העסקה: דירת דופלקס בת 4 חדרים, ברחוב נעמי ברמת השרון, נמכרה ב-5.16 מיליון שקל. הדירה בשטח 118 מ"ר, ולה מרפסת של 82 מ"ר.
שכונת הדר: מצויה במזרח העיר, מזרחית לציר האורך המרכזי, רחוב סוקולוב. היא מבוססת על תוכנית המתאר של רמת השרון מ־1971 שסימנה את רוב השכונה כ"מגורים ג'", כלומר זכויות להקמת מבנים בני 3 קומות מעל לקומת עמודים, ו־9 יחידות דיור לפחות. רוב השכונה הוקם בשנות השבעים והשמונים.
באזור מתבצעים לא מעט פרויקטים של תמ"א 38, שמתנשאים לגבהים גבוהים יותר ממה שהתירה התוכנית הישנה, ועל כן קיים בשכונת הדר גם שוק של דירות חדשות. המחירים הממוצעים של דירות ישנות בשכונה נעים בסביבות 30 אלף שקל למ"ר, ואילו מחירי דירות חדשות - כ-40 אלף שקל למ"ר.
על הבית: היתר בנייה לבית הוצא לפני 25 שנים, ע"י החברה היזמית מני לושי חברה להשקעות ולבניין. הקמתו הושלמה ב-2003, כך שהבניין לא בדיוק ישן אך לבטח לא חדש.
על הדירה: מתוך 38 עסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל שבוצעו בעיר מאז תחילת השנה, רק שבע היו על נכסים מיד שנייה והנכס היקר ביותר מהם הוא הדופלקס שנמכר. זה מעיד על התחרות הרבה, שבה דירות יד שנייה מצויות בנחיתות מסויימת מול הדירות החדשות, במיוחד אלה שלא מצוידות בממ"ד ושלא עברו שיפוץ שיתאים אותן לימינו.
על פי התוכנית המקורית של הבניין והרישום בטאבו, מדובר בדירת דופלקס של 118 מ"ר, שכוללת סלון ושני חדרי שינה בקומה התחתונה, וחדר שינה גדול ומרפסת של 82 מ"ר בקומה העליונה. עיון בהיסטוריה של הבית מראה כי בעלי הדירה הנוכחיים רכשו אותה לפני 10 שנים ב-3.16 מיליון שקל.
המחיר: מדד מחירי הדירות עלה בין שתי הרכישות בכ־50%, ואילו מחיר הדירה עלה ב־63%. אין בנמצא נתונים של מדד מחירי הדירות של מחוז תל אביב מאותם ימים, אך סביר שעלה בשיעור גבוה יותר מאשר המדד הכללי.
מדידת המחיר לפי מ"ר אקוויוולנטי, שמשקלל את המרפסת בחישוב, מעלה, כי הדירה נמכרה לפי סדר גודל של 35 אלף שקל למ"ר, כלומר ממש אמצע הדרך, בין מחירי הדירות החדשות לישנות באזור הדר. להערכתנו, השווי הזה הגיוני מאוד, שכן אמנם מדובר בדירה ותיקה, אך עדיין המפרט שלה, ובמיוחד הממ"ד, עונים על רוב הדרישות של העשור השלישי של המאה ה-21.
דבר השמאי: "במקור, דירות הדופלקס גג נבנו בחלוקה של שלושה חדרים במפלס תחתון ובמפלס העליון חדר של 23 מ"ר עם מרפסת גג גדולה", אומר השמאי מאור ברקו. "בשנת 2016 הוצא היתר ספציפי להרחבת הדירה בקומת הגג, וכיום הדירה מחולקת בהתאם לתשריט היתר כדירת 3 חדרים במפלס תחתון, 2 חדרים במפלס העליון, ובסך הכל 5 חדרים בשטח של 127 מ"ר, ו־46 מ"ר מרפסת גג ומרפסת בקומה התחתונה".
"מניתוח עסקת המכר עולה כי מחיר מ"ר אקוויוולנט בדירה מגיע לכ-36 אלף שקל. זהו שווי סביר בהנחה שרמת הגמר של הדירה טובה. הרחוב שקט ומבוקש ונמצא במרחק הליכה למרכז העיר, והבניין קטן עם מעט דיירים, ובדירה יש ממ"ד.
"לשם השוואה, דירות חדשות בנות 5 חדרים בשטח של כ-125-130 מ"ר עם מרפסת של 12-14 מ"ר עשויות להגיע לרמות מחיר של כ-5-5.5 מיליון, המשקף כ-38-40 אלף שקל למ"ר".
דבר המתווכת: "שלושה דופלקסים באותו בניין הוצעו למכירה באותו זמן", מספרת טלי אורן רובן מסוכנות מור בנימין, שמשווקת את אחד מהם. פערי המחירים גדולים במיוחד, בהתייחס לזה שמדובר בדירות שכנות: אחד מהדופלקסים מוצע למכירה ב-4.5 מיליון שקל, אחד ב-5.95 מיליון שקל והשלישי, כאמור נמכר ב-5.16 מיליון שקל.
מה קרה? אורן רובן מסבירה, כי אחד מהדופלקסים פונה לצד מזרח, וצורך שיפוץ מסויים. החיסרון הבסיסי שלו הוא שמהצד השני של הרחוב עומד להיבנות פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי-בינוי) שירים בניין בן שבע קומות, זאת בעוד ששני הדופלקסים האחרים פונים למערב, ונשקף מהם נוף פתוח.
נוסף לכך, הדופלקס שמוצע למכירה במחיר גבוה במיוחד עבר שיפוץ יסודי מאוד, דבר שמעלה את מחירו.
הדופלקס השלישי הוא שנמכר. "הרוכש עשה שיעורי בית ולמד בדיוק מה קורה בסביבה מבחינת עסקאות ומחירים, והמחיר שאליו הגיעו בעל הדירה עם המוכר הוא מחיר סביר מאוד לשוק של הסביבה", היא אומרת.
שורה תחתונה: בשוק רמת שרוני מאתגר לדירות יד שנייה, העסקה ברחוב נעמי תואמת את מחירי ומגמות השוק המקומי.
