העסקה: דירת 2 חדרים בשטח 45 מ"ר בפרויקט נאות גולף בקיסריה נמכרה ב-1.885 מיליון שקל.
הפרויקט: הפרויקט נמצא בשדרות רוטשילד בקיסריה, בקצה הדרום מערבי של היישוב, רחוק ממרכזו, והוא מהווה שכונה סגורה ושמורה, עם שתי בריכות מקורות, חדר כושר, מדשאות, מגרש סקווש ומיני גולף.
המקום נמצא מזרחית לקיבוץ שדות ים. הוא הוקם בשנות ה-90 על-ידי חברת אזורים בעקבות שתי תוכניות שאושרו לפני כ-30 שנה. בתוכניות של הפרויקט נכתב ברשימת התכליות המותרות: "דירות קיט - לא למגורי קבע - קוטג' או יחידות בקיר משותף". הדירות שהוקמו קטנות יחסית, ובעליהן משלמים דמי ניהול לפרויקט.
הקמת הפרויקט התבצעה בשני שלבים, שכל אחד חפף תוכנית אחרת. בשלב א' נבנו בחלק הצפוני של המתחם 280 יחידות דיור, ובשלב ב' נבנו באזור הדרומי 220 יחידות דיור. היתרי בנייה לפרויקט הוצאו בין 1993 ל-1998.
הדירות בפרויקט כוללות מספר סוגים: דירות גן בקומות הקרקע, דירות סטנדרטיות בקומות 1-2 ודירות שלחלקן נשקף נוף ים בקומות 3-4. רוב הדירות בנות 2-2.5 חדרים, שנעות בין השטחים של 45-50 מ"ר, ויש דירות 4 חדרים של 90 מ"ר - חלקן דופלקסים.
המחירים: דירות 4 חדרים מגיעות למחירים של 3 מיליון שקל ומעלה, דירות סטנדרטיות מגיעות למחירים של עד 2 מיליון שקל, ודירות בקומות גבוהות ודירות גן מגיעות למחירים של 2-3 מיליון שקל.
מהמודעות להשכרת נכסים עולה מנעד גבוה מאוד של מחירים, שנובע ככל הנראה ממצבן הפיזי של הדירות. חלק מבעלי הדירות כוללים בדמי השכירות גם את עלויות הניהול בפרויקט, שנעות בסביבות 1,500-2,000 שקל בחודש, בהתאם לגדלי הדירות.
דירות סטנדרטיות מושכרות ב-5,000-7,000 שקל, לא כולל עלויות ניהול. דירות גן ודופלקסים מושכרות במחירים גבוהים בהרבה. הדבר יוצר תשואה שנתית גולמית (לא כולל עלויות נלוות) של 3.5%-4%, שבימים אלה נחשבת לתשואה גבוהה.
נשוב להגדרת התכליות: למה הכוונה ב"לא למגורי קבע?" אם בעלי הדירה מתגוררים בה, לצורך הדוגמה, שנתיים, האם זה נחשב למגורי קבע או לא? ואם הם משכירים את הדירה לאותו שוכר למשך שנתיים - האם זה מגורי קבע או לא? ההגדרות הללו של דירות נופש, שהיזמים דאז לא הקדישו להן מחשבה רבה (ואולי במכוון) - טרדו מאוד את השוק לפני עשור, עד לפסק הדין של בית המשפט העליון בנוגע לדירות הנופש במרינה בהרצליה, שהגדיר פחות או יותר את הגדרת "דירות הנופש", אך למיטב ידיעתנו הדברים לא נאכפים.
מכל מקום, להערכתנו, עניין הנופש נותר בנאות הגולף בעיקר כהגדרה אקדמית. מאז תחילת 2024 בוצעו במקום כ-40 עסקאות, מה שמרמז על שוק נדל"ן ער, ולא כזה שנתון במגבלות על השימושים בדירות.
ניתוח: מדובר בדירה סטנדרטית, וגם המחיר אינו חורג מהטווח המקובל עבור דירות כאלה, אם כי נראה שהוא נמצא בטווח העליון, שכן מצאנו עסקאות על דירות דומות שנמכרו במחירים של 1.5-1.7 מיליון שקל. ייתכן כי שיפוצים שבוצעו בדירה הזו, או הזנחות של הדירות האחרות - הם שהביאו לפערי המחירים.
דבר המתווכת: "לא הייתי מגדירה את הדירות בפרויקט כדירות נופש. הרבה אנשים מתגוררים במקום כל הזמן, ויש גם שוכרים לטווח ארוך", אומרת המתווכת איילת וייס קלמנוביץ' מסוכנות מונטיפיורי. "אבל זו שכונה סגורה, בנוסח ה-gated community האמריקאי, כלומר מדובר במקום סגור ומאובטח 24 שעות ביממה".
לדבריה, התשואה היפה שמופקת מהדירות בפרויקט גורמת לפופולריות שלו. "זו הסיבה לכך שיש הרבה אנשים שקונים דירות להשקעה, ויש גם כאלה שמשכירים נכסים לטווח קצר, למשל בקיץ ובחגים, ולעתים דורשים 1,500 שקל ללילה", היא מספרת.
עוד היא מציינת כי עצם זה שמדובר בפרויקט חריג לקיסריה, שמציע לתושביו דירות קטנות בקהילה סגורה, הופכת אותו למאוד פופולרי גם בקרב שוכרים.
ספציפית לגבי העסקה המנותחת היא אומרת כי "מדובר במחיר שוק. אני משווקת היום שני נכסים דומים ב-2 מיליון שקל. כשמדובר בנכסים כמו קוטג'ים ודירות גן - הם כבר נעים לכיוון ה-4 מיליון שקל".
