עד כמה אפקטיביים הסכמי הגג שנחתמים בין המדינה לבין הרשויות המקומיות - ועד כמה הם תורמים לכל רשות מקומית שבה הם מיושמים? נתוני הדוחות הכספיים של מדינת ישראל ל־2015 מגלים תמונה מעורבת: מצד אחד, מרבית יחידות הדיור הכלולות בהסכמי הגג טרם שווקו, כלומר לא מומשו בהיקפים גדולים עד כה; מצד שני, מרבית הרשויות המקומיות שבהן שווק חלק גדול מיחידות הדיור הכלולות בהסכמים - הן אותן רשויות שבשנים האחרונות נהנו מצמיחה מואצת ומגידול משמעותי בתושבים ובהיקפי הבנייה למגורים.
עשרות הסכמים - אבל היישום לוקה בחסר
הסכמי גג הם הסכמי פיתוח הכוללים כמות גדולה של יחידות דיור, ונחתמים בין המדינה - באמצעות רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון - לבין רשות מקומית ספציפית. מבין הרשויות שחתמו על הסכמים, יש כמה שכבר חתמו על הסכם שני.
ההסכמים בנויים כך שהרשות המקומית מתחייבת לקבל מספר גדול של יחידות דיור, ובתמורה מוענקים לה תקציבי פיתוח לצורך מתן מענה רחב להקמת תשתיות, לבינוי מוסדות ציבור, לשיקום תשתיות קיימות, להסרת חסמים תכנוניים ועוד. המטרה היא להבטיח שייבנו כמה שיותר יחידות דיור כמענה לביקוש.
האם היום, 13 שנים לאחר חתימת ההסכם הראשון, הם השיגו את מטרתם? השורה התחתונה המשתקפת מדוחות המדינה היא שלילית: עד לסוף 2025 נחתמו 46 הסכמי גג - 26 מול רמ"י, 20 מול משרד הבינוי והשיכון. ההסכמים כוללים 591,631 יחידות דיור (יח"ד), אך עד כה שווקו בהצלחה פחות ממחצית: 253,384 יח"ד, ובאחוזים כ־42.83%.
הסכומים שאמורה להשקיע המדינה בפיתוח, בתשתיות וכדומה עבור כלל ההסכמים, עצומים: 4.28 מיליארד שקל אומדני עלויות פיתוח תשתיות מאושרים, ועוד כ־11.53 מיליארד שקל עבור מוסדות ציבור ועבור שדרוג התשתיות הקיימות בשכונות ותיקות.
המצב ברשויות שחתמו עם רמ"י טוב מעט יותר: עד סוף 2025 שווקו 44.75% מיחידות הדיור שב־26 הסכמי הגג שנחתמו מול רמ"י (171,881 יחידות דיור בסך הכול), מול 39.27% מיחידות הדיור (81,503 יח"ד בסך הכול) שב־20 הסכמי הגג מול משרד הבינוי והשיכון.
מה מרוויחות הרשויות שחותמות על הסכמים? "הסכם גג טוב לרשות שיודעת למקסם את הכח הפוליטי והניהולי שלה. בעיקר אם הרשות יודעת לנהל משא ומתן מושכל על הסכם הגג, ויודעת לדרוש את החלומות שלה, ולא פחות חשוב - היא יודעת איך הוא הולכת לנהל ולממן גם את התפעול שלו לאורך השנים", אומרת אדית בר, מנכ"לית מרכז בלומברג סגול למנהיגות עירונית באוניברסיטת תל אביב, ששימשה כמשנה למנכ"ל משרד הפנים וכן כמנהלת מינהל הפיתוח במשרד הפנים.
שיעור שיווק של פחות מ־15% בעשר שנים
נתוני הדוחות הכספיים כוללים גם פילוח לפי כל הסכם גג שנחתם, והם מציגים תמונה מעניינת מאוד: הסכמי גג רבים, ביניהם כאלו שנחתמו כבר לפני עשור ויותר - ובערים מרכזיות - מציגים שיעורי שיווק נמוכים, בחלק מהן אף פחות מ־20% מהדירות; בערים אחרות ההסכמים מומשו במלואם.
