חברות ציבוריות ובמיוחד בנקאים לא נתפסים לרוב כשם נרדף לנדיבות חריגה כלפי העובדים. אבל אורי לוין, מנכ"ל חברת הנדל"ן תדהר שהגיעה ביוני האחרון לבורסה, ועד לפני מספר שנים כיהן כמנכ"ל בנק דיסקונט, דווקא התגאה בצעד נדיב וחריג שהובילה ההנהלה. דוחות הרבעון השני שפרסמה תדהר ביום שני חשפו הוצאות הנפקה חריגות ועצומות של 75 מיליון שקל, אשר הביאורים בדוחות מלמדים כי מרביתם כללו בונוס חד-פעמי חריגה על השלמת ההנפקה.
● ירידה בהכנסות וברווחים: אזורים מדווחת על 15 ביטולי עסקאות
● מרוויחים 60 אלף שקל בחודש וביטלו רכישת דירה "מסיבות כלכליות"
רואי החשבון ציינו בדוחות בביאור הראשון כי "בקשר עם ההנפקה וצירוף העסקים שבוצע אגב ההנפקה, הכירה החברה בהוצאות בסך כולל של 75.2 מיליון שקל, הכוללים מענקים ובונוסים לעובדי החברה ולעובדיה לשעבר בסך של כ-54 מיליון שקל, בונוסים לבעלי השליטה ולדירקטורים בסך של כ-8.2 מיליון שקל, וכן מיסי רכישה בסך של כ-13 מיליון שקל, במסגרת צירוף העסקים שבוצע אגב ההנפקה".
תדהר, בראשותו של אחד המייסדים גיל גבע, העסיקה ערב ההנפקה 1,153 עובדים, מרביתם - 840 עובדים - הם ככל הנראה פועלים או "עובדי ביצוע" כפי שהם מוגדרים זאת בתשקיף שפרסמה החברה. עוד 160 עובדים מכהנים במטה החברה, 127 עובדים בתחום הייזום ו-15 בתחום הנכסים המניבים. הנהלת החברה מונה 11 חברים. אם מחלקים את הבונוס לעובדי החברה, מקבלים בונוס ממוצע של 49 אלף שקל, שיש לשער שלא התחלק באופן ממוצע בכלל. ככל הנראה, הוא התחיל במספר אלפי שקלים לעובדים הזוטרים, ועובדי המטה והבכירים יותר בחברה נהנו מבונוס חד־פעמי גבוה הרבה יותר.
עדיין, בשיחת המשקיעים שקיימו המנכ"ל לוין וסמנכ"ל הכספים יוני צברי, סיכם לוין את תוצאות הרבעון והמחצית הראשונה לשנה והתייחס לבונוס. "תוצאות הרבעון והמחצית הושפעו מהוצאות ההנפקה", אמר לוין, "בהתאמה להוצאות עליהן דיווחנו בעת ההנפקה ועיקרן בונוס חד פעמי לעובדים. אני חייב להגיד שאנחנו גאים להיות חברה שחולקת את ההצלחות שלה עם העובדים שלה".
המנכ"ל לוין: "מאמינים ביתרון היחסי שלנו"
אחד הנושאים שמעסיקים במיוחד את המשקיעים הוא שוק הדיור. תדהר, כאמור, יוזמת ובונה דירות, ובמהלך המחצית הראשונה מכרה תדהר 294 יחידות דיור בהיקף כולל של כ־433 מיליון שקל, עליה של 81% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד (בהיקף הכספי). המחיר הממוצע לדירה שנמכרה ירד ב-900 אלף שקל ל-3.1 מיליון שקל.
לוין התייחס בשיחת המשקיעים לענף הנדל"ן והביע אופטימיות לטווח ארוך. "בישראל, ביקוש גדול שהולך וגובר גם בגלל צמיחת האוכלוסייה וגם בגלל שמשהו בתרבות הישראלית הוא מחייב רכישת דירה ואני לא רואה את זה משתנה", אמר.
אך הוא כן הודה כי החולשה הקיימת כיום בענף מתמשכת ולמעשה היא אחת הארוכות בתולדות המדינה. "הטווח הקצר שבו אנחנו נמצאים הוא מוגבל, כי דירות הן לא מוצר שנעלם. אם אני קונה קוטג' היום, אם אני לא קונה קוטג' היום, אז אין לי בעיה, זה לא משפיע על מה אני אעשה מחר. אבל בסוף דירות אם לא קנית היום, מתישהו אני צריך לקנות. וזוגות בארץ הזאת מתחתנים, ונולדים להם ילדים, הם גם מתגרשים, וכל האנשים האלה צריכים עוד דירות, והדבר הזה מתישהו ייצא ויפרח ויגדל", הסביר לוין.
