עו"ד שחר לוינזון שותף בכיר, ועו"ד אלי הירש עו"ד בכיר במשרד יוסף ישורון ושות', המתמחה בתכנון ובנייה והתחדשות עירונית
המצב הביטחוני הפך את בניית הממ"דים לסוגיה בוערת בבתים משותפים, ובמיוחד ב"בתים מורכבים" - בתים המורכבים משני מבנים או אגפים נפרדים, כהגדרתם בסעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט־1969.
תיקון 37 לחוק (תשפ"ד־2023) הקל את הדרך: סעיף 71ב(א)(1) סיפה מאפשר בניית ממ"ד ברוב מופחת של 60% בלבד מבעלי הדירות, וסעיף 71ב(א)(2) קובע כי לעניין זה יראו כל אגף או מבנה בבית מורכב כבית משותף נפרד.
השאלה המשפטית שעמדה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה, בהרכב בראשות סגנית הנשיא, השופטת תמר נאות־פרי, הייתה כזו: האם רשאית המפקחת על רישום המקרקעין להכריז על בית משותף כ"בית מורכב", מהלך שאיש מהצדדים לא ביקש, ולהסתפק בכך כדי למנות את רוב ה־60% מקרב דיירי אגף אחד בלבד, בלי להשלים את יתר רכיבי סעיף 59(ב) לחוק ומבלי שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון בשאלה זו?
רקע: ערעור על פסק דינה של המפקחת
בבית משותף בדרך הים בחיפה - שני מבנים נפרדים, ארבע דירות בכל אחד, וביניהם רצועה לא בנויה - ביקשו בעלי דירה במבנה הקדמי לבנות ממ"ד ברצועה המפרידה, על יסוד אישור פיקוד העורף.
בעלי דירות במבנה האחורי התנגדו לכך ועתרו לצו מניעה קבוע.
המפקחת יעל לייבוביץ דחתה את התביעה וקבעה מכוח סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק, כי הבית הוא "בית מורכב", ולכן רוב ה־60% הדרוש לפי סעיף 71ב(א) נמנה מקרב בעלי הדירות במבנה הקדמי בלבד - שם הושגה הסכמה מלאה.
לחלופין קבעה כי גם בספירה כוללת קיים רוב של 75%, בין היתר מכוח חזקת "הרחבה דומה" לפי סעיף 71ב(ג), וכי אין "פגיעה מהותית" במובן סעיף 71ג לחוק.
המערערים (דיירי המבנה האחורי) טענו כי ההכרזה על "בית מורכב" נעשתה ללא בקשת מי מהצדדים וללא זכות טיעון, כי הבנייה תפגע פגיעה מהותית בדירתם, וכי הסכמה מ־2005 קבעה שההרחבות יבוצעו בחזית - לא ברצועה המפרידה. המשיבים טענו כי הממ"ד חיוני נוכח המצב הביטחוני, כי בידיהם אישור תקף מפיקוד העורף והסכמות ברוב הנדרש, וכי ערכאת ערעור אינה מתערבת בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית.
הכרעת ההרכב: בינתיים לא ניתן להמשיך בבנייה
הערעור התקבל חלקית. כב' שופטת נאות־פרי פסקה כי המפקחת לא שגתה בעצם החלת דין "בית מורכב" - אך המהלך "דרוש השלמה": לא ניתן להחיל את סעיף 59 רק לצורך ספירת ההסכמות באגף אחד. סעיף 59(ב) מחייב לקבוע את "קווים לדמותו" של כל אגף - אילו חלקי רכוש משותף יחולו עליו - ולוודא שההרחבה אינה מחייבת פעולת בנייה באגף האחר ואינה פוגעת בזכויותיו, כדרישת סעיף 71ב(א)(2) וסעיף 71ב(א)(3).
מעל הכול: הצדדים לא קיבלו הזדמנות לטעון בשאלות אלה. התיק הוחזר למפקחת להשלמת הטיעון ולמתן פסק דין משלים, ובינתיים לא ניתן להמשיך בעבודות.
פרשנות: לא מספיק אישור מפיקוד העורף
דעתנו היא כי פסק הדין מחייב שינוי גישה אצל כל מי שמקדם בנייה בבית מורכב.
סיווג "בית מורכב" הוא כלי רב־עוצמה שמוריד את רף ההסכמות אך אינו קיצור דרך: החלתו מחייבת הגדרה סדורה של האגפים, של הרכוש המשותף הצמוד לכל אחד ושל השפעת הבנייה על האגף השני.
עוד עולה מפסק הדין כי אישור פיקוד העורף אינו תחליף להסדרה קניינית. מי שמתחיל לבנות לפני גיבוש ההסכמות בכתב חשוף לצווי מניעה והוצאות, גם אם ינצח בסוף, וכי זכות הטיעון היא לב ההליך קביעה מהותית שהצדדים לא נשמעו לגביה לא תעמוד בערעור, גם אם נכונה לגופה.
לפיכך, המלצתנו לוועדי בתים, יזמים ובעלי דירות לגבש הסכמות בכתב מראש, לעגן אותן בתקנון רשום, ולמפות את מבנה האגפים לפני שמתקדמים עם תוכניות בנייה והתחדשות עירונית.
עש"א 47539-05-26 אמיר נ' דוד
