ניתוח של כמעט 500 עסקאות של דירות שבוטלו בדרום בשנים 2023-2025 מעלה תמונה מפתיעה: לצד משקי בית עם הכנסה נמוכה, חמישית מהמבטלים בשל "סיבות כלכליות" - השתכרו בממוצע כ־60 אלף שקל ברוטו בחודש. כך עולה מניתוח שפרסמה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי של משרד האוצר.
● מגדל עם 109 דירות ריקות מסביר למה מחירי הדירות לא יורדים
● בבניין עם אופק לפינוי־בינוי: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בנהריה?
תופעת ביטולי העסקאות מעוררת בחודשים האחרונים עניין גובר, על רקע העלייה במספר העסקאות שמבוטלות לאחר חתימת חוזה. לפי סקירת ענף הנדל"ן של משרד האוצר לחודש יוני, בינואר השנה נקלטו 1,294 ביטולי עסקאות שבוצעו בשנים 2023-2025, ובאוגוסט הגיע מספר הביטולים ל־1,821 - עלייה של 41%. במשרד האוצר מצביעים בין היתר על מבצעי המימון שמציעים הקבלנים כאחד הגורמים שעשויים לעמוד מאחורי התופעה.
על רקע הנתונים, בן נאים בחנה את אזור הדרום, שם היקף הביטולים הוא הגבוה ביותר (קרוב ל־500) ובחנה את מאפייני השכר של מי שציינו כי ביטלו את העסקה מסיבות כלכליות: "אחד הממצאים הבולטים בתרשים הינו ההטרוגניות הגבוהה של מבטלי עסקאות אלו", כתבה בן נאים.
לפי הניתוח, כחמישית מהמבטלים מסיבות כלכליות משתייכים למשקי בית עם שכר חודשי ממוצע של כ־60 אלף שקל ברוטו. בן נאים מציינת כי חלק מהם אף "דמויות מאד מוכרות", אף שלא מדובר ברוכשים של דירות יוקרה - כך, מחיר הדירה הממוצע שאת רכישתה ביטלו אותם רוכשים עמד על כ־1.7 מיליון שקל.
הפער בין רמת ההכנסה של אותם משקי בית לבין מחיר הדירה מעלה שאלה לגבי הסיבה לביטול. בן נאים מחדדת כי במקרים אלה לא בהכרח מדובר בקושי ממשי לעמוד בתשלומים, אלא בשאלה אם העסקה עדיין נתפסת ככדאית מבחינה כלכלית. "אז איך יש בעיה כלכלית להשלים את העסקה? אולי כי הקושי שלהם הוא להצדיק את הכדאיות הכלכלית של העסקה?" כתבה. היא מוסיפה כי גם לעלות הכרוכה בביטול העסקה עשויה להיות השפעה: "בטח אם הביטול לא עולה הרבה כסף, אם בכלל".
מנגד, חלק משמעותי מהמבטלים משתייכים למשקי בית בעלי הכנסות נמוכות בהרבה. לפי הניתוח, כ־40% מהמבטלים מסיבות כלכליות הם משקי בית שהשכר החודשי שלהם אינו עולה על כ־12 אלף שקל ברוטו: " יותר נמוך ממס ההכנסה הממוצע ששילמו אלו בחמישון העליון של המבטלים", ציינה. עוד הוסיפה: "ואלו גם אלו, ביטלו את עסקת הרכישה. האם יש חוט מקשר ביניהם?" שואלת בן נאים.
"החשוד המיידי": מבצעי המימון של הקבלנים
אחת האפשרויות שעולות בניתוח היא הקשר למבצעי המימון שמציעים יזמי הנדל"ן לרוכשי הדירות, המאפשרים לרוכשים לדחות חלק מהתשלום או ליהנות מתנאי מימון מיוחדים בעת רכישת הדירה.
"החשוד המיידי הינו מבצעי המימון של הקבלנים", כתבה בן נאים. עם זאת, לדבריה, בשלב זה עדיין אין בידי האוצר ראיה ישירה שתאפשר לקשור בין מבצעי המימון לבין הביטולים.
הסיבה לכך היא שחובת הדיווח לרשות המסים על הטבות מימון בעסקאות נדל"ן נכנסה לתוקף רק בסוף 2024, בעוד שרוב הביטולים שנכללו בניתוח הם מעסקאות שבוצעו בשנים 2023-2024. "אין עדיין 'ראיית זהב' כנגד חשוד זה", כתבה.
עם זאת, בן נאים מציינת כי ייתכן שבעתיד ניתן יהיה לבחון את הקשר באופן מעמיק יותר באמצעות ניתוח חוזי המכר עצמם. "לפחות עד אשר נוכל להפעיל כלי בינה מלאכותית על חוזי המכר עצמם".
בסיום הניתוח מתייחסת בן נאים למגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים במרץ 2025. "כך או כך, טוב עשה בנק ישראל כאשר הטיל מגבלות על הטבות המימון, במרץ 25'", כתבה. "לפעמים, כאשר הסיכון גבוה, אפשר להסתפק בראיות נסיבתיות".
