מבין חמש הערים הגדולות בישראל במונחי אוכלוסיה - ירושלים, תל אביב, חיפה, פתח תקווה וראשון לציון - חיפה היא הזולה ביותר במונחי מחירי הנדל"ן.
לפי נתונים שאסף השמאי אסף גסטפרוינד הנכונים לשנת 2025, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בעיר עמד על 1.54־1.6 מיליון שקל, והמחיר הממוצע למ"ר על 15־16 אלף שקל. לעומת זאת התשואה למשקיעים היא הגבוהה מבין הארבע: 3.5%־4%.
בשנים הקרובות צפויים שינויים משמעותיים במטרופולין חיפה: בנייה של קמפוס אנבידיה בטבעון, פינוי מפעלי התעשייה במפרץ חיפה, מנהור הרכבת, שינוי קו החוף - ובכלל למדינה ולעיריית חיפה יש שלל תוכניות, בסטטוס שונה עם פוטנציאל וזמן מימוש שונה, לאזור.
כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, אירח את יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, רותי שוורץ, ואת השמאי אסף גסטפרוינד, המשמש גם יו"ר חברת יפה נוף (זרוע תכנון, עיצוב וביצוע של פיתוח עירוני בחיפה והמטרופולין), שהצביעו על התוכניות והמהלכים שיעצבו מחדש בשנים הקרובות את המטרופולין הצפוני - אלה שיהוו הזדמנות למשקיעים ולקונים.
קמפוס אנבידיה
"נעשה הכול לקדם את התכנון"
הקמת מרכז הפיתוח הנרחב של ענקית הטכנולוגיה האמריקאית בישראל מעוררת סקרנות, לצד ציפיות גבוהות.
לפני חודשים אחדים הסתיים הליך איתור הקרקע להקמת המבנה, והפור נפל על קריית טבעון שבצפון. "כמוסד תכנוני, אנחנו לא היינו חלק מההליך, אם כי התייעצו איתנו על זמינות ועל יכולת הרחבה", מספרת שוורץ. "מדובר ב־90 דונם של אזור תעסוקה מאושר, עם אפשרות לבנייה של 120 אלף מ"ר".
שוורץ מסבירה כי "מדובר באזור בעל נגישות תחבורתית גבוהה. מדובר במתחם ליד כביש 6, וכביש 75, וגם הולכת לעבור באזור מסילת רכבת (רכבת העמק - ג.ל)".
שוורץ מספרת כי לאחרונה נבחר צוות אדריכלים ישראלי שיהיה אמון על הקמת הפרויקט שבראשו יעמוד משרד ישר אדריכלים.
ומה לגבי לוח הזמנים?
"ממה שפורסם, הם רוצים להיכנס כבר ב־2031".
מדובר בעניין משמעותי לא רק לחברה, אלא גם למועצה, שתצטרך לתת היתר בנייה, וגם למי שחושבים להשקיע באזור ומקווים שהפרויקט ירכז ביקושים מצד אוכלוסיות חזקות.
"אמרנו להם מלכתחילה שאנחנו כמחוז נעשה כל מה שצריך כדי לעזור להם לקדם את התכנון כמה שיותר מהר", אומרת שוורץ ומוסיפה כי "זה עוגן כלכלי משמעותי. תחשבו לא רק על אלפי המהנדסים שהולכים לעבוד ולגור באזור, אלא גם על התעשיות התומכות. אנחנו, ואני באופן אישי, עם יד על הדופק בסיפור הזה".
תמ"א 75
פינוי המפרץ והכפלה של העיר חיפה
ב־2023 אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את אחת מתוכניות הבנייה הגדולות בישראל, ובוודאי בצפון הארץ - תוכנית שער המפרץ (תמ"א 75).
התוכנית, שמקודמת על ידי רמ"י, תשנה את פני מפרץ חיפה, כך שהמפעלים המזהמים יועתקו לנגב, ובמקומם ייבנו 100 אלף יח"ד, שטחי תעסוקה ומסחר ואף 3,000 יח"ד מלונאות. מדובר בשטח של 36 אלף דונם, בין צומת יגור למבואות המזרחיים של חיפה, הגובל בקריית חיים ובקריית אתא.
"זו אחת התוכניות הכי מורכבות שמקודמות היום בישראל, אם לא המורכבת ביותר", מכריזה שוורץ. "השטח עצום, ומעבר לפיתוח האורבני יש מורכבות בתשתיות התומכות כמו ניקוז, טיהור השטח ועוד".
כבר בשנה הבאה יוגשו תסקירי סביבה לחלק מהמתחמים.
100 אלף יח"ד, המשמעות היא להכפיל את חיפה. יהיה צורך בכל הדירות הללו?
"אנחנו לא מתכננים למחר בבוקר, אלא ל־20־30־50 השנים הקרובות".
מתי להערכתך נראה שם דייר ראשון?
"בניגוד לתוכניות אחרות שאני מטפלת בהן, זו לא תוכנית למחר בבוקר, אני מעריכה שזה משהו כמו 10־20 שנה".
