בדיקת נאותות (Due Diligence) בעסקאות נדל"ן היא כמו תמונת רנטגן של הנכס או החברה. לפני כל חתימה, הקונה חייב לוודא שהוא אינו קונה "חתול בשק". למשל, אם מתגלות תביעות משפטיות נגד המוכר לפני חתימת החוזה, הקונה שינכנס בנעליו צרך לקבל את כל המידע כדי לקבל החלטה מושכלת.
● ועידת ישראל לנדל"ן | הסיקור המלא
עו"ד שגיא המר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד פישר (.FBC & Co), ועו"ד אפרת שרון, שותפה וראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד, שוחחו בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי על תהליך בדיקת הנאותות בתווך שבין משפט, תכנון ופרקטיקה.
הופכים חזון משפטי למציאות בשטח
"כשלקוח מגיע ומספר על יוזמה שלו, התפקיד שלי הוא לתרגם אותה לעולם המשפטי והמעשי. אנחנו סוג של מתרגמים", הסביר המר. "בליטיגציה מסתכלים אחורה, טוענים לסעד משפטי ובוחנים אם יש עילה. לעומת זאת, בתחום העסקאות מסתכלים קדימה, מנסים לצפות סיטואציות עתידיות ולתת להן מענה. בחוזה קובעים מראש מי יישא באחריות אם אירוע מסוים יתרחש בעתיד. האתגר האינטלקטואלי שלנו כעורכי דין הוא לצפות את הסיטואציות הללו".
המר ציין שאי אפשר לתת פתרון להכל או לחזות כל תרחיש: "אנחנו מציגים ללקוח את הסיכונים ואומרים לו אילו מהם אי אפשר לפתור, כדי שיקח הכל בחשבון בהחלטה אם להתקשר בחוזה". החוכמה, לדבריו, היא לא רק להרים "דגלים אדומים", אלא להגיע עם דוח שכולל פתרונות - כמו מענה ביטוחי. הוא מוסיף שכדי להיות עורך דין טוב בתחום צריך להיות נדל"ניסט ולהבין שאתה משמש כ"עיניים של הלקוח", שלא יכול לעבור בעצמו על כל המסמכים.
כשאורזים את הכללים לבדיקת נאותות, הטאבו הוא אבן הראשה ממנה הכל מתחיל. "הרבה פעמים הנכסים שקונים אינם רשומים, וצריך לקבל תשובות מהמוכר. בדיקת הנסח גוזרת את המשך הבדיקות", הסביר המר.
"ממחר בבוקר אני נכנס בנעלי המוכר לכל דבר ועניין, ולכן צריך למפות את כל ההתחייבויות: הסכמי חכירה, האם מדובר בקרקעות מדינה, מהן זכויות הבנייה והתב"ע, אילו תנאים להיתר בנייה עלולים להכביד. כמו כן נבדקות תביעות נגד בעל הנכס, דרישות רשות העתיקות, חומרים מסוכנים ועוד".
המר הדגים מקרה בלתי צפוי מהשטח: "בפרויקט מסוים התחלנו עבודות חפירה, והשופל נעצר שניות לפני שקרע סיבים אופטיים של מתחם שלם במרכז הארץ - דבר שלא היה מסומן בשום מקום. אם הם היו נקרעים, כל המתחם היה נשאר ללא חשמל, והייתה עולה השאלה על מי חל הסיכון".
בהמשך התייחס המר לחשיבותו של שוכר עוגן כגורם משיכה למבקרים ולעסקים נוספים, אך סייג: "חוזים ארוכי טווח עם גופים גדולים ויציבים, כמו למשל בנקים או משרדי ממשלה, יכולים לעיתים להיראות יציבים פיננסית - אבל ייתכן שיש בהם חסרונות. למשל, אם הנכס מושכר למשרד הפנים והוא ממקם בו את לשכת התעסוקה, הדבר עלול לפגוע במיתוג של הנכס".
תכנון ובנייה כמפתח להצלחת העסקה
עו"ד אפרת שרון מפישר התמקדה בזווית התכנונית. "אין נדל"ן בלי תכנון ובנייה וההפך. הדבר שהכי חשוב בנדל"ן הוא תכנון ובנייה, עוד לפני הלוקיישן", קבעה בפתח דבריה, והוסיפה שבמסגרת תפקידה כעורכת דין היא פועלת מעט גם כ"שמאית וקצת אדריכלית".
"אנחנו בודקים את כל האלמנטים התכנוניים כדי שההחלטה של היזם אם להיכנס לעסקה תהיה מושכלת. כל הבדיקות חייבות להתבצע לפני החתימה על מסמך עקרונות, כדי לא לקנות חתול בשק. מבינים מה מטרת העסקה - רכישה, קומבינציה, מימון או מכרז - וזה מה שמכוון אותנו מבחינה תכנונית".
שרון הסבירה כי בודקים האם הבעלים של הנכס הוא פרטי או ציבורי, האם יש הסכם חכירה, הערות אזהרה תכנוניות, וכן אי־התאמות בין היתר הבנייה לבנוי בפועל. בבתים משותפים, למשל, נבדק אילו חלקים מהווים רכוש משותף ואילו ניתן להצמיד.
לדבריה, יש לשים לב להוראות בינוי, הפקעות, תנאים להיתר, תוכניות כוללניות, דיור בהישג יד, תוכניות מדיניות שלא תמיד מפורסמות, ותמ"א 70 (מטרו) הכוללת עלויות מס גבוהות. "למשל, סעיף מסתתר שקובע כי הבנייה תתבצע בד בבד עם שטחי ציבור - אם הרשות המקומית בונה ואתה לא יכול לעבור גובה מסוים בלעדיה, אתה חייב לדעת את זה מראש", סיכמה שרון.
בשורה התחתונה, בדיקת נאותות אפקטיבית לא מסתכמת רק בהצפת בעיות, אלא ביכולת לתרגם את הסיכונים המשפטיים והתכנוניים לפתרונות פרקטיים בשטח. זיהוי מוקדם של נורות אדומות הוא שמאפשר ליזמים ולקונים לקבל החלטות מושכלות ולמנוע הפתעות יקרות.
***גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר (.FBC & Co), אביב מליסרון. ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלים
