למה יזמים שמציגים עשרות אחוזי רווח על הנייר ממכירה של דירה, לא מעדיפים לחתוך מעט בחלומות כדי למכור הרבה יותר - ודאי בצוק העתים הנוכחי? בלי לאכזב יותר מדי את אלה שמחכים בדריכות למפולת המחירים שאולי עוד תגיע, צריך לדעת שיש פה לא מעט יזמים שיכולים בינתיים לחכות בסבלנות.
● ענקיות המסחר והמשרדים התרחבו לענף המגורים. האם זה השתלם?
● מניות הנדל"ן חטפו, אבל הקונים חוזרים. ומה צפוי למחירי הדירות?
דוגמה מובהקת אפשר למצוא בנתונים המעודכנים של "מגדלי הסוללים" בכניסה לתל אביב. שני מגדלים שכוללים 33 קומות, 360 דירות, שהפכו שלא בטובתם לאחד הסמלים הכי מובהקים לאתגרי המכירות בעת הנוכחית.
המספרים יכולים להסביר את "אדישות" היזמים
בתחילת חודש מרץ התקבלה תעודת גמר לפרויקט של חברות מבנה (75%) ותדהר (25%). 251 דירות נמכרו. 109 עדיין ממתינות לקונה. וגם מתוך אותן דירות שנמכרו, 47 נרכשו בשנה שעברה כמקשה אחת על ידי קרן הדיור להשכרה מגוריט, עסקה שאחראית ליותר ממחצית מהמכירות של 2025.
אבל, וזה האבל החשוב, בהתחשב בכך שאוטוטו תחלוף חצי שנה מאז אישור האכלוס, היזמיות - מבנה ותדהר - לא ממצמצות. שיווק אגרסיבי ומבצעי מימון כן, הורדת מחירי המחירון לא ממש. התוצאה: ברבעון השני נמכרו רק שתי דירות, לעומת 4 דירות ברבעון הראשון וקצב רבעוני של 23 דירות בשנה שעברה - אבל מחצית ממנו כאמור בגלל המכירה לקרן השכירות. מאז נמכרה עוד דירה אחת - 135.5 מ"ר, במחיר של 5.2 מיליון שקל. 38.4 אלף שקל למ"ר, זהה למחיר למ"ר בעסקאות שנעשו ברבעון ועלייה קלה מהמחירים של 2025.
למה לא לחתוך מחיר ולמכור יותר, במקום להחזיק דירות ריקות? אולי השאלה הנכונה היא למה כן. זה לא שמישהו לא רוצה למכור סחורה שמתיישנת על המדף, אבל מספרי הפרויקט יכולים להסביר את "אדישות" היזמים.
היסטוריה קצרה: במשך עשרות שנים חכרה חברת מבנה (שבזמנו נקראה מבנה תעשייה) את הקרקע בפינת השלום והסוללים מעיריית תל אביב, ששימשה בפועל כחניון למשאיות האשפה העירוניות. בשנת 2019 היא חתמה על חוזה חדש, תמורת תשלום של 343 מיליון שקל, מחיר שגילם תוכנית להשביח את הקרקע ולבנות במקומה את מגדלי המגורים (ומגדל משרדים לידם - שגם הוא אגב כבר עומד מוכן ושווק עד כה רק ב-77%).
והנה הקאץ': בסך הכול עלות הקרקע, הפיתוח, הבנייה והמימון של מגדל המגורים עמדה נכון לסוף יוני 2026 על 844 מיליון שקל. נותרה עוד הוצאה זניחה יחסית של 25 מיליון שקל על "פינישים" בבנייה, מסים ואגרות. מדובר בסכום עצום, יותר מ-2.4 מיליון שקל בממוצע לכל דירה, אבל ההכנסות עד כה - ממכירה של 67% מהדירות - כבר עקפו את ההוצאות די בקלות. 251 דירות נמכרו עד היום במחיר כולל של 974 מיליון שקל. יותר מ-100 מיליון שקל רווח גולמי.
כלומר, היזמים כבר החזירו את הכסף הביתה. הם ישמחו כמובן לקבל עוד, ולו בשביל לממן הרבה פרויקטים אחרים, ועדיין - בקרב התרנגולות שמתנהל כבר חודשים בין קונים למוכרים, מתברר שלא תמיד ידם של הקונים על העליונה.
