העסקה: ברחוב המשושים בקצרין נמכר בית חד־משפחתי בן 8 חדרים, בשטח בנוי של 248 מ"ר על מגרש בשטח של 897 מ"ר, תמורת 6 מיליון שקל. הנכס כולל יחידה מרכזית, שתי יחידות אירוח ובריכה, והרוכשים הם זוג מארה"ב.
● המהפך שעובר אזור חיפה והזדמנויות ההשקעה
● מגדל עם 109 דירות ריקות מסביר למה מחירי הדירות לא יורדים
היישוב: המועצה המקומית קצרין מונה כ־8,400 תושבים והיא היישוב הגדול ביותר ברמת הגולן. היא מצויה במרכז הרמה, בין צירי הרוחב החשובים - כביש 91 (שמגיע מצומת מחניים) וכביש 87 (שעולה לרמה מצפון הכנרת).
למעט הפרויקט שבו בוצעה העסקה, אין ביישוב בנייה רבה. מחירי דירות יד שנייה בו נעים בסביבות 13 אלף שקל למ"ר בממוצע, ובתים ישנים נמכרים במחירים של פחות מ־10,000 שקל למ"ר.
האזור: העסקה בוצעה ברובע 12 בעיר, ששמו הוסב ל"רובע הרמה". הרובע משתרע על 343 דונם בדרום־מערב העיר, והתכנון שלו מתבסס על תוכנית ותמ"ל מ־2016. באוקטובר 2022 ערכה רשות מקרקעי ישראל מכרז על המתחם בשיטת "תכנן ובנה", כלומר מכרז שבו היזמים הזוכים יתכננו ויקימו את השכונה.
במכרז זכו החברות גל אריאל בנייה מקבוצת אבני דרך וי.ד. ברזאני, שהגישו יחד את ההצעה היחידה. השכונה תכלול כ־1,800 יחידות, והצפי הוא שהיא תכפיל את אוכלוסיית העיר.
ב־2023 נערכו במקום הגרלות במסגרת "דירה בהנחה" במחירים שהחלו ב־600 אלף שקל לדירות 3 חדרים.
מרישומי רשות המסים ניתן ללמוד כי מחירי הדירות בפרויקט מגיעים לכ־16 אלף שקל למ"ר ואילו מחירי דירות מסובסדות מגיעים לסדר גודל של 7,600 שקל למ"ר בממוצע, כלומר פחות מחצי מחיר.
צמודי קרקע ברמת הגולן: קוטג'ים ברמה גבוהה באזור נמכרים ברמות מחיר של 3־4 מיליון שקל. הקוטג' היקר ביותר בקצרין נמכר בתחילת השנה שעברה ב־3.7 מיליון שקל, והוא נבנה בסוף העשור שעבר. באניעם נמכר לפני שלוש שנים הנכס היקר ביותר עד כה ברמת הגולן - קוטג' ב־4.5 מיליון שקל.
ניתוח: הנכס מצוי בדרום השכונה, ולפי היזמים מובטח לו נוף ללא הפרעות לכיוון נחל הזוויתן. השטח הבנוי שלו גדול במיוחד וגם שטח החלקה - כמעט דונם - הוא דבר נדיר, במיוחד בבנייה חדשה.
המחיר, 6 מיליון שקל, נראה סביר שכן מחיר השטח הבנוי האקוויוולנטי של הנכס מגיע לכ־20 אלף שקל למ"ר - גבוה בכ־25% ממחירי דירות חדשות שמוקמות בסביבה, מה עוד שהנכס כולל 8 חדרים ושתי יחידות נופש.
גם בהתייחס לעסקת הקוטג' שנמכר באניעם לפני שלוש שנים הפער נראה סביר, שכן הקוטג' ההוא נבנה לפני 20 שנים, ומציע לבעליו פחות מהקוטג' הזה - שכולל גם יחידות אירוח.
דבר היזם: עו"ד משה מויאל, שותף מייסד במשרד מויאל מלאכי ושות', המלווה את היזמים בפרויקט ובעסקה, סיפר כי "העסקה הזו מעניינת הן בשל שווי הנכס עצמו והן משום שהיא משקפת תהליך רחב יותר שעובר על קצרין בשנים האחרונות. הקמת שכונה בהיקף כזה היא מהלך משמעותי עבור יישוב בסדר הגודל של קצרין, ומייצרת בהדרגה שוק נדל"ן מגוון יותר מזה שהיה קיים בו בעבר".
חנה שוורץ, סמנ"כלית שיווק ומכירות של קבוצת אבני דרך, מספרת כי "אנחנו רואים בעסקה הזו מהלך נכון, ולא חששנו שלא יהיו קונים במחיר הזה, משום שמדובר במוצר מגורים יוצא דופן - וילה בקו ראשון לנוף מדהים. השכונה מציעה חוויית מגורים שאין לה כיום מתחרה אמיתית באזור - הן ברמת התכנון והסביבה והן באיכות החיים שהיא מייצרת עבור התושבים. בסופו של דבר, כשמקבלים מוצר איכותי, במיקום ובסביבה שמציעים ערך אמיתי, יש קהל שמוכן לשלם עבורם".
לגבי הרוכשים מספרת שוורץ כי מדובר בזוג אמריקאי, שיש לו משפחה בארץ, אך בשלב זה לא מתכנן לעשות עלייה. לדבריה, עוד כמה קוטג'ים גדולים בפרויקט נמכרו במחירים של כ־5.5 מיליון שקל, ומה שמאפיין חלק מהרוכשים הוא שהם תושבים מהמרכז שהחליטו לחלק את זמנם בין המרכז לקצרין. חלקם עובדים גם מהבית, וזה מאפשר להם להתגורר בקצרין המרוחקת.
בשורה התחתונה: העסקה אמנם נדירה ברמת הגולן, אך גם הנכס - ועל כן המחיר מתאים לנכס.
