העסקה: בשכונה המערבית החדשה של באר יעקב, בפרויקט MIA, נמכרה דירת 6 חדרים בשטח של 154 מ"ר נטו ועוד 32 מ"ר מרפסת תמורת 4.05 מיליון שקל. הדירה בקומה ה־15 מתוך 18, וכוללת דיורית בת שני חדרים, וכן שתי חניות ומחסן פרטי.
הדיורית: מדובר בתוצר תכנוני מהשנים האחרונות, שהוא יחידת מגורים הכוללת שירותים, מקלחת ומטבחון. חשוב להבדיל בינה לבין דירה מפוצלת: דירה מפוצלת חייבת לכלול כניסה נפרדת לכל אחת מיחידות הדיור, בעוד דיורית מצויה ממש בתוך דירה קיימת, אולם יש דלת נפרדת, והפיצול הוא חוקי ונעשה בהתאם לתב"ע. את הדיורית מותר להשכיר, ואפשר להפוך אותה ליחידה למגורים של הורים קשישים למשל - או של מטפל צמוד, להשתמש בה כקליניקה וכד'.
המחירים בעיר: באר יעקב מתאפיינת בתקופה האחרונה בעודפי היצע ניכרים של דירות חדשות. בחודשים האחרונים מנה מלאי הדירות הלא מכורות יותר מ־1,500. מחירי הדירות החדשות בעיר נעים בסביבות 26 אלף שקל למ"ר, מה שמשקף ירידת מחיר של כ־5% לעומת המחירים בשנה שעברה.
פרויקט MIA של גיא ודורון לוי מתוכנן לכלול 23 בניינים בני 7־18 קומות ובסך הכל 781 יחידות דיור. המכירות של שלב א' החלו לפני שלושה חודשים ובחברה מספרים כי כשני שלישים מהדיוריות כבר נמכרו.
ללא חישוב המרפסת, רמות המחירים בפרויקט מגיעות לכ־26 אלף שקל למ"ר. בדירות הגדולות מצאנו שהמחיר למ"ר עומד על כ־25 אלף שקל למ"ר, הכל בדומה לממוצע היישובי.
ניתוח: מחיר דירת 6 חדרים "רגילה" בשטח 154 מ"ר בפרויקט מגיע לכ־3.8 מיליון שקל, כלומר 250 אלף שקל פחות מדירה עם דיורית.
אבל אם חושבים על הדירה עם הדיורית כעל שתי דירות, שאחת מהן בת 4 חדרים והשנייה בת שני חדרים, נמצא שהדיורית מהווה כ־1.12 מיליון שקל משווי הדירה הכולל.
דירת 2 חדרים חדשה בבאר יעקב תיאורטית (לא מצאנו כזו במציאות) אפשר להשכיר ב־4,500־5,000 שקל בחודש. אולם מכיוון שדיורית אינה דירה, חישבנו את דמי השכירות הראויים בעבורה לפי 70% מדמי השכירות בעבור דירה רגילה. לפי תשואה שנתית של 3.5% קיבלנו שווי תיאורטי של כ־1.14 מיליון שקל, מה שמתלכד עם השווי למ"ר, והופך את התוספת של רבע מיליון שקל למחיר הדירה לסבירה.
נציגי החברה היזמית: רחלי קלימי, מנהלת השיווק של החברה, מספרת כי "בחרנו לראות בדרישה לשלב יחידת דיור נוספת כחלק מהדירה בהתאם לתב"ע כהזדמנות לחשוב מחדש על האופן שבו משפחות חיות היום. בית קונים לשנים ארוכות, ובמהלכן הצרכים משתנים: ילדים גדלים, הורים מתבגרים, ויותר אנשים עובדים מהבית. לכן החלטנו למסור את הדיורית כיחידה עצמאית ומוכנה לשימוש מהיום הראשון, ולא כחלל שהלקוח יצטרך להשקיע בו אחרי הכניסה".
אבי קסטון, מנהל המכירות של גיא ודורון לוי, מודה כי "הביקוש הפתיע גם אותנו. חשבנו שירצו את הדיורית כדי להשכיר אותה ולהכניס כסף לתשלום המשכנתא, אולם גילינו שרוב הקונים רוצים את היחידה לטובת עסק שהם מנהלים היום מתוך הבית, כמו מעצבי תכשיטים ובגדים, עורכי דין, רואי חשבון וקוסמטיקאיות. כולם מחפשים חלל שמופרד לגמרי מהבית, וחוסך להם את הצורך לשכור משרד בחוץ. הם נשארים קרובים לילדים ולמשפחה, באזור המגורים שלהם אך לא בתוכו - והעבודה לא מתערבבת עם הבית".
דבר השמאית: "הדיורית מכניסה לדירה גמישות שאנחנו רגילים לראות בבתים צמודי קרקע, והשוק אכן נותן לגמישות הזו ערך", אומר השמאית ענת ברניר שטרנברג.
לדבריה, "לא נכון להשוות את התוספת הזו למחיר של דירת שני חדרים עצמאית שמחירה כמובן גבוה משמעותית. הדיורית היא חלק מהדירה ולא ניתנת לרישום או למכירה בנפרד. בעיני, תוספת של כ־250 אלף שקל היא סבירה ואף אטרקטיבית ביחס לערך ולמגוון האפשרויות שהדיורית מייצרת - היא יכולה לשמש למשל למגורי הורים מבוגרים, ילד בוגר או זוג צעיר, או להשכרה למשק בית נפרד.
"גם מבחינת היזם אני רואה כאן יתרון. זה מוצר שמייצר בידול בשוק תחרותי. לא מדובר בהטבה או במבצע שיווקי, אלא ביתרון שמובנה במוצר עצמו ונשאר עם הרוכש לאורך חיי הנכס".
בשורה התחתונה: תוספת של 250 אלף שקל למחיר ביחס לדירה רגילה הוא סביר ביחס לתמורה.
