בעשור הקודם נחשבה גרמניה לאחד מיעדי ההשקעה העיקריים של משקיעי נדל"ן ישראלים בחו"ל, אלא שמזה שנים רבות היא כבר לא על רדאר ההשקעות. מדינה אירופית מבוססת לא פחות, שרק מעט משקיעי נדל"ן ישראלים פוזלים לכיוונה, היא צרפת - שדווקא מציעה כמה יתרונות שעשויים לעניין משקיעים.
כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, יצא לבחון ארבעה יעדי השקעה שלא נמצאים כיום במרכז הביקושים: מהם היתרונות והחסרונות בגרמניה, צרפת, צ'כיה וגיאורגיה ולמה צריך לשים לב ב"אותיות הקטנות", שרובנו פחות מכירים. בשתי המדינות הראשונות נעסוק השבוע, ובשתיים האחרות בשבוע הבא.
גרמניה: אמרתם יציבות, אמרתם גרמניה
"אם אתה מחפש תשואות גבוהות מהרגיל, או בכלל כסף גדול ומהיר, אני מניח שגרמניה כיום היא לא השוק בשבילך", אומר מתן קסלר, שמנהל את הפעילות בישראל של חברת אינספיריישן גרופ שמשווקת דירות להשקעה בגרמניה.
על אילו יתרונות אתה מצביע?
"דבר ראשון זה יציבות - What you see is what you get. אין שינוי כל שני וחמישי ויש גם יציבות שלטונית. יציבות זה משהו שמשקיעים רבים מחפשים, ולכן הרבה מאוד משקיעים גם מעדיפים מדינות מערב אירופיות על מדינות מזרח אירופיות.
"נוסף לכך, נכון להיום שער האירו נמוך וזו הזדמנות, ומדובר גם בכלכלה החזקה באירופה".
אם כי בתקופה האחרונה הכלכלה בגרמניה מתמודדת עם משברים, אפילו פולקסווגן הגדולה נאלצת לפטר אלפי עובדים.
"נכון. את הכלכלה בגרמניה אני מחלק לעד ומ־2022, כלומר מתחילתה של המלחמה בין רוסיה לאוקראינה. מחירי הנדל"ן אז היו בשמיים, וגם הריבית הייתה אפסית.
"המלחמה הביאה עימה העלאות ריבית, וגם מחסור בעובדים כי רבים הגיעו מאוקראינה, מרוסיה וממזרח אירופה. תוסיף לזה משבר אנרגיה, וכך השוק בעצם נכנס לרגרסיה. המחירים ירדו מאז בשיעור ממוצע של 15%־20% עד לפני כשנה".
קסלר, שהתגורר בעצמו שנים רבות בגרמניה, מתייחס לשאלתנו גם לפרופיל המשקיעים שפועל כיום בגרמניה ומצביע על אוכלוסייה בוגרת יותר. לדבריו, "הטייפ קאסט של המשקיעים שאנחנו רואים בגרמניה היום, הוא בין גיל 45 ל־60, ובשוליים יש קצת מבוגרים יותר וקצת מבוגרים פחות".
איך אתה מסביר את זה?
"אלה אנשים שכבר הגיעו לבשלות מקצועית. שכבר יצרו הון מסוים, וכנראה שגם הילדים שלהם בגיל קצת יותר בוגר, ומחפשים אפיקים נוספים כדי לפזר את ההשקעות שלהם".
אולי יש גם עניין שאנשים בוגרים ומבוססים יותר מעדיפים יציבות על פני עוד אחוז לפה או לשם בתשואה?
"אני מסכים איתך בהחלט".
הרגולציה מכבידה והמשקיעים "מתקפלים"
לדברי קסלר, מרבית המשקיעים שקונים כיום נכסים באופן ישיר מתרכזים בערים הגדולות כמו ברלין ובדירות סטודיו או בדירות שני חדרי שינה וסלון - במחירים של כ־250 אלף אירו בממוצע.
לצד המחיר, הוא מדגיש נקודה חשובה שאנו כישראלים פחות מכירים אותה: "בגרמניה יש חשיבות גדולה לשאלה האם בדירה שאתם קונים יש דייר או אין, כי זה בראש ובראשונה משפיע על המחיר.
"בגרמניה יש חוקים מאוד ברורים בנוגע לתחום השכירות. אם יש דייר, אתה לא יכול להוציא אותו. גם אם אתה מוכיח שאתה בעצמך עומד להתגורר בדירה, זה לא הליך פשוט. על כן לפעמים מחיר דירה ללא דייר יכול להיות כפול ממחיר של דירה עם דייר", מסביר קסלר.