נתחיל בערים שבהן שיעור השיווק נמוך: בחיפה, על אף שנחתם הסכם גג עוד ב־2018, שיעור השיווק של היח"ד מתוך ההסכם הוא 42.6%, ובמספרים - 6,710 יח"ד (מתוך יותר מ־15 אלף); בראשון לציון נחתם הסכם הגג עוד ב־2014, ואומנם שווקו 10,284 יח"ד ממנו - אך מדובר ב־55.1% בלבד; בהרצליה נחתם הסכם גג ראשון לפני עשור, ומתוכו שווקו רק 31.3% מהדירות, שהן 2,201 יח"ד בלבד. מהסכם הגג הנוסף, שנחתם בעיר ב־2022, שווקו 1,044 יח"ד, שהן 62.3%, וב־2025 נחתם הסכם גג ענק, עם 22,006 יח"ד - שטרם שווקה ממנו יחידת דיור אחת.
ביבנה שיעור השיווק עומד על 28.3% בלבד (4,300 דירות) ובעפולה על 28.2% (3,349 דירות), וזאת למרות ששני ההסכמים עם שתי הערים נחתמו כבר ב־2016; בראש העין נחתם הסכם הגג ב־2014, אבל עד כה שווקו ממנו פחות מ־50% - 6,727 יח"ד. בתחתית הרשימה נמצאות אשדוד, שהסכם הגג שלה נחתם ב־2017 אך שיעור השיווק ממנו עומד על 14.95% בלבד, וטירת הכרמל, שהסכם הגג שלה נחתם לפני עשור אך מומש רק ב־14.5%.
ומה לגבי הערים "המוצלחות"? בבית שמש מומש הסכם הגג בלא פחות מ־108.1%, שהם 15,597 יח"ד ששווקו; בקריית גת, ההסכם של 2018 מומש ב־104.4%, שהם 7,758 יח"ד, וההסכם של 2013 מציג שיעור שיווק של 99.8%, קרי 6,429 יח"ד. לעומת זאת, מתוך הסכם הגג עם קריית גת מ־2022, שווקו עד כה רק 29.2%, 2,736 יח"ד בסך הכול.
באופקים מומש 103.2% מהסכם הגג שנחתם ב־2017, שהם 11,491 דירות. העיר חתמה על הסכם גג גם ב־2025, וממנו מומש עד סוף 2025 רק 9.6%, שהם 943 דירות. בנתיבות שווקו 98.8% מהדירות בהסכם הגג של 2017, שהן 14,819 דירות, ואילו מהסכם הגג של 2025 (17 אלף דירות בסך הכול) טרם שווקו דירות.
ההצלחה נרשמה לא רק בפריפריה: תל אביב חתמה על הסכם גג עבור רובע שדה דב החדש בצפון העיר, וממנו שווקו 94.9%, שהם 9,316 דירות. באשקלון שווקו 14,825 דירות מתוך הסכם הגג של 2015 (שיעור שיווק של 81.2%), ועוד 3,422 דירות מתוך הסכם הגג של 2022 (שיעור שיווק של 86.1%).
הסכמי הגג הטריים: בחולון וביו"ש
אף שיעורי המימוש הנמוכים יחסית, במדינה דוחפים לקדם הסכמי גג נוספים. כך, לאחרונה חתמה עיריית חולון על הסכם הגג הראשון שלה: מדובר על הסכם להקמת כ־10,700 יחידות דיור חדשות בשמונה תוכניות שונות, ועוד כ־1.75 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. ההיקף הכספי של ההסכם (לטובת הקמת התשתיות ועוד) הוא כ־3.1 מיליארד שקל, מהם כשליש יושקעו בתשתיות־על ועוד 200 מיליון במוסדות חינוך ובמוסדות ציבור.
"הסכם הגג הוא גולת הכותרת של הקדנציה הנוכחית", מסר ראש העירייה שי קינן. "חולון לא חוותה התחדשות כזו מאז הקמתה. ההשפעה שלו תהיה משמעותית מאוד ותאפשר לנו לסגור פערים של עשרות שנים בתשתיות בשכונות הוותיקות. יחד עם החיבוריות התחבורתית העתידית שתהיה כאן באמצעות קווי הרכבת הקלה והמטרו, ותנופת ההתחדשות של התרבות והפנאי שאנחנו מובילים, חולון תזניק את איכות החיים לתושביה בצורה שלא חווינו בעבר".
הסכם גג גדול נוסף שנחתם לאחרונה, ביולי 2026, הוא הסכם ראשון מסוגו עם מועצה אזורית - במקרה זה מועצת שומרון, להקמת כ־12 אלף יחידות דיור וכן שטחי מסחר, תעסוקה ותעשייה.
