כשדרק מקנזי עבר לדירתו בברוקלין בשנת 2022, מס הנכס השנתי שלו עמד על 140 דולר. השנה הוא זינק ל־7,600 דולר. בשנה הבאה הוא צפוי להגיע ל־10,500 דולר.
הזינוק במס נובע מסיומה של הטבת מס שמקנזי נהנה ממנה במשך כ־15 שנה על דירתו בפארק סלופ. כעת, לאחר שההטבה פגה, מקנזי ושכניו בבניין ישלמו את מלוא המס על הנכס. זו מציאות כלכלית חדשה שעמה מתמודדים גם דיירים באלפי בניינים אחרים בניו יורק, שהטבות המס שלהם הולכות ופגות.
● הבינה המלאכותית הכניסה את תעשיית הוצאות הספרים לכאוס
● לא הבנתי עד כמה הייתי מכור לטלפון שלי, עד שנכנסתי לכלא
"ידעתי שזה מגיע", אמר מקנזי בן ה־40. "אני לא חושב שהבנתי עד הסוף עד כמה זה יהיה משמעותי".
בכל חמשת הרובעים של ניו יורק, אלפי בניינים צפויים לאבד את הטבות המס על נכסים עד שנת 2030 וגם בשנים שלאחר מכן. לפי מחלקת הכספים של עיריית ניו יורק, מדובר בכ־4,100 בניינים.
אולם כמה אנליסטים, שמשתמשים בשיטת חישוב מעט שונה, מעריכים שהמספר גבוה בהרבה. לפי Roebling Index, פלטפורמת מחקר ונתונים בתחום הנדל"ן, עד 4,800 בנייני מגורים בבעלות פרטית, בנייני קואופרטיב ובניינים להשכרה עשויים לאבד את הטבות המס שלהם בין השנים 2023 ל־2030 בלבד.
לפי הניתוח של Roebling, ההפחתה ההדרגתית של ההטבות תביא לעלייה חדה במסים על כ־66 אלף יחידות דיור עד שנת 2030. עוד כ־4,600 בניינים, הכוללים כ־94 אלף יחידות דיור, צפויים לעבור למיסוי מלא בין שנות הכספים 2031 ל־2040.
גם שוכרי הדירות ירגישו את הלחץ, לצד בעלי הדירות. לפי Roebling, בכ־2,630 בניינים להשכרה יסתיימו בהדרגה עד שנת 2030 הסדרי המס שנחתמו לפני שנת 2016. בחלק מהבניינים יש דירות בשכר דירה מפוקח, שיעברו לשכר דירה במחירי השוק עם פקיעת הטבות המס.
לפי הניתוח של Roebling, עד 40,700 יחידות דיור עלולות בשל כך לאבד את מעמדן כדירות בשכר דירה מפוקח. לדברי קורי כהן, מנהל צוות Roebling בחברת הנדל"ן Compass והמוציא לאור של Roebling Index, השאלה אם דירה מסוימת אכן תצא ממסגרת הפיקוח תלויה בדרישות למתן הודעה במסגרת חוזה השכירות, בכללים החלים בנוגע לדיור בר־השגה ובהסדרים רגולטוריים נוספים.
"אבל כשהטבת מס פגה, מישהו צריך לספוג את העלות הנוספת", אמר. "באמצעות העלאת שכר הדירה, במקומות שבהם הרגולציה ותנאי השוק מאפשרים זאת, ירידה בהכנסה של בעל הנכס, או לאורך זמן ירידה בשווי הנכס".
הטבות לעידוד בנייה
משבר הדיור בר־ההשגה בניו יורק היה סוגיה מרכזית בבחירות שסייעה להביא את ראש העיר זוהראן ממדאני לתפקיד. הוא הבטיח להקפיא העלאות בשכר הדירה בדירות הנתונות לפיקוח, ולהפחית את עלויות הביטוח של חלק מבעלי הנכסים.
אבל הצעדים האלה לא יסייעו לאלפי תושבי ניו יורק שכבר נכנסו, או שייכנסו בקרוב, לתקופת ההפחתה ההדרגתית של ההטבות במסגרת התוכנית שקדמה לשנת 2016. במסגרת התוכנית הוענקו לפני עשרות שנים הטבות במסי נכסים ליזמים שבנו יחידות דיור, שחלקן הוגדרו כדיור בר־השגה, במטרה לעודד בנייה שתענה על הביקוש.
הטבות המס על נכסים ניתנות בדרך כלל לתקופה של 10 עד 25 שנה, אך לקראת סיום התקופה הן מצטמצמות בהדרגה, לרוב ב־20 נקודות אחוז בכל פעם, עד שהבניין מחויב בשיעור המס המלא.