כתב גלובס באירופה, אסף אוני, שמתגורר בברלין, התארח אף הוא בפודקאסט והסביר כי מי שמבקש להשקיע בגרמניה, חייב להבין עד כמה הרגולציה בתחום משחקת תפקיד מרכזי.
"ישראלים בגרמניה רואים נכסים יפים, ומחירים יחסית נמוכים לפריז ולונדון, אבל הם לא מבינים לעומק עד כמה הרגולציה במדינה, ובברלין בפרט, משפיעה על ההשקעה שלהם", אומר אוני ומוסיף כי העיר שבה הוא מתגורר כיום "עוינת למשקיעים".
לדברי אוני, רבים מהמשקיעים מתקפלים ועוברים ליעדים אחרים. "בשורה התחתונה, אם אתה רוצה לעמוד בדרישות הרגולטוריות, קשה מאוד לרשום תשואה שוטפת על ההשקעה שלך בברלין ובגרמניה", הוא מסביר.
מתווה אחר של השקעה, שכמובן איננו ייחודי לגרמניה, הוא רכישה באמצעות קרן שפועלת לאיתור ולהשבחה של נכס. מסלול כזה אורך בין שנתיים וחצי לשלוש שנים בדרך כלל.
אילו עוד דברים צריך לדעת? לדברי קסלר, ניתן לקבל מימון מבנק מקומי עבור רכישת נדל"ן להשקעה, כשבנוגע למיסוי הוא מסביר כי "המסים די זהים בגובהם לישראל", אך יש הטבה שעשויה להשתלם למי שמצוידים בסבלנות. הרבה סבלנות.
"בגרמניה אם אתה מחזיק נכס 10 שנים ומעלה, וזה יכול להיות גם יותר מנכס אחד, אתה תהיה פטור ממס בעת המכירה", הוא מסביר.
ומה לגבי ישראל? אם תעבירו את כספי המכירה לישראל תצטרכו לשלם את מס השבח, אך במקרים מסוימים - תושב חוזר ועוד - ניתן להשיג פטור.
צרפת: "יש ודאות לתכנן את הצעדים בצורה מסודרת"
אנחנו רגילים בדרך כלל לשמוע על צרפתים שמשקיעים בישראל, אבל האם זה יכול להיות הפוך? עו"ד גרגורי וייץ, שעלה לישראל מבלגיה לפני 25 שנה, ומשרדו מלווה ישראלים שמשקיעים בצרפת, מעיד על עצמו שרכש בשנים האחרונות שלוש דירות להשקעה בעיר ניס שממוקמת בדרום מזרח המדינה.
למה לי להשקיע דווקא בצרפת?
"יציבות כלכלית וחוקים מסודרים, מימון שיכול להגיע לעד 100% מערך הנכס, וריבית לא צמודה".
אני שם לב שלא הזכרת את נושא התשואה או עליית הערך.
"התשואה צריכה להיות מחושבת בדרך אחרת. ברגע שיש לך 100% מימון, התשואה מחושבת מול מה שאתה שם בעצמך. מה שמוציאים, כך שמדובר למעשה על ההוצאות הנלוות. מכאן שהתשואה יכולה להגיע לעשרות אחוזים, אבל אנחנו לא מחפשים את זה.
"השקעה בצרפת משמעה בעיקר יציבות, זה בעיקר ראייה לטווח ארוך. השוק מאוד יציב. לצורך הדוגמה בדקתי היום את המספרים בניס, שהיא אחת הערים הכי מרכזיות בצרפת, והיא חלק מהריביירה הצרפתית (Côte d'Azur). בחמש השנים האחרונות מחירי הדירות עלו שם בממוצע ב־14%, שזה 3% לשנה. מאוד יציב.
"אנחנו לא חושבים על פליפים ומכות מהירות אלא ממש לבסס השקעות לטווח ארוך, ובין היתר לגוון את סל ההשקעות"
עו"ד וייץ מבקש להסב את תשומת ליבנו לפרט חשוב בהליך לקיחת המשכנתא, לפיו יש להעביר לבנק המלווה כ־20%־30% מהסכום כערבות עבור קבלת המשכנתא. כלומר, כסף אמיתי צריך לעבור לידי הבנק.
עם זאת, הוא מסביר שהכסף יכול להיות צמוד לכל מסלול לבחירתנו, וככל שהמשכנתא קטנה, ניתן להפחית מגובה הערבות שבידי הבנק.
מה חתך הגילאים שאתה פוגש בקרב מי שמשקיעים שם?
"בדרך כלל 35 ומעלה. אלה כבר גילאים שמחפשים יותר יציבות, ופחות להמר".
לשאלתנו איך מתחילים את תהליך ההשקעה בצרפת, הוא מסביר שרצוי להגדיר תקציב ויעד, לדוגמה פריז או אזורים בריביירה הצרפתית כמו ניס. באופן מפתיע אין צורך בדרכון צרפתי או אירופאי, וניתן לקבל מימון מבנקים מקומיים.
לדבריו, מרבית העסקאות מתבצעות בעזרת מתווכים שמעמדם מוגדר הרבה יותר טוב בצרפת מאשר בישראל. "הם מנהלים את המשא ומתן, וברגע שהצעת מחיר זה מחייב. אם למשל הצד המוכר פרסם במחיר מסוים וקיבל הצעה שתואמת לפרסום שלו, אז הוא חייב באמת לקבל אותה. יש בנושא הזה כללים מאוד ברורים ונוקשים, מה שלטעמי הופך את התהליך להרבה יותר שקוף ובריא", הוא אומר.
לדבריו, "כשמסכמים על המחיר, חותמים על זכרון דברים, אבל הוא מותנה בקבלת משכנתא. לא אישרו משכנתא? לא הפסדת שום דבר והנכס חוזר לשוק".
מה גובה הריבית שניתן למצוא כיום בצרפת?
"היום אנחנו סביב 3%־3.4% ריבית קבועה לא צמודה ל־20 שנה. זאת אומרת, יש ודאות. אתה יודע לאן אתה הולך ב־20 השנים הקרובות. אתה באמת יודע כל חודש כמה אתה משלם. זה נותן לך אפשרות לתכנן את הצעדים הכלכליים שלך בצורה הכי מסודרת".
למה ישראלים מהססים להשקיע בצרפת?
בשנים האחרונות רכש וייץ כאמור שלוש דירות בניס. את הראשונה, דירת סטודיו, רכש ב־150 אלף אירו בשנת 2021. כולן, לדבריו, מושכרות לטווח ארוך ולא במתכונת של Airbnb.
"אני שונא סיכון. מעדיף השקעות לטווח ארוך. דירה אחת מושכרת לגימלאית ושתי האחרות לסטודנטים".
מה לגבי מספרים?
"טווח המחירים של דירות סטודיו בשטח של כ־23 מ"ר, ודירות שני חדרים במיקומים טובים בניס נע בממוצע בין 150 ל־200 אלף אירו, כשהשכירות החודשיתעומדת על כ־800 אירו. אלה דירות שיכולות להתאים לזוגות ולזוגות עם ילד. בפריז, המחירים יותר גבוהים בכ־100 אלף אירו בממוצע לנכסים שכאלה באזורים מבוקשים".
עו"ד וייץ מסביר כי צריך להכיר את כללי המיסוי, ובהם מס רכישה בגובה של כ־8%, מס על דמי שכירות שעשוי להתקזז, ומס בעת המכירה שהינו דיפרנציאלי ותלוי בשנות החזקת הנכס,- כשאחרי 22 שנה אין חובת מס.
לצד היציבות והוודאות, קשה להזכיר השקעות ופעילות של ישראלים בצרפת מבלי להתייחס לכיוון הפוליטי שהמדינה צועדת בו בשנים האחרונות שאיננו פרו־ישראלי, וכן להיקף המהגרים המוסלמים שהגיעו למדינה בשנים האחרונות, ששינו את אופיה ובכלליות אינם מאוהדי ישראל.
"אני חושב שאין מה לחשוש. צרפת היא מדינה של 60 מיליון תושבים. אז נכון, יש ריכוזי ערים עם מהגרים מוסלמים, ונכון שחלק מהמהגרים האלו הם לא אנשים שאתה רוצה לפגוש ברחוב. יש אזורים מאוד טובים, שבהם אין שום השפעה למדיניות או למהגרים. למשל קוט ד'אזור וניס הם מקומות יוקרתיים ומאוד בטוחים, ולכן אני לא רואה בזה בעיה".
מדוע לא רואים שם יותר משקיעים ישראלים?
"האמת שאני לא יודע. אני חושב שחלק מהעניין זה דימוי ותדמית שצרפת פחות מושכת לישראלים, אף שאתה עולה על טיסה לפריז והיא מפוצצת, ויש חמש טיסות כאלה ביום".