לפחות חלק מהיזמים הוותיקים, כאלה שהספיקו לצבור שכבת שומן מהרווחים בשנות הגאות, ובוודאי כאלה שיושבים על קרקעות ישנות שנמכרו במחירים של פעם, חורקים שיניים ולא נבהלים הקיפאון בשוק כמו שאולי רבים רוצים להאמין. לפחות לא כרגע. מבנה ותדהר עדיין מדווחת על צפי לרווח גולמי של 40% ממגדלי הסוללים - אף ששליש מהבניין לא מכור.
העלות הגבוהה כבר כוסתה במכירות (אם כי לא כל התמורה הגיעה לקופת היזמים). למבנה גם יש יתרת מזומנים של 1.7 מיליארד שקל בקופה ויחס חוב של פחות מ-50% מהמאזן, מה שמבטיח שהבנקים לא יתקשרו כל כך מהר. ואולי במקרה כזה, קל יחסית להמר שהשוק מתישהו ישנה שוב כיוון. גם אם בינתיים יש הוצאות על דירות ריקות ולא מכורות - שיווק, ארנונה, מימון וכו'.
איתות על קושי להשלים את העסקה?
ובכל זאת, אולי עדיין יש סיבה לדאגה. אף ש-65% מהדירות נמכרו עוד לפני קבלת אישור האכלוס (248 דירות בסה"כ), היזמיות מדווחות כי עד כה נמסרו בפועל לקונים המאושרים 206 דירות בלבד. קושי להשלים את העסקה? לא אם שואלים את היזמים. לדברי עוזי לוי, מנכ"ל מבנה, "קראנו לקונים באפריל לקחת את המפתחות, אבל לא מעט בחרו לקחת את הזמן. מרצונם החופשי, מבלי שנתקלנו אפילו בקונה אחד שאמר שיש לו בעיה. המשפחות מעדיפות לקבל את הדירות באוגוסט לפני הכניסה לבתי ספר, לעשות בדק דקדקני מול חברת הבנייה, וגם להימנע בינתיים מדמי ניהול וארנונה".
כוכבי השבוע
מצוין: הבשורה לנכים האמיתיים
טוב מאוחר מאשר לעולם לא. סוף סוף החליט השבוע צוות בין-משרדי שהקימה הממשלה לעשות סדר בבלגן, ולסיים את פארסת תווי הנכה.
נכון לסוף 2025, היו פה 655 אלף כלי רכב עם תג נכה. אחד מכל חמישה נהגים. אחד משלוש מכוניות בערים כמו בת ים וטבריה. מדובר בזינוק של 322% בעשור, בזמן ששיעור הזכאים לנכות כללית עלה ב-46% בלבד.
כעת, במידה שהמסקנות יהפכו לאות מחייבת, הזכאות תתבסס על הנתונים המופיעים בביטוח הלאומי (כאלה שסובלים ממגבלת ניידות ברורה). זאת, להבדיל מהנוהג כיום, שבו רופאים שמוכרים על ידי משרד התחבורה יכולים לאשר קבלת תגים, אפילו בלי בדיקה פיזית תפקודית, מה שכמובן הפך לפרצה ברורה לקומבינות ולנוכלות.
ולא פחות חשוב: גם התווים הקיימים ייבדקו לאחור. מה שאומר שרבים מהנהגים ייפרדו מהפריבילגיה המפוקפקת. רק בריאות.
בלתי־מספיק: הפעם הפייק כמעט מוטט פה בנק
בתוך דקות ספורות נפלה מניית בנק ירושלים בשיעור דו-ספרתי, וסיפקה עוד הוכחה לתקופה המטורללת והמסוכנת שבה אנחנו חיים.
ברקע היעלמות מלי וליאל יהלומי נפוצו ברשתות שמועות "מבוססות" שמדובר במעילה שעלולה להפיל בנק. העובדות - האם הייתה פקידה בכירה בבנק ירושלים, המשטרה הוציאה צו איסור פרסום גורף, ועדיין רובנו זוכרים את אתי אלון והתמוטטות הבנק למסחר - תדלקו את חיבתנו לרכילות.
רק הודעה מהירה של הבנק שלא היו דברים מעולם שכנעה את המשקיעים (ואפשרה לזריזים להספיק לעשות סיבוב על המניה החבוטה). אבל מותר בהחלט לתהות מה אם התגובה הייתה לוקחת מעט יותר זמן. אם נניח הייתה מעילה זניחה, שהייתה מעכבת הוצאת הודעה מיידית ונחרצת. בעולם שבו כל כך קל לייצר פייק, לגופים שנשענים אך ורק על אמון, כמו הבנקים, יש סיבה לדאגה.