הוא הוסיף כי "בטווח הקצר (גם) אי אפשר להתעלם, שזאת תקופה מאתגרת לשוק הנדל"ן. היא קודם כל מאתגרת בשוק מכירות הדירות, זה ברור, הביקוש היום נמוך יותר ממה שהיה בעבר כבר תקופה ארוכה, יותר ארוכה ממה שהיינו רגילים בעבר, כאן אין לי שום בשורות חדשות. אני כן חושב שבתקופה האחרונה אנחנו רואים איך החולשה בשוק הדירות מתחילה להשפיע קצת גם על תחום הביצוע, אנחנו רואים יזמים שזהירים יותר ביציאה לפרויקטים, כך שיש איטיות קצת בתחום הביצוע. ושוק המשרדים הוא עדיין שוק שהוא חלש באזורים שהם לא פריים (מיקומים שלא במרכז, ח"ש), הוא יציב באזורים האלה, הוא לא חלש מאוד, ובאזורי הפריים אנחנו רואים התאוששות. וכל הדברים האלה הם המצב הנוכחי".
בטווח הקצר, הדגיש לוין כי לטעמו "השאלה העיקרית היא לא מה המצב, אלא מי ינצח בתקופה הזאת. כי ממשיכים למכור דירות, השאלה היא מי יגדיל נתח שוק ויצליח למכור דירות ברווחיות יפה בתקופה הזאת. ובתחום הביצוע, גם אם אנחנו רואים תחילה של חולשה למול תחום שגדל, השאלה היא מי יצליח לזכות במכרזי ביצוע וגם אותם לבצע ברווחיות נכונה". הוא הסביר כי למרות הכל, זהו שוק מבוזר. הנתח של תדהר, "כ-3% בתחום הביצוע ואחוז בתחום היזמות, מה שאומר שכדי לצמוח וכדי להמשיך בתוכנית שלנו, אנחנו צריכים להגדיל קצת את נתחי השוק שלנו בתחום של הרבה מאוד שחקנים".
הדבר החשוב יותר, אומר לוין, הוא "כי אנחנו מאוד מאמינים ביתרון היחסי שלנו, ומאמינים שהוא בא לידי ביטוי היום וימשיך לבוא לידי ביטוי. יש לנו צבר עם רווחיות גבוהה יותר. אנחנו שולטים גם ביזמות וגם בביצוע, והיום כדי לעשות יזמות כמו שצריך, קריטי להחזיק גם את הביצוע. ובמיוחד המודל העסקי שלנו של שותפויות, של קומבינציה והתחדשות עירונית, השיטה והשליטה המלאה שלנו בשרשרת הערך, הם מאפשרים לנו גמישות ויכולת לשפר רווחיות של פרויקטים קיימים. אז אנחנו בתחושה מאוד טובה קדימה, למרות המורכבות בשוק".
הבונוס מההנפקה חתך את הרווח הנקי
ואכן, לצעד הלא שגרתי היו השלכות על הדוחות הכספיים. הכנסות תדהר עמדו ברבעון השני על כ־754 מיליון שקל - עלייה של כ־4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בסיכום המחצית הראשונה, הציגה החברה הכנסות של כ־1.5 מיליארד שקל, גידול של 4.5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. זאת, הודות להכרה בהכנסות של פרויקטים בביצוע ומכירת דירות חדשות.
בשורה התחתונה, הציגה יזמית הנדל"ן רווח נקי רבעוני של כ־5 מיליון שקל בלבד, צניחה של מעל 90% ביחס לרווח של 68 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. בסיכום המחצית, עמד הרווח הנקי על כ־70.3 מיליון שקל, ירידה של כ־20% ביחס לתקופה המקבילה. הסיבה העיקרית לצניחה החריגה ברווח הנקי היא, כאמור, הבונוס לעובדים על הנפקת החברה.
בניכוי ההוצאות החד־פעמיות, רשמה החברה ברבעון השני רווח נקי מתואם של כ־144 מיליון שקל, צמיחה של כ־36% ביחס לרבעון המקביל ובסיכום המחצית עמד הרווח המתואם על כ־73 מיליון שקל, קיטון של כ־5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.
המשקיעים כלל לא התרגשו מהמהלך - כלומר, הם לא שלחו את המניה לצניחה בעקבות הירידה ברווח הנקי. בסיכומו של יום המסחר לאחר פרסום התוצאות ירדה המניה בפחות מ-1%, וביום שלישי לאחר מכן התאוששה בשיעור דומה. שווי השוק של תדהר עומד כיום על 7 מיליארד שקל, מה שממקם אותה מיד אחרי חברות הבנייה למגורים שיכון ובינוי (שלה גם פעילות תשתיות ואנרגיה), ודמרי (בונה למגורים) שנסחרות בשווי שוק של 9.6 ו-8.4 מיליארד שקל. מאז ההנפקה ירד מחיר המניה בכ-11%.