"כשקנינו את הדירה, הסבירו לנו על הטבת המס", אמרה אודרי הנרי, בת 59, בעלת דירה בבניין קואופרטיב במנהטן, שרכשה את דירתה בהארלם בשנת 2004. "אמרו לנו, 'עד שההטבה תסתיים בהדרגה, כבר תהיה תוכנית חדשה. אל תדאגו בקשר לזה'".
הנרי ושכניה מתגוררים באזור לאורך שדרת מדיסון, מצפון לרחוב 116, שבו שורה של בנייני קואופרטיב ובתים משותפים שנבנו בערך באותה תקופה ונהנים מהטבות מס דומות.
הם פתחו עצומה בנוגע למה שהם מכנים "צוק המס" המתקרב, ויזמו פניות לוועדי הקהילה המקומיים. הוועדים שלחו מכתבים למושלת ניו יורק קתי הוקול, לממדאני ולנציב הדיור שלו, ובהם קראו לקדם חקיקה שתקל את נטל המס על הבניינים האלה.
"זה לא רק מסי הנכסים, אלא שהם מתווספים לכל מה שגם ככה כבר אי אפשר להרשות לעצמנו", אמרה הנרי. "הכול עולה יותר: מים, ביטוח, שכר, גז, מה שתרצו".
גם דמי התחזוקה החודשיים שמשלמת הנרי זינקו מכ־1,000 דולר ליותר מ־1,500 דולר, רק כדי לכסות את הוצאות הבניין. כשהטבת המס תסתיים לחלוטין בשנת 2031, מס הנכס השנתי שלה צפוי לעמוד על כ־10,000 דולר, נוסף על דמי התחזוקה שתידרש לשלם באותה עת.
"יש כאן אנשים שאחרי השנה הזאת אולי כבר לא יוכלו להרשות לעצמם לגור כאן", אמרה הנרי, אלמנה המטפלת באמה בת ה־98 ואם לבת בשנתה הראשונה בקולג'. "אני מקווה שלא אהיה אחת מהם".
גם דמי התחזוקה שהנרי משלמת זינקו מ־1,000 ליותר מ־1,500 דולר בחודש, לכיסוי הוצאות הבניין. כשהטבת המס תסתיים בשנת 2031, מס הנכס השנתי שלה צפוי לעמוד על כ־10,000 דולר, נוסף על דמי התחזוקה שתידרש לשלם באותה עת.
"יש כאן אנשים שאחרי השנה הזאת אולי כבר לא יוכלו להרשות לעצמם לגור כאן", אמרה הנרי, אלמנה המטפלת באמה בת ה־98 ואם לבת בשנתה הראשונה בקולג'. "אני מקווה שלא אהיה אחת מהם".
גם מכירת דירה שהטבת המס עליה עומדת לפוג עלולה להיות מורכבת. לדברי כהן, בדיקה של יותר מ־37 אלף עסקאות למכירת דירות ברחבי העיר מצאה כי באזורים שבהם הטבת המס התקרבה לסיומה, עליית שווי הדירות הייתה נמוכה ב־5.4 נקודות אחוז לעומת אזורים שבהם נותרו עוד שנים עד לפקיעת ההטבה.
גרסה מאוחרת יותר של התוכנית האריכה את תקופת הטבות המס וקבעה דרישות נרחבות יותר להקצאת דיור בר־השגה, ובכמה פרויקטים גדולים אף הציבה דרישות בנוגע לשכרם של עובדי הבנייה.
חלק מהבניינים שהסדרי המס הישנים שלהם עומדים לפוג יכולים להגיש בקשה חדשה במסגרת הגרסה העדכנית של התוכנית. עם זאת, קבלת האישור כרוכה בדרך כלל בדרישות נוספות הנוגעות לדיור בר־השגה, לבנייה ולהשקעות הוניות בנכס, ובמקרים מסוימים גם לשכר העובדים.
מקנזי, שאינו תולה תקוות בקבלת הטבת מס חדשה על דירתו בברוקלין, אמר כי השלים עם הצורך לשלם מסי נכסים גבוהים כמחיר החיים בניו יורק.
"זה משהו שאנחנו צריכים להביא בחשבון כשאנחנו מתכננים את אסטרטגיית ההשקעות והפרישה שלנו לטווח הארוך ואת הלימודים של הילדים", אמר.
כתבה זו תורגמה על ידי גלובס באופן בלעדי מתוך The Wall Street Journal. לינק לכתבה המקורית באנגלית.