חזית הים
ללכת לאורך חוף הים של חיפה
כיום העיר התחתית של חיפה חסומה בפני הולכי רגל בגלל הנמל והבסיס. "תוכנית חזית הים מתייחסת לכ־2.5 ק"מ באזור הנמל בעיר התחתית, בערך בין רמב"ם במערב לקריית הממשלה במזרח. המטרה היא לפתוח ולפתח את רצועת החוף הזו לציבור, כך שבמקום פעילות נמלית תהיה שם פעילות מסחר, תעסוקה, פנאי ותיירות", אומרת שוורץ.
התוכנית אף כוללת טרמינל ימי לנוסעים, שצפוי לשמש לקרוזים. "זה פרויקט סופר חשוב שיחזק את העיר התחתית", היא אומרת.
גסטפרוינד, שאחראי על הפרויקט מטעם העירייה, מוסיף כי "פרויקט חזית הים הוא למעשה פרויקט הפיתוח החשוב ביותר שקיים היום, ולא רק בחיפה, אלא במטרופולין. אם לא הכי חשוב בארץ, הוא בחמישייה הפותחת", הוא מצהיר.
לדבריו, "הנכס הכי גדול של חיפה זה הים, ולמעשה היא לא יכולה ליהנות ממנו בגלל המגבלות הקיימות.
"המטרה של פרויקט חזית הים היא למעשה להחזיר את הים לעיר ולהפוך את קו החוף לקו חוף עירוני מודרני, אורבני ורציף שמחובר אל העיר כמו בברצלונה וכמו בתל אביב".
בנוגע ללוחות הזמנים, שוורץ מעריכה כי בתוך "שנה־שנתיים" ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
גסטפרוינד נשמע פחות נחרץ. לדבריו, "יש הרבה חסמים מכל מיני כיוונים, אז עושים צעד אחורה וצעד וחצי קדימה. קשה, אבל אנחנו עושים כל מה שניתן כדי לקדם את הפרויקט".
הכפלת מסילות החוף
להוריד את המסילה מתחת לפני הקרקע
פרויקט נוסף שמבקש לקרב את הים לחיפה נקרא בשפת אנשי המקצוע 'תת"ל 65ב', והוא חלק מפרויקט תחבורתי גדול בשם תוכנית הכפלת מסילות החוף. התכנון הוא להוריד את מסילת הרכבת למנהרה תת־קרקעית בין חוף הכרמל ועד לתחנת מרכזית המפרץ - אולם הוא עדיין לא מתוקצב.
"שכונות החוף לא יראו יותר את הרכבת והיא לא תפריד בינם לבין הים. התוכנית הזו למעשה מורידה את החיץ הזה של הרכבת מתחת לקרקע, כך שייווצר סוף־סוף רצף אורבני", מסבירה שוורץ ומוסיפה: "מתוכננות שתי תחנות תת־קרקעיות, האחת באיזור קריית אליעזר ורמב"ם, שתהיה תחנה פרברית, והשנייה באזור קריית הממשלה, שתהיה גם פרברית וגם מהירה".
גסטפרוינד מוסיף: "זה שינוי דרמטי, ולא רק ברמת הנדל"ן. יש לזה היבטים בהשקעות בתיירות, במסחר ובכל הכלכלה העירונית. לא צריך להיות גאון גדול כדי להבין שהערך של דירה שנגישה יותר לים יעלה".
הוא סבור שהממשלה חייבת לקדם את התוכנית: "זה יחזק את מטרופולין חיפה ולכן זה אינטרס של המדינה. לא ייתכן שמתקצבים את פרויקט המטרו בגוש דן במיליארדים רבים, וכאן לא מוצאים את התקציב כדי לשקע את הרכבת. זו צריכה להיות מדיניות ממשלתית".
התחדשות עירונית
פוטנציאל לעוד 100 אלף דירות
"ההתחדשות העירונית במחוז תפסה תאוצה בשנים האחרונות, ולחיפה יש פוטנציאל התחדשות עירונית של 80־100 אלף יח"ד", אומרת שוורץ, ומבהירה כי לערים שסובבות את חיפה פוטנציאל של עשרות אלפי יח"ד נוספות בהתחדשות עירונית. בעיר מתגאים בכך שאישרו תוכנית בניינית חדשה שהחליפה את תמ"א 38 הוותיקה.
מה זה משנה לי כבעל נכס?
"ראשית, זה אומר שיש תוכנית בתוקף, ושנית, שיש כללים חדשים שצריך להכיר, כמו במקרה של מבנים לשימור, התייחסות לשטחי ציבור.
"התוכנית חלה על בניינים שנבנו עד 1984, בניגוד לתמ"א 38 שהייתה נכונה לבניינים עד 1980 בלבד".
באיזה מכפילים מדובר?
"אצלנו התכנון מוביל, אבל כמובן שהוא צריך להיות כלכלי. אנחנו מדברים על 1 ל־4, תלוי בשכונה. בבת גלים זה פחות, באזורים אחרים קצת יותר. למשל, בטירת הכרמל מדובר על אחד לחמש ובנשר חמש, חמש פלוס".
בשנים האחרונות תוספת של 12 מ"ר בפרויקטי התחדשות הפכה לסוג של בנצ'מרק. מה המדיניות שלכם?
"תוספת של 12 מ"ר זו המדיניות שלנו. אנחנו לא מכירים ביותר מזה".
