך שנים המתחם החזיק במעמד מוניציפלי ייחודי כ"שטח גלילי", כאשר חלקים נרחבים ממנו לא נכללו בתחום השיפוט של רשות מקומית.
שינוי משמעותי חל ב־2018, עם החלטת שר הפנים לספח את שטח המתחם לתחום השיפוט של קריית ים ועכו. בעקבות הסיפוח החלה העירייה להסדיר את החיובים המוניציפליים החלים על המתחם, ובהם ארנונה והיטלי פיתוח, ובאוגוסט 2021 דרשה מרפאל תשלום של כ־1.2 מיליארד שקל.
בדצמבר 2021 הגישה רפאל עתירה מינהלית נגד עיריית קריית ים בעקבות דרישת התשלום בגין היטלי הפיתוח, באמצעות עורכי הדין מלכה אנגלסמן ואריאל בן בש"ט ממשרד פירון, וביקשה מבית המשפט לבטל את החיוב.
במסגרת העתירה העלתה החברה שורה של טענות הן נגד עצם החיוב והן נגד אופן חישובו, ובין היתר טענה כי התחשיבים שעליהם התבססה העירייה אינם מתאימים למאפייניו הייחודיים של מתחם רפאל, וכי חלק מעבודות התשתית שעליהן הסתמכה העירייה אינן מקימות עילה לחיובה בהיטלים.
בין היתר טענה רפאל כי תעריפי ההיטלים הועלו בתחשיבי שנת 2018 בעשרות אחוזים לעומת התעריפים הקודמים, מבלי שאירעו אירועים המצדיקים עלייה כה משמעותית; כי התעריפים מוטים למרכיב הקרקע; וכי חיובה של רפאל בסכום של 1.245 מיליארד שקל אינו סביר, בין היתר לנוכח העובדה שהעירייה גובה משאר היישוב כ-2.7 מיליון שקל בלבד בשנה.
עוד טענה רפאל כי התחשיב נערך על בסיס מדגם של שכונות מגורים המאופיינות בבנייה רוויה, מבלי להביא בחשבון את העובדה שבמתחם רפאל שטחי קרקע נרחבים, אין בנייה למגורים, וגם לא צפויה בנייה כזו.
לפי הטענה שהובאה בפסק הדין, התחשבות בהיקף הקרקעות במתחם והוספת שטחי הקרקע למכנה בנוסחת חישוב התעריף הייתה מביאה להפחתת ההיטלים בכ־807.9 מיליון שקל.
"מתחם רפאל גדול משטח העיר כולה"
לבסוף, בית המשפט קבע כי דרישת היטלי הפיתוח מרפאל דינה להתבטל, לאחר שנפלו פגמים מהותיים בתחשיבים שעליהם התבססה. בין היתר, העירייה חישבה את התעריפים על בסיס מדגם שכלל שכונות מגורים בלבד, מבלי להביא בחשבון את צירוף מתחם רפאל לשטח העיר ואת מאפייניו הייחודיים.
עוד נקבע כי היה על העירייה להתחשב בכך שמתחם רפאל גדול משטח העיר כולה, אינו צפוי להתפתח כשכונת מגורים, מסחר או תעסוקה, ושהעירייה אינה צפויה להשקיע בו משאבים משמעותיים בפיתוח תשתיות.
לפיכך, בית המשפט הורה לעיריית קריית ים לבחון מחדש את אופן חישוב ההיטלים, ואם תחליט לחייב את רפאל, לבסס את הדרישה על תחשיב חדש שיביא בחשבון את מאפייני המתחם.
בנוסף, בית המשפט מצא פגמים בהחלטת מהנדס העיר להגדיר את כלל שטח העיר, לרבות מתחם רפאל, כאזור ניקוז אחד, וכן בחלוקת העיר לשלושה רבעים לצורך היטלי תיעול ובכלילת המתחם ברובע הצפוני.
בכל הנוגע להיטלי סלילה ושצ"פ (שטיחים ציבוריים פתוחים), נקבע כי רק חלק מהעבודות מקימות עילה לחיוב רפאל, בעוד עבודות אחרות, ובהן עבודות בחניון חוף הבתולה ובצומת הרחובות ירושלים והפלמ"ח, אינן מצדיקות חיוב בהיטל סלילה.
בית המשפט הדגיש כי הקביעות בדבר הפגמים בתחשיבים נוגעות לדרישות שהופנו כלפי רפאל בלבד, ואינן משליכות על היטלי הפיתוח שנדרשו מבעלי נכסים אחרים בעיר.
פסק הדין הורה על ביטול דרישת תשלום ההיטלים ששלחה עיריית קריית ים. בנוסף, העירייה חויבה לשלם לרפאל הוצאות משפט בסך 100 אלף שקל.
עם זאת, ביטול הדרישה אינו שולל מעיריית קריית ים את האפשרות לדרוש מרפאל היטלי פיתוח בעתיד. בית המשפט קבע כי העירייה רשאית לבחון מחדש את אופן חישוב ההיטלים, ואם תמצא כי קיימת הצדקה לחיוב, עליה לערוך תחשיב חדש שיביא בחשבון את מאפייניו הייחודיים של מתחם רפאל ואת היקף התשתיות שהעירייה נדרשת לפתח בו.
העירייה: "רפאל אינה אי נפרד"
מטעם מעיריית קריית ים נמסר כי "מבחינתנו, פסק הדין קובע את העיקרון החשוב ביותר: רפאל אינה אי נפרד בתוך קריית ים. גם מתחם גדול וייחודי חייב להשתתף בעלויות הפיתוח והתשתיות של העיר שבה הוא נמצא. העירייה עמדה על זכויות תושביה והצליחה לבסס את עצם החבות בהיטלי הפיתוח.
"כעת נפעל לתיקון התחשיב בהתאם להנחיות בית המשפט. במקביל נפעל למיצוי מלא של חובת העיר לגבות היטלי פיתוח. מדובר בכספי ציבור, ואנו מתכוונים להמשיך ולפעול בנחישות כדי שכל מי שעושה שימוש בתשתיות העיר ישתתף בעלויות הפיתוח וישלם את חלקו".
"סוגיית היטלי הפיתוח עלתה רק בשולי הדיונים"
עוה"ד מלכה אנגלסמן ואריאל בן בש"ט ממשרד פירון, שייצגו את רפאל, מסרו: "פסק הדין עושה צדק עם רפאל ומבהיר את חוסר הסבירות בדרישת היטלים בהיקף חסר תקדים, שאינו משקף את מאפייניו הייחודיים של המתחם ואת התשתיות שנדרשו עבורו בפועל. למעשה, העירייה לא ביצעה עבודות פיתוח עבור מתחם רפאל. הכביש המוביל למפעל מכיוון כביש 4 מומן על ידי משרד התחבורה. בדיוני וועדת הגבולות שקדמו לסיפוח המתחם לקריית ים דנו הצדדים בהרחבה בהכנסות הארנונה הצפויות מהמפעל ובאופן חלוקתן בין הרשויות המקומיות הגובלות.
"סוגיית היטלי הפיתוח עלתה רק בשולי הדיונים, ואיש לא העלה בדעתו כי הסיפוח יוביל לדרישת היטלים בסדר גודל של יותר ממיליארד שקל. פסק הדין מנתח לעומק את דרך חישוב ההיטלים ומבהיר מדוע לא ניתן להחיל באופן מלאכותי תחשיבים המבוססים על 40% משטחי שכונות מגורים ותיקות על כלל העיר שמאפייניה השתנו לחלוטין ובמיוחד על רקע סיפוח שטח רב ממדים כמתחם רפאל".
